BRAMBLE

Le BRAMBLE, une densification forte et acceptable

Le concept

Le BRAMBLE — dont le nom, emprunté au roncier anglais, dit bien la promesse : du roncier naît la mûre — est une méthode de densification forte qui constitue le pendant, à plus haute intensité, des outils de densification douce que Villes Vivantes a développés et expérimentés depuis plusieurs années : le BIMBY, le BUNTI et la BAMBA.

Là où ces derniers transforment avec subtilité le tissu pavillonnaire en conservant ses échelles et ses usages, le BRAMBLE répond à des enjeux d’augmentation forte de la capacité d’accueil de logements et ou de services et de locaux d’activité.

Son principe : substituer, parcelle par parcelle, à des constructions de plain-pied ou à un seul étage, des immeubles plus élevés, tout en conservant l'empreinte fine et la trame parcellaire d'origine. Ce faisant, il évite l'écueil des opérations de table rase qui nécessitent le regroupement de plusieurs fonciers contigus pour constituer de grandes emprises constructibles — et effacent au passage l'histoire du quartier, avec un effet visuel de bloc ou de barrière qui cristallise souvent les oppositions.

La logique est celle d'une progression organique : la maison contient en germe le village, et le village contient en germe la ville. Passer du village à la ville, c'est précisément ce que permet le BRAMBLE, en faisant cohabiter dans le temps immeubles élancés et maisons basses au sein d'un même tissu urbain.

Ses finalités

Le BRAMBLE répond à un double impératif qui caractérise les grandes agglomérations françaises aujourd'hui : produire davantage de logements bien situés, et le faire de manière acceptable pour les habitants.

Les élections municipales de 2020 ont confirmé une tendance lourde : dans de nombreuses métropoles, le rejet des grands projets urbains est devenu un axe structurant du débat politique. Ce constat ne signe pas pour autant la fin des villes accueillantes et hospitalières — il impose simplement d'inventer d'autres manières d'intensifier.

C'est précisément l'enjeu du BRAMBLE. En travaillant parcelle par parcelle, il produit une forme urbaine élancée — des immeubles bien plus hauts que larges — et organique, grâce à la juxtaposition de constructions différentes aux maîtres d'ouvrage et maîtres d'œuvre distincts. À l'inverse des opérations de grande emprise qui engendrent des bâtiments bien plus larges que hauts — perçus par les riverains comme des « paquebots » —, le BRAMBLE génère une silhouette urbaine variée, rythmée, que les habitants reconnaissent comme belle.

Ses racines historiques

Cette forme urbaine n'a rien d'inédit. Elle a fait ses preuves en matière d'acceptabilité sociale dans le cœur des villes médiévales françaises — on pense à Bayonne, à Rouen — dont les architectures à colombage produisent cet effet d'élancement caractéristique. On peut aussi évoquer le « trois fenêtres » marseillais, l'immeuble de rapport parisien ou encore le port d'Honfleur, qui tous montent dans les étages en conservant une largeur à taille humaine.

Mais c'est peut-être vers les maisons étroites et élancées des villes hollandaises et belges — les grachtenpanden d'Amsterdam ou les façades serrées d'Anvers — que le regard se porte le plus naturellement. Ces architectures, construites sur des parcelles médiévales conservées, combinent hauteur significative et finesse du front bâti, produisant une densité forte sans jamais écraser le passant ni le voisin. C'est ce principe, éprouvé sur des siècles de construction urbaine, que le BRAMBLE entend transposer et systématiser dans les contextes périurbains contemporains où la demande de logements bien situés est la plus forte.

Une stratégie de « lieux intenses » dans les secteurs stratégiques.

Dès 2018, Villes Vivantes a conduit pour la Communauté d'Agglomération de La Rochelle (CDALR) une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage pour l'élaboration du PLUi — contexte dans lequel le concept du BRAMBLE a pu être précisé, testé et affiné.

Le marché rochelais présentait alors un cas d'école : une agglomération de taille moyenne qui avait basculé dans un régime métropolitain, avec des prix fonciers et immobiliers en forte hausse, une production de logements neufs qui avait presque doublé en dix ans, et une pression croissante sur des fonciers disponibles de plus en plus rares dans le cœur d'agglomération. Dans ce contexte, la filière diffuse — petits projets spontanés ou accompagnés hors opérations d'aménagement publiques — représentait 75 % du potentiel de production de la seule ville de La Rochelle, ce qui rendait impératif de l'organiser et de la structurer.

Les contributions de Villes Vivantes au PLUi de La Rochelle Agglomération et à l’élaboration de ses Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) ont offert le cadre réglementaire permettant de déployer une stratégie de BRAMBLE. Plutôt que de poursuivre la logique antérieure des « densifications d'axe » (des droits à bâtir en R+4 dans une bande de 20 mètres le long des voies principales, insuffisants pour enclencher réellement la mutation du tissu urbain), le PLUi a introduit une stratégie de « lieux intenses » dans les secteurs stratégiques. Ces lieux intenses, notamment au droit des infrastructures de transport (pôles de mobilité, axes de TCSP), correspondent précisément aux secteurs où le BRAMBLE peut déployer tout son potentiel : une forte hauteur autorisée sur des parcelles conservant leur emprise d'origine, dans un cadre réglementaire qualitatif définissant des prescriptions sur les logements traversants, la diversité des formes construites et la gestion des transitions avec les tissus environnants.

L’enjeu : concentrer l'intensification là où elle est la plus justifiée, au plus proche des équipements et des transports, pour produire des logements abordables et bien situés, capables de retenir les familles et les actifs dans le cœur d'agglomération plutôt que de les reléguer en deuxième ou troisième couronne.

