Lorem ipsum
Villes Vivantes est intervenue en AMO auprès de l'agglomération Côte Basque - Adour (ACBA) pour accompagner la conception du projet urbain de son plan local d'urbanisme intercommunal. La mission a consisté à qualifier les tissus bâtis existants, à mesurer leur capacité d'évolution, puis à mettre en regard ces potentiels avec les dynamiques de projets communaux, afin d'outiller les choix d'armature urbaine du futur document.
Un PLUi pensé pour les habitants et les ménages de demain
La démarche part d'une question simple : un PLUi pour qui ? Il s'agit d'identifier les ménages à accueillir dans les quinze prochaines années (familles monoparentales, primo-accédants, seniors, étudiants...), les politiques d'accueil à favoriser (logements abordables, logements sociaux, maintien des actifs) et les actions à mener sur le parc existant (rénovation énergétique, adaptation au vieillissement, fluidification des parcours résidentiels). Cette entrée par les besoins précède et structure ensuite l'analyse des capacités foncières et bâties du territoire.
La matrice des possibles générée par le PLUi croise deux logiques : la création de logements sur les parcelles non bâties (droits à bâtir) et l'évolution des parcelles déjà bâties (deltas de droits à bâtir). Cent projets d'impulsion publique sont recensés, dont 40 projets d'habitat ou mixtes, à mettre en regard des 27 000 unités foncières privées du territoire.
Les 24 cadres de vie : une grille de lecture du territoire habité
Le diagnostic identifie quatre grandes familles de cadres de vie (ville intense, ville neuve, ville jardin, ville nature), qui se déclinent en 24 typologies fines, de la cité des remparts à l'habitat isolé en passant par l'esprit éco-quartier ou la ville perchée. Cette nomenclature couvre l'ensemble du territoire habité de l'ACBA, soit 4 400 hectares, et permet de dépasser les catégories classiques du zonage pour raisonner en termes de morphologie urbaine réelle.
Densité, granularité : des indicateurs pour mesurer les écarts entre tissus
Deux indicateurs structurent l'analyse comparative des cadres de vie : la densité (logements par hectare) et la granularité (nombre de logements par unité foncière). Les écarts sont considérables, de 2 logements/ha pour la campagne en ville à 160 pour la cité des remparts, et de 1 logement par unité foncière pour le lotissement à 83 pour la ville moderne. Ces indicateurs, croisés à l'échelle de l'agglomération (19 logements/ha en moyenne, 4 logements par unité foncière), permettent de situer chaque quartier sur une échelle commune et d'objectiver les potentiels de mutation.
Portraits comparés de cadres de vie types
Au-delà des moyennes globales, chaque cadre de vie fait l'objet d'une fiche dédiée précisant sa localisation, ses volumes de logements et ses indices morphologiques (hauteur du bâti, emprise au sol, surface des unités foncières). Le pavillonnaire diffus et les résidences illustrent deux modèles opposés : le premier se caractérise par de faibles densités et des parcelles en lanières, le second par des petits immeubles ouverts sur des parcs, avec une hauteur de bâti et une densité d'habitat nettement supérieures à la moyenne du territoire.
Mesurer le gisement foncier et le potentiel de construction
L'étude évalue le gisement brut d'intensification des espaces déjà bâtis à 3 140 hectares, en écartant les secteurs contraints par les risques (PPRI, PPRT) ou le plan d'exposition au bruit. Une méthode de calcul des « surfaces résiduelles » par unité foncière, fondée sur des seuils de granularité observés dans les permis de construire 2010-2013, permet de traduire ce gisement en potentiel de logements : après pondération, celui-ci est affiné à environ 27 500 logements à temps infini sur les surfaces résiduelles identifiées. Ce travail distingue plusieurs familles de projets, des extensions individuelles aux opérations de plus de 100 logements, chacune associée à des seuils de surface d'assiette différenciés.
Vers une armature urbaine articulant centralités, projets et paysage
Le croisement des projets communaux en cours (littoral, rives de l'Adour, centralités) avec les cadres de vie et leurs potentiels d'évolution permet de dessiner une armature urbaine pour l'agglomération. Le débat porte sur trois échelles complémentaires : la répartition des fonctions entre ville rapide et ville lente, la hiérarchisation des centralités et polarités pour une « ville des proximités », et la place de la charpente paysagère dans le développement futur. Cette mise en tension guide le choix des secteurs où densifier ou intensifier la vie urbaine, en cohérence avec les projets déjà engagés par les communes sur le littoral et le long de l'Adour.
