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Cette étude pré-opérationnelle porte sur l'agglomération Montargoise et Rives du Loing, en amont de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat – Renouvellement Urbain (OPAH-RU). Elle croise les attentes des élus, l'analyse du marché du logement, la structure du parc bâti et le repérage de situations immobilières prioritaires, pour aboutir à un scénario d'aides et de moyens à mobiliser sur le cœur urbain de Montargis et Châlette-sur-Loing.
Les attentes exprimées par les élus du territoire
L'enquête menée auprès des élus en septembre 2021 fait ressortir des demandes récurrentes de leurs administrés : besoins d'isolation énergétique des logements, recherche de maisons individuelles en locatif, questions sur les dispositifs et organismes d'aide disponibles, et attentes plus larges d'amélioration de l'habitat (fenêtres, velux, toiture, agrandissement, traitement des fissures liées à la sécheresse). Ces retours de terrain orientent d'emblée l'étude vers des enjeux croisés de rénovation énergétique, de qualité du bâti ancien et de lisibilité des aides.
Un marché immobilier différencié et une production de logements concentrée
Le Montargois affiche des prix médians nettement inférieurs à ceux de la métropole orléanaise, avec des écarts marqués selon les communes (de 990 €/m² à Egry à 1 830 €/m² à Fay-aux-Loges). Au sein même du cœur urbain, le prix médian en secteur ORT s'établit à 1 290 €/m², avec une grande hétérogénéité spatiale des transactions. La production de logements neufs, environ 160 par an entre 2015 et 2019, reste dominée par des opérations diffuses et quelques lotissements, la promotion d'appartements demeurant marginale.
Statuts d'occupation, vacance et copropriétés fragiles
Dans le cœur urbain, les propriétaires occupants représentent 44 % des logements, contre 19 % de locatif privé, 27 % de logements sociaux et 9 % de logements vacants ; cette part de locatif privé atteint près de 45 % dans le périmètre ORT. La vacance, qui concerne 9 % du parc (2 980 logements) à l'échelle de l'agglomération, se concentre nettement dans les centralités anciennes. Le parc de copropriétés, bien que minoritaire (15 % des immeubles), présente une fragilité structurelle : la majorité des copropriétés sont de petite taille et ne sont pas immatriculées au registre national, ce qui limite leur suivi et leur accès à certains dispositifs d'aide.
Des cadres de vie urbains aux profils contrastés à Montargis
Dix-sept cadres de vie habités ont été identifiés à Montargis, des immeubles commerçants en lanière aux résidences urbaines en passant par les maisons de faubourg ou la ville historique sur l'eau. Ces cadres de vie se distinguent fortement par leur taux de vacance : les immeubles de faubourg concentrent le plus grand nombre de logements vacants (361 logements, 22 %), tandis que les immeubles commerçants en lanière affichent le taux le plus élevé (37 %). Les prix au m² et la part de propriétaires bailleurs (PB) ou occupants (PO) varient également sensiblement d'un cadre de vie à l'autre, révélant des marchés et des besoins d'intervention différenciés selon les quartiers.
Une performance énergétique du parc à améliorer
L'analyse des diagnostics de performance énergétique (DPE) sur la période 2013-2020 révèle que 10 % des logements du territoire, soit 930 logements, constituent des « passoires thermiques » potentielles (étiquettes F et G). Une part importante du parc se situe en classe D (27 %) et E (17 %), signalant un enjeu de rénovation énergétique qui recoupe les attentes exprimées par les élus en matière d'isolation.
Un périmètre OPAH-RU ciblé sur le bâti dégradé de Montargis Centre
Le périmètre pressenti pour l'OPAH-RU à Montargis Centre englobe la grande majorité des bâtiments repérés comme dégradés ou très dégradés, ainsi que plusieurs linéaires de façades à valoriser en priorité (rues Dorée, Gudin, du Four Dieu et du Loing). Quatre situations immobilières illustrent la diversité des blocages rencontrés : procédure de mise en sécurité avec relogement des locataires, présence de nuisibles et toiture très dégradée, restaurant fermé depuis onze ans avec logement vacant, ou encore bien à enjeu patrimonial bloqué par une indivision. Ces cas nécessitent des leviers d'intervention différents, allant de l'accompagnement et l'ingénierie jusqu'à la maîtrise foncière par la collectivité, comme le montre l'exemple détaillé d'un immeuble très dégradé au centre de Montargis.
Le scénario d'aides et de financement de l'opération
Le dispositif proposé distingue plusieurs publics et objectifs : propriétaires occupants et bailleurs éligibles aux aides Anah, abondées par l'Agence de la Montargoise et de l'Environnement (AME) et le Conseil départemental, études de renouvellement urbain pour sécuriser les procédures d'état d'abandon manifeste, ainsi que des aides locales (primes à l'accession, à la sortie de vacance, aux fusions de logements, aux ravalements de façades) que l'Agglomération laisse aux communes de Montargis et Châlette le soin de mettre en place. Le scénario proposé chiffre un coût AME de 197 k€ pour les propriétaires occupants, 304 k€ pour les propriétaires bailleurs et 90 k€ pour les études de renouvellement urbain, avec des objectifs révisés à la hausse dans une version ultérieure (104 à 210 logements visés en AME pour les propriétaires occupants).
