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Cette étude pré-opérationnelle d'OPAH et de renouvellement urbain porte sur la Communauté de Communes Canaux et Forêts en Gâtinais. Elle vise à établir un diagnostic de l'habitat et à construire un programme d'actions adapté aux réalités démographiques, foncières et sociales du territoire.
Une déprise démographique généralisée
La carte de croissance démographique 2013-2018 montre que la perte de population est répandue sur l'ensemble de l'intercommunalité, la majorité des communes affichant une évolution négative. Seules quelques communes, notamment autour de Montargis, Amilly ou Gien, connaissent une évolution positive, ce qui souligne un contraste marqué entre les pôles urbains et le reste du territoire.
Vacance concentrée dans les centres-bourgs
Les données de vacance issues de MAJIC III et de l'étude de vacance 2021 montrent que Bellegarde, Nogent-sur-Vernisson, Châtillon-Coligny et Lorris présentent des taux de logements vacants allant de 8% à 12% selon les communes, avec des concentrations spatiales identifiables dans les centres historiques. Ces chiffres, croisés avec les cartographies de l'état du bâti, confirment que les cœurs de ville cumulent vacance et dégradation, justifiant un périmètre d'intervention resserré sur ces secteurs.
À Lorris, le repérage des cadres de vie habités révèle que le périmètre OPAH-RU englobe les cadres urbains cumulant le plus de difficultés (cœur historique dense, ville et vitrine, maison de ville jardinée). À Châtillon-Coligny comme à Lorris, les cartographies de l'état du bâti montrent que ce même périmètre englobe la grande majorité des bâtiments dégradés ou très dégradés, avec des linéaires de façades identifiés en priorité par les élus.
Un marché locatif privé sous tension
Les données CAF sur les loyers moyens au m² des bénéficiaires ALS/ALF montrent un écart sensible entre loyer moyen pratiqué et plafonds de conventionnement, en particulier pour les petits logements de moins de 40 m² où le loyer moyen atteint 10,31 €/m² contre un plafond de loyer intermédiaire à 8,1 €/m². Cet écart se traduit, pour un bailleur conventionnant un logement de 40 m² sur 9 ans, par une différence chiffrée à 13 000 €, ce qui éclaire la difficulté à mobiliser le parc privé pour du conventionnement social.
Un diagnostic fin des enjeux de renouvellement urbain
À Lorris, l'examen du patrimoine public identifie six immeubles, dont deux avec enjeux de renouvellement urbain : projet de démolition refusé par l'ABF, maison Riglet en réflexion sur sa destination, vente en cours à un privé, ancienne caserne vendue au notaire, logements à l'étage nécessitant des travaux, terrain communal en vente. Le parc privé lorrissois compte quant à lui 84 immeubles dégradés ou très dégradés recensés, avec des situations contrastées allant de façades en mauvais état sans projet connu à des travaux déjà réalisés par les propriétaires.
À Châtillon-Coligny, 151 immeubles présentent un aspect dégradé ou très dégradé, incluant des bâtiments stratégiques comme l'immeuble Schiever, préempté par l'ancienne municipalité pour de lourds travaux, et l'immeuble place Becquerel, dont le projet initial de réhabilitation en appartements n'a pas abouti.
Une notoriété inégale des dispositifs d'aide
L'enquête sur la connaissance des dispositifs d'amélioration de l'habitat montre que l'Éco Prêt à Taux Zéro et Ma Prime Rénov' sont les mieux identifiés, avec respectivement 39% et 35% des répondants sachant quel est leur rôle ou en ayant déjà bénéficié. À l'inverse, des dispositifs plus locaux comme ENERG'ACTIV 45, Denormandie ou l'OPAH elle-même restent largement méconnus, avec des taux de « je ne connais pas » dépassant 80% pour certains, ce qui souligne un enjeu de communication propre à l'opération à venir.
Construire le programme d'action : objectifs, options et volets
Le scénario proposé distingue les aides aux propriétaires occupants et bailleurs financées par l'Anah et le Conseil départemental, et les aides locales financées par la 3CFG (primes façades, sortie de vacance, accession dans l'ancien, fusions de logements), avec plusieurs options de calibrage selon le niveau d'abondement retenu par les élus. Les objectifs quantitatifs du volet incitatif, détaillés par public et par thématique (énergie, autonomie, lutte contre l'habitat indigne), fixent un total de 45 logements en OPAH-RU sur 5 ans et 90 logements en OPAH communautaire sur 3 ans.
Le volet coercitif prévoit un accompagnement de la 3CFG pour des études approfondies et le financement d'une partie du déficit d'opération sur des immeubles prioritaires à Châtillon-Coligny, avec un budget fléché de 150 k€ partagé entre la Communauté de Communes et l'Anah. Le volet lutte contre l'habitat indigne et très dégradé complète ce dispositif par des actions incitatives dès la première année (atelier « mal logement », visites ciblées, enquête d'autodiagnostic avec la CAF) et des actions coercitives le cas échéant, avec des objectifs chiffrés par type de logement et des indicateurs de suivi précis.
