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Villes Vivantes a conduit une étude pré-opérationnelle à une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat – Renouvellement Urbain (OPAH-RU) pour la Communauté d'Agglomération du Libournais (CALI), sur les communes de Guîtres et Saint-Médard-de-Guizières. Le travail croise l'analyse des statuts d'occupation, la typologie des cadres de vie, l'état de dégradation du bâti et des simulations financières pour construire les leviers d'action envisageables.
Occupation du parc et cadres de vie à l'échelle de la CALI
À l'échelle de la CALI, le parc de logements se répartit entre 51 % de propriétaires occupants, 26 % de locatif privé, 9 % de logements vacants, 8 % de logements sociaux et 5 % de résidences secondaires. Cette photographie d'ensemble situe Guîtres et Saint-Médard-de-Guizières dans un territoire plus large où la vacance et le statut d'occupation varient fortement selon les secteurs.
À Saint-Médard-de-Guizières, l'analyse des cadres de vie distingue trois grandes logiques urbaines : le cœur historique (village intense, village-rue, esprit village, hameau viticole...), le diffus (lanières, habitat sous les arbres, diffus champêtre) et la ville aménagée (lotissements denses, en impasse, jumelés). Cette typologie sert ensuite de grille de lecture pour croiser marché immobilier et vacance par type de tissu urbain.
Marché immobilier et vacance selon les typologies urbaines
La mise en regard des taux de mutation annuels et des prix médians de vente par typologie révèle des dynamiques contrastées : les lotissements en impasse affichent le taux de mutation le plus élevé (9 %) pour un prix médian de 1 632 €, tandis que « Habiter la campagne » combine un taux de mutation faible (4 %) et le prix médian le plus haut (1 921 €). Les typologies du cœur historique (village intense, village-rue, habiter la place) présentent des prix médians nettement inférieurs, entre 833 € et 892 €, ce qui traduit une moindre attractivité relative de ces secteurs anciens.
La vacance suit une logique similaire : elle est concentrée dans les typologies centrales, avec 30 % de logements vacants pour « Habiter la place », 22 % pour « Habiter la campagne » et le village-rue, contre des taux résiduels (1 à 4 %) dans les lotissements et lanières. Le nombre absolu de logements vacants confirme ce constat, avec 43 logements vacants recensés en village-rue, la valeur la plus élevée de l'ensemble des typologies étudiées.
Guîtres : dégradation du bâti et coûts d'une campagne de ravalement
Le cœur de ville de Guîtres présente un périmètre de 924 logements, dont 42 % de propriétaires occupants, 32 % de locataires, 13 % de vacants, 7 % de locataires du parc social et 7 % de résidences secondaires. Trois enjeux sont identifiés pour ce périmètre étendu : configurer le cœur de ville, créer un flux de projets conséquent sur cinq ans et produire une offre locative dans un contexte jugé difficile. L'analyse extérieure de la dégradation recense par ailleurs 30 immeubles dégradés et 10 immeubles très dégradés dans le centre-bourg.
Face à ce constat, l'étude chiffre plusieurs scénarios de campagne de ravalement de façades, en faisant varier le taux d'aide (20 %, 40 %, 60 %) et le caractère incitatif ou obligatoire de l'opération. Sur les 108 façades recensées, réparties en cinq segments (A à E), le nombre de façades ravalées passe de 11 avec une aide de 20 % à 27 avec une aide de 40 %, et jusqu'à 28 sur le seul périmètre A dans l'hypothèse d'un ravalement obligatoire plafonné à 9 000 € ou 7 000 € par façade. Cette approche par segments permet de composer une opération à la carte, à périmètre limité ou en plusieurs phases.
Saint-Médard-de-Guizières : premiers résultats de l'OPAH HD
Depuis 2018, 13 logements ont été aidés par l'OPAH HD à Saint-Médard-de-Guizières, soit plus de deux logements aidés par an. Ce bilan se décompose en 7 projets de rénovation énergétique agréés, 4 soldés, 1 projet mixte énergie-adaptation agréé, 1 projet d'adaptation agréé et 9 projets de rénovation énergétique en cours. Ces rénovations thématiques sont présentées comme apportant de meilleures conditions de vie tout en soulageant économiquement les propriétaires occupants.
Deux cas de requalification de logements vacants
Deux fiches-actions illustrent la méthode d'accompagnement au cas par cas. La première porte sur un bien vacant appartenant à la CALI, un T7 de 179 m² dans un bâti de 1850 situé en secteur « esprit village », pour lequel un projet de création de cinq logements collectifs avait été envisagé dès 2017 mais n'a pas trouvé d'équilibre financier ; deux options sont proposées, entre mise à jour de la faisabilité pour un opérateur social et cession à un porteur de projet avec recherche de financements complémentaires.
La seconde fiche vise à réveiller un secteur central par une opération locative sur un immeuble vacant connu de tous, comprenant une résidence secondaire, un logement du propriétaire occupant, un logement locatif et une dépendance. La situation, bloquée depuis plus de dix ans du fait d'une multipropriété sans intention de projet, appelle trois options graduées : accompagnement du propriétaire vers un projet locatif aidé, accompagnement vers une cession, ou mobilisation d'outils coercitifs de maîtrise foncière (DUP, expropriation) en dernier recours.
Scénarios architecturaux et simulation financière pour un investisseur
Sur une maison vacante depuis plus de vingt ans d'environ 65 m², située à l'angle de la rue de la République et du cours du Général de Gaulle, deux projets de rénovation sont dessinés : le Projet 1 transforme le bâti en T3 avec création d'une terrasse en toiture d'environ 20 m², tandis le Projet 2 propose une rénovation en deux studios de 32 m² chacun, avec démolition d'un bâtiment en rez-de-chaussée et installation d'une terrasse avec pergola. Un scénario alternatif imagine, sur une autre parcelle, une maison familiale d'environ 125 m² avec jardin et garage complétée de cinq appartements.
Ces scénarios sont ensuite traduits en bilans financiers comparant cinq options d'exploitation (location libre, sans terrasse ni maîtrise d'œuvre, ou location conventionnée ANAH). Le coût total de l'opération varie de 91 000 € à 159 250 € selon les hypothèses, avec des mensualités négatives de -792 € à -381 € et un taux d'endettement compris entre 17 % et 33 %. Sur vingt ans, le retour sur investissement estimé va de x0,7 (option location libre sans subvention) à x5,5 (option sans terrasse ni maîtrise d'œuvre), illustrant l'écart de rentabilité selon le niveau de subvention ANAH mobilisé et le type de location retenu.
