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Cœur d'Essonne Agglomération et la Ville de Brétigny-sur-Orge ont engagé une étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU portant sur le centre-ville de la commune. L'étude croise données foncières, relevés de terrain et enquête habitante pour caractériser le parc de logements, identifier les fragilités du bâti et calibrer les dispositifs d'intervention (OPAH-RU, permis de louer, POPAC).
Un centre-ville dominé par la copropriété et le locatif privé
Le périmètre d'étude se distingue nettement du reste de la commune : 79 % des logements du centre-ville sont situés en copropriété (contre 43 % à l'échelle communale), et le parc y est marqué par une prévalence plus forte du locatif privé (40 % contre 21 % pour la commune) et des logements vacants (9 % contre 6 %). À l'inverse, la part de propriétaires occupants y est nettement plus faible (30 % contre 43 %). Cette structure d'occupation, associée à un enjeu d'adaptation au vieillissement moins marqué qu'à l'échelle de l'agglomération (6 % de propriétaires occupants de 70 ans et plus à Brétigny contre 8 % pour Cœur d'Essonne), situe le centre-ville comme un point d'entrée et de rotation dans le parcours résidentiel des ménages.
Une vacance et une dégradation du bâti très contenues
Les indicateurs de fragilité du bâti restent globalement rassurants. La vacance structurelle (plus de 2 ans) ne concerne que 0,5 à 1 % du parc du périmètre d'étude, très en-deçà de la vacance totale de 7,2 % relevée à l'échelle de Cœur d'Essonne Agglomération, ce qui confirme un taux de rotation élevé plutôt qu'un phénomène de délaissement durable. Le relevé de dégradation des façades confirme ce constat : seules 1 % des façades du centre-ville sont identifiées comme dégradées, la majorité du parc étant en bon état ou récemment rénové. Ces éléments trouvent un écho dans le suivi du mal-logement opéré par le Service Communal d'Hygiène et de Santé, qui recense majoritairement des situations d'indécence plutôt que des périls ou des mises en sécurité, preuve d'une dégradation contenue et bien suivie grâce notamment au dispositif de permis de louer.
Un marché immobilier attractif, mais une vigilance à maintenir sur l'offre locative
Brétigny-sur-Orge attire de nouveaux habitants, notamment des familles, dans un marché plus abordable que le reste de l'Île-de-France mais desservi par les transports en commun. Les prix médians au m² sont restés homogènes entre le centre-ville et le reste de la commune entre 2014 et 2023, oscillant autour de 3 300 à 3 400 €/m² en fin de période. Le marché locatif y est dynamique mais tendu, avec des loyers conventionnés Anah sensiblement inférieurs aux loyers libres pratiqués sur des surfaces comparables, ce qui limite l'attractivité du dispositif Loc'Avantages pour les bailleurs. Un point de vigilance particulier concerne les transactions dans les copropriétés énergétiquement les moins performantes (DPE F ou G), dont les prix d'acquisition inférieurs de 30 % à la moyenne pourraient favoriser le développement d'une offre locative privée moins qualitative, justifiant une veille foncière avec l'appui d'un acteur comme SIFAE.
La gestion des copropriétés, enjeu structurant pour le centre-ville
Avec 53 copropriétés regroupant 2 068 logements dans le seul périmètre d'étude, la gestion de ces ensembles constitue un levier central pour maintenir l'attractivité du centre-ville à moyen et long terme. L'étude révèle également un enjeu de connaissance : 72 copropriétés présentes dans les Fichiers Fonciers 2024 n'apparaissent pas au Registre National des Copropriétés Immatriculées, notamment dans les quartiers construits récemment, dont deux ensembles de plus de 25 logements. Pour répondre à cet enjeu, un dispositif de POPAC est envisagé sur la période 2026-2030, structuré en deux volets — un socle d'intervention et des interventions ciblées — avec un cofinancement Anah à hauteur de 50 % du montant HT.
Lutte contre le mal-logement : permis de louer et ravalement de façades
Le dispositif de permis de louer, déjà en place, fonctionne bien : les signalements de mal-logement concernent essentiellement l'indécence, avec peu de périls ou de mises en sécurité, ce qui confirme une dégradation contenue du bâti. Le calibrage de l'équipe dédiée s'appuie sur un volume estimé de 1 972 logements locatifs dans le périmètre actuel, avec des hypothèses de coût par dossier selon que l'instruction soit internalisée ou externalisée, et la possibilité de s'appuyer sur un partenariat d'échange de données avec la CAF pour mieux repérer les bailleurs ne respectant pas les règles. En complément, une campagne de ravalement de façades a été cartographiée sur plusieurs rues du centre-ville, distinguant trois niveaux d'intervention (légère, moyenne, lourde) selon la surface cumulée des façades concernées, avec la possibilité d'exclure les adresses déjà pressenties pour un renouvellement urbain.
Attentes des habitants et dynamiques économiques locales
L'enquête menée auprès des habitants entre mai et août 2025 confirme que le confort thermique constitue la priorité des travaux souhaités, l'isolation des murs et des combles arrivant très largement en tête des réponses, devant l'installation d'énergies renouvelables. Cette priorité se retrouve chez les propriétaires occupants, dont une dizaine se déclare en situation de précarité énergétique aigüe, et chez les locataires du parc privé comme du parc public, pour lesquels l'isolation thermique et phonique domine les attentes d'amélioration. Ces enjeux résidentiels s'accompagnent de dynamiques économiques propres au centre-ville : le commerce de proximité souffre d'une zone primaire de chalandise limitée à 2 152 logements, nécessitant un renforcement démographique pour se développer, tandis que le marché des meublés de tourisme reste modeste (61 annonces actives) mais generateur d'un revenu annuel moyen de 13 000 € par annonce.
