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Deux communes de l'agglomération de Lens-Liévin, Bully-les-Mines et Mazingarbe, ont fait l'objet d'une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat - renouvellement urbain (OPAH-RU). Cette démarche, conduite dans le cadre du programme Petites villes de demain, vise à qualifier les enjeux d'habitat du territoire pour calibrer les leviers d'intervention à mobiliser.
Un bâti structuré par l'histoire minière et une occupation contrastée
La répartition des parcelles par période de construction révèle un centre ancien (avant 1900 et 1900-1945) concentré autour du cœur de Bully-les-Mines, entouré de tissus plus récents. Les statuts d'occupation montrent une opposition nette entre le périmètre élargi de l'étude, où dominent la propriété occupante (50%) et une vacance plus marquée (21%), et le reste du territoire, où le logement locatif social occupé est très majoritaire (44%). Cette dichotomie se retrouve à l'échelle de Mazingarbe, où le parc social représente 42% des logements contre 31% de propriétaires occupants.
Un marché immobilier à deux vitesses selon le statut d'occupation
L'analyse des prix au mètre carré après transaction met en évidence un marché segmenté : les logements vendus vers le locatif ou restant vacants se négocient nettement moins cher que ceux acquis par des propriétaires occupants ou destinés à la résidence secondaire, l'écart atteignant plusieurs centaines d'euros au mètre carré selon les déciles. Ce phénomène se double d'un risque de vacance persistante après mutation, puisque 6% des logements récemment vendus restent vacants un an et plus, un taux à mettre en regard des 17% de vacance observés dans le parc total. À l'échelle de Bully-les-Mines, un secteur identifié comme déprécié affiche un prix médian de 1 100 €, contre 1 458 € pour l'ensemble de la commune, signe d'une dévalorisation localisée du bâti ancien.
Une population vieillissante et confrontée à la précarité
Les données carroyées à Mazingarbe font apparaître 770 ménages, soit 24% des ménages, sous le seuil de pauvreté, avec une concentration marquée dans certains îlots proches du périmètre ERBM. Parallèlement, 1 061 habitants, soit 13% de la population, ont plus de 65 ans, une proportion qui appelle des réponses en matière d'adaptation des logements. Ces deux constats convergent avec les enjeux identifiés à Bully-les-Mines, où 580 propriétaires occupants ont 70 ans et plus, renforçant la nécessité d'anticiper le vieillissement dans la programmation de l'OPAH-RU.
Des typologies bâties diversifiées, du cœur dense aux campagnes habitées
Le diagnostic distingue plusieurs familles de cadre de vie : la ville dense (immeubles, vitrines, maisons basses), le patrimoine minier (villas et maisons ouvrières), la ville planifiée (lotissements et résidences) et les campagnes habitées (fermes et pavillonnaire). Cette typologie, cartographiée sur l'ensemble du territoire, a permis de délimiter un périmètre opérationnel élargi intégrant les cadres de vie urbains à enjeux ainsi qu'une partie des faubourgs, incluant des rues comme Roger Salengro, François Sueur ou Jean Jaurès.
Habitat indigne, copropriétés fragiles et immeubles à traiter en priorité
La visite terrain avec les élus du 19 septembre 2022 a permis de repérer des situations concrètes de mal logement, d'habitat insalubre ou dégradé, certaines concernant des propriétaires occupants de plus de 65 ans. Ce repérage a conduit à l'identification de 8 situations stratégiques prioritaires, certains immeubles étant pressentis pour des actions coercitives en cas d'échec de l'incitation, notamment via la procédure d'abandon manifeste. Sur le volet copropriétés, Bully-les-Mines compte 15 copropriétés recensées fiscalement pour 119 logements, mais seulement 8 sont immatriculées au registre national, ce qui constitue un premier frein d'accès aux aides de l'Anah.
Des gisements d'intervention chiffrés au service du futur dispositif
Le croisement des données par thématique Anah fait ressortir des volumes significatifs de gisements : 1 150 passoires énergétiques à Bully-les-Mines contre 850 à Mazingarbe, ainsi que 580 propriétaires occupants de plus de 70 ans à adapter contre 217 dans la commune voisine. Ces chiffres, répartis entre les registres du PIG et de l'OPAH-RU, s'accompagnent d'un potentiel d'éligibilité aux aides Anah touchant plus d'un ménage sur deux, soit près de 4 600 ménages éligibles sur les deux communes, ce qui confirme l'ampleur du champ d'intervention à couvrir par le futur dispositif.