Les particularités de l'approche de Villes Vivantes

La règle d'urbanisme comme fondement de l'urbanisme négocié

Il existe un paradoxe apparent dans la manière dont l'urbanisme « négocié » est souvent compris : on croit volontiers que négocier, c'est assouplir les règles, les rendre moins contraignantes pour laisser davantage de place au dialogue. L'expérience montre que c'est précisément l'inverse. L'efficacité de l'urbanisme négocié comme outil pour que la collectivité reprenne la main sur la filière diffuse — et en fasse un levier de production de logements abordables — repose sur l'établissement d'un cadre réglementaire fort dont l'impact se traduit directement sur les valeurs foncières. C'est l'intransigeance de ces règles, mais aussi la capacité de la collectivité à les faire évoluer quand c'est nécessaire et utile, qui constitue la possibilité même de négocier. Sans règle forte, il n'y a pas de négociation : il n'y a que des rapports de force où les propriétaires et les opérateurs s'imposent.

C'est pourquoi les secteurs d'intensification forte de type BRAMBLE appellent une attention particulière dans la conception réglementaire. Dans ces secteurs ponctuels, où les hauteurs autorisées sont les plus élevées du zonage, la collectivité doit devenir le partenaire privilégié des propriétaires des fonciers concernés : entrer directement en relation avec eux pour leur permettre de valoriser leur bien de la meilleure façon possible, dans des scénarios conformes à la vision d'ensemble portée par la collectivité, puis organiser des ateliers urbains associant les futurs opérateurs. Ce mode de co-construction ne peut fonctionner que si les OAP qui décrivent les intentions de la collectivité sur ces secteurs sont suffisamment précises et fermes pour constituer une base de négociation crédible.

Une agilité dans la définition des droits à construire

L'approche de Villes Vivantes rompt avec la logique linéaire de la planification urbaine classique — études préalables, puis projet politique, puis traduction réglementaire, puis projets opérationnels — pour adopter un schéma non linéaire dans lequel la règle est à la fois le maillon central et le levier permanent de l'action publique. La règle doit être forte et claire dans ses intentions, mais la collectivité doit aussi « garder la main sur le crayon » : procéder en continu à des ajustements réglementaires à la lumière des bilans réels des opérateurs, des évolutions du marché et des informations portées par les projets en cours.

Ce principe a une conséquence directe sur la question foncière, qui est au cœur de la mise en œuvre du BRAMBLE. Dans les marchés tendus, l'obstacle des valeurs foncières trop élevées, souvent figées sur des références antérieures, voire sur des compromis signés avant même que les véritables droits à bâtir du futur PLUi ne soient connus — ne peut être levé que si tous les acteurs comprennent clairement que la valeur d'un terrain est directement déterminée par les droits à bâtir que la collectivité lui affecte. Ce n'est pas à la règle de s'adapter à des valeurs hypothétiques ou fantaisistes : c'est à la valeur du terrain de tirer les conséquences des servitudes et contraintes qui grèvent sa constructibilité.

Le règlement « à modèles » introduit par Villes Vivantes dans le PLUi de La Rochelle Agglomération traduit concrètement cette philosophie de l'agilité réglementaire. En permettant aux porteurs de projet de choisir parmi plusieurs configurations d'implantation la plus adaptée à leur foncier, ce dispositif modifie la nature même du rapport entre le pétitionnaire et l'instructeur du droit des sols : il ouvre une discussion sur le fond du projet, crée les conditions d'une solution satisfaisante dans la plupart des cas, et rend possible un niveau d'exigence qualitative plus élevé, modèle par modèle, que ne le permettrait une règle unique et universelle.

Une capacité à éviter l'effet de « bloc »

La densification forte engendre un risque bien identifié : l'effet de « bloc », c'est-à-dire la production d'un front bâti continu, homogène, sans épaisseur ni variation, qui transforme la rue en couloir et prive les tissus environnants de lumière et de respiration. C'est précisément ce que le BRAMBLE, bien conduit, permet d'éviter, et c'est là que l'expertise de Villes Vivantes apporte une valeur ajoutée décisive.

Trois dimensions sont travaillées simultanément. D'abord, la diversité des constructions : en maintenant la trame parcellaire fine et en favorisant des maîtres d'ouvrages distincts, le BRAMBLE produit naturellement une variété de gabarits, de matériaux et de formes architecturales qui anime le front bâti et lui confère le caractère organique propre aux tissus urbains réussis.

Ensuite, la préservation des échancrures et des transparences dans le bâti : les règles qualitatives inscrites dans les OAP permettent de ménager des vues, des ouvertures, des discontinuités dans la continuité apparente du front, évitant que la densification ne se lise comme une masse opaque. Les OAP dites « défensives » jouent ici un rôle essentiel pour gérer les transitions avec les tissus pavillonnaires environnants et limiter les effets de rupture d'échelle.

Enfin, la pertinence des analyses de marché immobilier : la faisabilité économique des opérations de BRAMBLE est évaluée en permanence pour s'assurer que les modèles de bilan des promoteurs sont cohérents avec les objectifs poursuivis, notamment la part de logements abordables, et que les droits à bâtir accordés ne sont ni insuffisants pour déclencher la mutation souhaitée, ni excessifs au point d'alimenter une envolée des valeurs foncières qui rendrait les objectifs d'abordabilité inatteignables.

C'est cette combinaison entre une règle forte et agile adossant une négociation crédible, une composition urbaine soignée évitant l'effet de masse, et une analyse fine des marchés garantissant les équilibres économiques, qui fait du BRAMBLE tel que pratiqué par les équipes de Villes Vivantes non pas un simple outil de densification, mais une méthode complète d'intensification stratégique au service de l'habitabilité des agglomérations.