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L'agglomération du Puy-en-Velay (CAPV) a fait l'objet d'une étude pré-opérationnelle pour la mise en place de programmes d'aide à l'amélioration de l'habitat privé. Ce travail dresse un diagnostic de la structure démographique, du marché immobilier et de l'état du bâti sur l'ensemble du territoire intercommunal, avant de déboucher sur des propositions d'action ciblées.
Un vieillissement démographique qui accentue les besoins d'adaptation des logements
Les données INSEE montrent une évolution constante de la structure par âge de la population entre 2009 et 2020 : les tranches des 60-74 ans (passée de 16,0 % à 20,7 %) et des 75 ans ou plus (de 11,0 % à 11,6 %) progressent, tandis que toutes les autres catégories d'âge reculent. Ce vieillissement, qui se traduit également par une forte part de résidences secondaires dans les zones rurales et touristiques du territoire, pose la question de l'adaptation du parc de logements existant, en particulier dans une perspective de retour au pays pour les retraités.
Une vacance de logements concentrée et durable en ville-centre
Le Puy-en-Velay affiche un taux de vacance de 16,20 % de son parc de logements, avec 969 logements vacants depuis plus de deux ans et 581 depuis plus de cinq ans — des niveaux nettement supérieurs à ceux des communes de la couronne périurbaine comme Aiguilhe (10,70 %) ou Espaly-Saint-Marcel (10,30 %). Cette vacance de longue durée, concentrée dans le tissu urbain dense de la ville-centre, s'accompagne d'un état du bâti dégradé dans certains centres-bourgs : à Polignac, 8 % des logements du centre-ville se trouvent dans des immeubles classés très dégradés ou dégradés, sur un total de 187 logements recensés.
Un marché immobilier à plusieurs vitesses entre ville-centre et périphérie
Les prix médians de l'immobilier révèlent une attractivité résidentielle plus marquée pour la première couronne que pour la ville-centre du Puy-en-Velay, cette dernière affichant des prix de transaction dans l'ancien inférieurs de 20 % à ceux du reste de la commune (1 078 €/m² en centre-ville contre 1 353 €/m² hors centre-ville). À l'échelle de l'agglomération, les communes limitrophes du Puy-en-Velay atteignent des prix de 1 300 €/m² ou plus, les communes périurbaines se situent entre 1 100 et 1 300 €/m², tandis que les communes rurales plus éloignées restent sous 1 100 €/m². La production de logements neufs demeure marginale par rapport aux mutations dans l'ancien, ne représentant que 0,5 % des transactions à l'échelle de la CAPV comme du Puy-en-Velay.
Une armature territoriale organisée autour de cinq catégories de communes
Pour mieux appréhender les dynamiques locales, le territoire a été catégorisé en cinq types de communes selon leur rôle : Le Puy-en-Velay, qui concentre le plus grand nombre d'emplois ; les autres communes de la centralité, avec des prix et un niveau d'emploi élevés ; les communes périurbaines, polarisées vers la ville-centre ; Craponne-sur-Arzon, identifiée comme pôle rural avec un marché plus détendu ; et les communes rurales multipolarisées. Cette lecture croise la structure démographique (23 % de la population dans le Puy-en-Velay contre 77 % dans le reste de l'agglomération), les niveaux de prix immobiliers et l'armature des polarités d'emploi.
Une occupation du parc marquée par le poids du locatif privé et la pauvreté en centre-ville
À l'échelle de la CAPV, le parc de logements se répartit entre 48,2 % de propriétaires occupants, 21,0 % de locatifs privés, 12,9 % de logements vacants et 11,2 % de résidences secondaires. Cette structure évolue fortement à mesure que l'on se rapproche de la centralité : dans le cœur du Puy-en-Velay, la part de locatifs privés atteint 35,4 %, contre 30,2 % de propriétaires occupants, et cette prévalence du parc locatif privé coïncide avec des niveaux de pauvreté importants selon les données carroyées de l'INSEE, constituant un terrain propice au mal-logement.
Trois outils opérationnels pour agir sur l'habitat privé
Face à ces constats, l'étude propose trois leviers d'action complémentaires. Le premier est un pacte territorial à l'échelle de la CAPV, définissant les aides aux travaux mobilisables auprès de l'Anah, du Conseil départemental, de la CAPV et de la Ville du Puy-en-Velay, complété par une caisse d'avance pour les ménages modestes et un socle de coûts d'ingénierie obligatoires financés à 50 % par l'Anah. Le deuxième outil est une nouvelle OPAH-RU ciblée sur le centre du Puy-en-Velay, avec des taux de subvention renforcés selon les profils de propriétaires occupants ou bailleurs. Le troisième outil consiste en un nouveau service d'accompagnement des porteurs de projets, allant au-delà du seul accès aux aides à l'énergie et à l'adaptation, avec un premier rendez-vous dédié à l'état des lieux et à la faisabilité réglementaire des projets.
