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La Communauté de communes Maurienne Galibier a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en œuvre d'un programme d'amélioration de l'habitat. Ce travail dresse un état des lieux du parc de logements, des statuts d'occupation, des prix immobiliers et du potentiel de rénovation des copropriétés, afin d'identifier les leviers d'action mobilisables sur ce territoire alpin.
Une population vieillissante dans un contexte de déclin démographique
Entre 2009 et 2020, la structure par âge de la population de l'EPCI évolue nettement : les classes des 45-59 ans, 60-74 ans et 75 ans ou plus progressent toutes, tandis que les tranches les plus jeunes (0-14 ans, 15-29 ans) reculent ou stagnent. Cette dynamique de vieillissement s'accompagne d'un décalage croissant entre la taille des ménages et celle des logements disponibles sur le territoire.
Les ménages de une à deux personnes représentent 69% de l'ensemble, alors que 66% des logements comptent quatre pièces ou plus. Ce déséquilibre structurel pèse à la fois sur l'adaptation des logements au vieillissement et sur la fluidité du parcours résidentiel des habitants.
Des coûts de rénovation supérieurs à la capacité financière des ménages
À Saint-Michel-de-Maurienne, l'analyse des ventes de logements anciens depuis 2014 (300 transactions, prix médian de 1 242 €/m²) révèle une forte hétérogénéité spatiale des prix, avec un centre-bourg à 1 015 €/m². La répartition par déciles sur les prix communaux montre que les biens nécessitant des travaux de rénovation globale se situent en deçà de 1 400 €/m², tandis que les biens « clé en main » atteignent jusqu'à 2 338 €/m² en 9e décile.
Or la capacité d'emprunt d'un couple médian est estimée à 1 360 €/m², un niveau proche du budget travaux nécessaire (1 400 à 1 800 €/m²) pour une rénovation globale. La synthèse des coûts d'acquisition confirme que l'accession-rénovation reste peu attractive pour les ménages : le prix d'acquisition en 8e décile (1 923 €/m²) dépasse déjà le budget médian pour 100 m², et la construction neuve, à 2 800 €/m² pour un terrain à bâtir avec construction, implique des coûts nettement plus élevés que la valeur de marché des biens anciens. Cette contrainte financière justifie le recours à des subventions pour réduire le reste à charge des propriétaires dans le cadre de la future opération.
Un parc de logements structuré par le tourisme et marqué par la vacance
À l'échelle de la CC Maurienne Galibier, le parc de logements se caractérise par une part importante de résidences secondaires (41%, soit 3 868 logements), révélatrice d'une dynamique touristique marquée dans des communes comme Valloire ou Valmeinier. Les propriétaires occupants représentent 23% du parc, le locatif privé 7%, le locatif social 5%, et les logements vacants 9% (845 logements). Cette structure diffère selon les communes, entre stations touristiques et pôles de centralité comme Saint-Michel-de-Maurienne.
À l'échelle du centre-bourg de Saint-Michel-de-Maurienne, la structure du parc s'inverse partiellement par rapport à la commune : le locatif privé y est plus présent (22% contre 14% à l'échelle communale) et la vacance plus marquée (17% contre 13%). L'étude établit une corrélation entre la prévalence de la pauvreté des ménages et le secteur du parc locatif privé et social, ce dernier jouant de fait le rôle de parc social dans ce secteur.
Un potentiel de copropriétés mobilisables pour les aides à la rénovation
L'analyse des copropriétés anciennes du territoire identifie 175 copropriétés potentiellement éligibles aux aides de l'Anah pour leurs parties communes, dont l'essentiel (171) compte 20 lots ou moins. À l'inverse, un nombre plus élevé de copropriétés (242 pour les 20 lots ou moins, 61 pour les plus de 20 lots) reste non éligible en l'état.
La répartition par commune met en évidence une concentration du gisement à Valloire (189 copropriétés recensées, dont 43 éligibles de moins de 20 lots) et à Saint-Michel-de-Maurienne (147 copropriétés, dont 82 éligibles de moins de 20 lots). Les autres communes du territoire (Valmeinier, Orelle, Saint-Martin-de-la-Porte, Saint-Martin-d'Arc) présentent des volumes plus limités, mais avec des taux d'éligibilité variables selon la taille des copropriétés.
Sept champs d'action pour structurer le futur programme d'amélioration de l'habitat
La synthèse finale de l'étude organise les enjeux identifiés en sept champs d'action, répartis entre les compétences du service public de la rénovation (rénovation énergétique, adaptation au vieillissement, lutte contre l'habitat indigne, traitement des copropriétés, offre de logements à loyer abordable) et celles issues de la loi Climat et résilience en matière de sobriété foncière (gestion des gisements fonciers, transformation de l'habitat existant). Chaque champ est caractérisé par un état des lieux chiffré, un niveau d'enjeu, des modes d'action mobilisables (aides aux travaux, information-orientation, ingénierie d'accompagnement) et des outils opérationnels associés, tels que le Pacte Territorial, l'OPAH-RU, le POPAC ou l'ORCOD-Copro.
Cette lecture transversale relie les constats du diagnostic — vieillissement, précarité énergétique, décalage entre l'offre et les besoins, coûts de rénovation élevés, structuration inégale des copropriétés — aux leviers d'action disponibles pour la Communauté de communes, avec des financements associant aides nationales, départementales et intercommunales selon les champs concernés.
