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L'étude pré-opérationnelle porte sur la définition d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) et d'une OPAH-Renouvellement Urbain (RU) pour la Communauté de communes des Coëvrons, en Mayenne. Elle s'appuie sur l'analyse du parc de logements à l'échelle intercommunale, avec un focus particulier sur les centres-bourgs d'Evron et de Montsûrs, afin d'identifier les gisements d'intervention et les leviers d'action possibles.
Un parc de logements dominé par la propriété occupante, hors pôles urbains
L'occupation du parc de logements varie fortement selon les communes de la Communauté de communes. En dehors d'Evron et de Montsûrs, les propriétaires occupants représentent une part largement majoritaire du parc, tandis que le locatif privé, les résidences secondaires et le locatif social y sont proportionnellement plus réduits. À l'inverse, Evron et Montsûrs concentrent une part plus importante de logements locatifs privés et sociaux, reflet de leur statut de pôles urbains structurants du territoire.
Une précarité énergétique marquée, supérieure à la moyenne mayennaise
Le territoire des Coëvrons compte 3 860 passoires thermiques, soit 35 % des résidences principales et 26 % de l'ensemble des logements. Ce taux dépasse la moyenne du département de la Mayenne, où 29 % des résidences principales sont concernées par la précarité énergétique. La carte fait apparaître une répartition contrastée, avec plusieurs secteurs du territoire des Coëvrons classés parmi les zones où la part de passoires énergétiques dépasse 40 %.
Un gisement de logements dégradés concentré hors des pôles d'Evron et Montsûrs
L'estimation du gisement d'opération sur les logements potentiellement dégradés distingue trois secteurs : Evron, Montsûrs et le reste de la Communauté de communes. Ce dernier concentre 70 % du gisement total, avec 2 870 logements potentiellement dégradés, dont une large majorité de propriétaires occupants (2 300 PO, soit 73 % du gisement PO) et 570 propriétaires bailleurs. Evron et Montsûrs représentent des volumes plus limités, respectivement 720 et 480 logements, mais avec des proportions de propriétaires bailleurs plus élevées, notamment à Evron où ils représentent 35 % du gisement PB.
Des loyers contraints face au coût des travaux de rénovation lourde
L'analyse des loyers pratiqués dans le parc locatif privé bénéficiant d'une allocation CAF, à Evron et Montsûrs, met en évidence l'écart entre les loyers de marché et les plafonds du dispositif Loc'Avantages. Pour un logement de 90 m², le loyer de marché constaté atteint 550 €, contre un plafond conventionné estimé à 385 €, ce qui engendre une perte locative estimée à 15 840 € sur 8 ans en cas de travaux lourds. Cette perte locative, qui s'accroît avec la surface du logement, questionne l'incitation des propriétaires bailleurs à s'engager dans une rénovation énergétique conventionnée sans abondement de la subvention de base de l'ANAH.
La dégradation du bâti à Evron : localisation et typologies
Le repérage visuel du bâti à Evron identifie 24 immeubles dégradés (33 logements) et 5 immeubles très dégradés (3 logements), répartis de façon diffuse dans le centre-bourg. La mise en regard de ces données avec la typologie morphologique de la ville fait apparaître une dégradation concentrée sur certaines catégories : les immeubles historiques (6 % du parc, 7 logements dégradés), les pavillons diffus anciens (6 %, 7 logements) et surtout les lotissements et l'habitat groupé, qui totalisent respectivement 10 et 9 logements dégradés. À l'inverse, des typologies comme le cœur commerçant, la rue et jardinet ou la résidence urbaine n'affichent aucun logement dégradé recensé, ce qui suggère que la vulnérabilité du bâti est liée à des formes urbaines spécifiques plutôt qu'à l'ensemble du tissu bâti.
