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Coulommiers Pays de Brie Agglomération (CACPB) a mandaté une mission d'étude pré-opérationnelle de dispositif Anah (OPAH, OPAH-RU ou autre formule) portant sur les centres-villes de La Ferté-sous-Jouarre et de Crécy-la-Chapelle. L'étude croise données statistiques, cartographies foncières, observations de terrain et paroles d'habitants, de professionnels et d'élus pour qualifier les enjeux d'habitat et proposer des scénarios d'action adaptés à chacun des deux territoires.
Des marchés immobiliers contrastés entre les deux centres-villes
Les données de prix médian de l'immobilier montrent que La Ferté-sous-Jouarre (2 225 à 2 500 €/m²) se situe en retrait par rapport à Crécy-la-Chapelle (3 000 à 3 500 €/m²), cette dernière semblant davantage profiter de la dynamique de prix franciliens observée à l'ouest du territoire. Cette différence de niveau de prix se traduit à l'échelle fine par une hétérogénéité spatiale des transactions à Crécy-la-Chapelle, où les valeurs varient sensiblement selon les secteurs, du centre ancien aux extensions périphériques.
Une vacance et un statut d'occupation qui interrogent le centre-ville de La Ferté-sous-Jouarre
Le périmètre opérationnel de La Ferté-sous-Jouarre affiche un taux de vacance de 11 à 16% selon les secteurs, dont une part significative de vacance de plus de 2 ans, voire de plus de 5 ans. Le parc de logements du cœur de ville est par ailleurs presque exclusivement locatif : le locatif privé y représente 35% des logements, le locatif social 9%, tandis que les propriétaires occupants ne pèsent que 39%. Cette structure d'occupation, croisée avec les données de pauvreté des ménages, permet d'identifier des secteurs où se cumulent taux de pauvreté élevé et forte prévalence de locatifs privés, signalant des zones de fragilité potentielle à traiter en priorité.
Un état du bâti et des typologies urbaines diversifiés
Une grille d'appréciation visuelle réalisée sur le terrain en octobre 2023 a permis de repérer les immeubles dégradés et très dégradés du centre-ville de La Ferté-sous-Jouarre, concentrés notamment aux abords du centre ancien et de la Marne. Cette lecture qualitative se superpose à une cartographie des cadres de vie, qui distingue les immeubles mixtes, les petits et grands immeubles de ville, les maisons de faubourgs et hameaux ainsi que les tissus diffus et lotissements, révélant une grande variété morphologique à l'échelle communale.
Le développement des meublés de tourisme à La Ferté-sous-Jouarre
À La Ferté-sous-Jouarre, 39 locations actives de meublés de tourisme sont recensées, réparties entre Airbnb (65%), Abritel (23%) et les deux plateformes simultanément (13%). L'évolution du volume de locations actives depuis 2020 montre une tendance à la hausse continue jusqu'en 2023, ce qui pose la question de l'impact de cette offre sur la disponibilité du parc locatif classique en centre-ville.
Une production de logements neufs dominée par le diffus à l'échelle de l'agglomération
Depuis 2014, la CACPB produit en moyenne 438 logements par an, dont 37% sous forme diffuse (166 logts/an, majoritairement en propriétaire occupant), 18% en lotissements et 18% en promotion de plus de 15 logements avec une part HLM plus marquée (35%). Cette répartition, cartographiée à l'échelle de l'agglomération, montre une production concentrée sur certains pôles comme La Ferté-sous-Jouarre, Crécy-la-Chapelle et Coulommiers, tandis que le diffus irrigue plus largement le territoire rural.
Une démarche de concertation associant habitants, professionnels et élus
L'étude s'est appuyée sur deux questionnaires adressés aux habitants (43 répondants à Crécy-la-Chapelle, 37 à La Ferté-sous-Jouarre), sur des réunions rassemblant 12 professionnels à La Ferté-sous-Jouarre et 6 à Crécy-la-Chapelle, ainsi que sur 7 entretiens partenaires et une visite de terrain avec les équipes de la CACPB. Cette pluralité de sources a permis de confronter les données statistiques aux réalités perçues localement et d'affiner le repérage des situations de dégradation prioritaires.
Des enjeux prioritaires et des scénarios d'intervention à décliner par périmètre
Six enjeux prioritaires ont été identifiés : améliorer la performance énergétique des logements, résorber la dégradation en centre-ville, produire du locatif abordable en remobilisant les logements vacants, traiter le mal-logement, produire des logements neufs et reconfigurer le bâti ancien. Ces enjeux sont associés à des publics cibles et des périmètres opérationnels différenciés, débouchant sur trois familles de dispositifs à envisager : une OPAH-RU sur les deux centres-villes, un bouquet d'aides locales, et une densification douce accompagnée (BIMBY/BUNTI) à l'échelle de l'agglomération. En complément de ces scénarios, un bouquet d'actions locales plus ciblées a été détaillé, portant sur l'identification des biens sans maîtres, une éventuelle taxe d'habitation sur les logements vacants, un partenariat avec l'EPFIF, la mise en place d'un permis de louer, une veille sur les copropriétés fragiles et un règlement encadrant les meublés de tourisme, chacune assortie d'un chiffrage de stocks concernés et d'une estimation de coût.
