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Cette étude pré-opérationnelle, menée en vue de la mise en place d'une OPAH sur la communauté de communes Cluses Arve et Montagnes, dresse un état des lieux du parc de logements existant à partir des bases DVF et MAJIC. Elle croise dynamiques démographiques, marché immobilier, typologies d'habitat, profils d'occupation et état du bâti pour identifier les leviers d'intervention adaptés à ce territoire alpin, entre vallée industrielle et stations de montagne.
Une croissance démographique modérée dans un marché régional contrasté
Le territoire Cluses Arve et Montagnes enregistre une croissance de +330 habitants par an (+0,8%/an), un rythme inférieur à celui des intercommunalités du bassin genevois (Genevois +3,7%/an, Grand Annecy +1,4%/an) mais comparable à d'autres EPCI de Haute-Savoie comme les Quatre Rivières ou Faucigny Glières. Cette position se traduit sur le marché immobilier par un « îlot de prix plus abordables » : alors que l'essentiel du département affiche des prix médians au m² supérieurs à 2 700 €, le territoire clusien se distingue par des valeurs plus modérées, cohérentes avec son profil de vallée industrielle plutôt que de station prisée.
Un parc dominé par la propriété occupante, avec une pression des résidences secondaires selon les prix
Le parc de logements du territoire se compose à 38% de propriétaires occupants (11 100 logements), 24% de résidences secondaires (7 100), 19% de locataires (5 670), 13% de logements sociaux (3 700) et 6% de logements vacants (1 780). L'analyse par décile de prix montre une corrélation nette entre niveau de prix et part de résidences secondaires : celle-ci passe de 17% dans le premier décile (1 400 €/m²) à 66% dans le neuvième décile (4 290 €/m²), tandis que la part de propriétaires occupants suit la tendance inverse.
Les dynamiques de marché diffèrent également selon le type de bien : les acquisitions dans l'existant (860 logements/an) concernent une population plus âgée (49 ans en moyenne, 28% de moins de 40 ans) que les constructions neuves (280 logements/an, 42 ans en moyenne, 39% de moins de 40 ans), ce qui traduit des étapes différentes du parcours résidentiel. Le dynamisme des transactions et de la production neuve reste concentré sur Cluses et ses communes limitrophes (Thyez, Scionzier, Marnaz), qui totalisent la majorité des 255 à 360 logements vendus par an selon les secteurs.
Une mosaïque de cadres de vie, de la plaine aux stations d'altitude
Le territoire s'organise en trois grands types d'habitat : « habiter la plaine » en fond de vallée (Cluses, Thyez, Marnaz, Scionzier), « habiter les versants et les plateaux » (Mont-Saxonnex, Nancy-sur-Cluses, Le Reposoir) et « habiter avec la neige » dans les stations d'altitude comme Flaine ou Arâches-la-Frasse. Cette diversité se traduit par 29 cadres de vie habités différents, allant de l'esprit bourg à l'habitat d'altitude isolé, répartis entre 460 m et 1 600 m d'altitude sur 203 km² pour une densité moyenne de 217 habitants/km².
Chaque typologie présente des caractéristiques propres en matière d'âge du bâti, de statut d'occupation et de prix : ainsi le pavillonnaire diffus regroupe 3 283 logements à 2 671 €/m², contre 885 logements à 1 735 €/m² pour l'esprit bourg. Ces cadres de vie se répètent à l'identique dans les communes limitrophes comme Marnaz et Scionzier, confirmant une organisation spatiale cohérente à l'échelle de la vallée.
Le vieillissement des propriétaires occupants, un enjeu structurel majeur
3 250 propriétaires occupants ont plus de 70 ans, soit 29% de l'ensemble des propriétaires occupants du territoire, avec des taux particulièrement élevés à Cluses (34%, 1 206 PO) et Thyez (30%, 483 PO). Or 68% de ces logements occupés par des PO âgés se situent dans des cadres de vie présentant des inadaptations structurelles potentielles : 2 200 logements sont concernés, contre seulement 1 050 dans des cadres de vie potentiellement déjà adaptés (petits collectifs, résidences, lotissements récents). Les typologies les plus concernées par ce vieillissement en logement inadapté incluent l'esprit bourg, l'habitat de montagne ancien, le diffus ancien ou l'habitat d'altitude isolé.
Copropriétés, vacance et résidences secondaires : des fragilités localisées
Le parc compte 1 400 copropriétés pour 15 370 logements, dont 56% sont de petite taille (moins de 4 logements) mais ne représentent que 11% des logements en copropriété, tandis que les copropriétés de plus de 20 logements (15% des copropriétés) concentrent 67% des logements et 3% de vacance associée. Sur le plan spatial, la vacance touche prioritairement les petits immeubles de centralité : 100 copropriétés affichent plus de 40% de vacance, situées majoritairement à Cluses et Scionzier.
Les 1 750 logements vacants représentent 6% du parc territorial, avec un taux de 8% à Cluses, et se concentrent particulièrement dans les typologies de résidence (224 logements vacants), pavillonnaire diffus (241) et lot libre dense (212). Les résidences secondaires, à l'inverse, se concentrent très fortement à Arâches-la-Frasse (5 290 logements, soit 79% du parc communal), alors qu'elles restent marginales dans les communes de fond de vallée comme Cluses (4% du parc) ou Thyez (4%).
Des projets de réhabilitation concrets et une méthode d'intervention ciblée
Deux exemples de projets illustrent les possibilités de réhabilitation dans le respect des règles d'urbanisme locales : à l'étage, agrandissement de baie dans l'alignement de l'existant, création d'une mezzanine de 10 m² et d'un sauna ; en R+1, en zone UC aux règles plus souples, aménagement d'une chambre avec dressing et d'un salon, avec possibilité de terrasse arrière sous réserve de respecter une implantation à 4 m de la limite séparative. Ces projets types montrent comment des immeubles existants peuvent être adaptés sans remettre en cause l'intégrité des façades.
À l'échelle de Cluses, l'étude propose de construire des périmètres d'action renforcés autour des immeubles stratégiques, des logements dégradés et des concentrations de vacance identifiées en centralité. Le dispositif d'accompagnement des porteurs de projet, dénommé opération BUNTI-BIMBY, mobilise un réseau de professionnels locaux (géomètres, architectes, constructeurs, banques, notaires, entreprises) et vise un effet de levier économique estimé à x15 entre l'investissement public en ingénierie et le chiffre d'affaires généré pour les entreprises locales de l'immobilier et de la construction.
