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Cette étude pré-opérationnelle a été conduite en vue de la mise en place d'un programme d'amélioration de l'habitat portant sur les cœurs de bourg et cœurs de ville du territoire de l'Agglo du Bocage Bressuirais. Elle couvre l'ensemble des communes de l'intercommunalité, de Bressuire à Mauléon, Cerizay, Nueil-les-Aubiers, Argentonnay, Courlay, La Forêt-sur-Sèvre, Moncoutant-sur-Sèvre et L'Absie, et croise données démographiques, marché immobilier et typologies bâties pour cerner les leviers d'action possibles.
Une croissance démographique qui reste portée par les centralités
Entre 2010 et 2015, le territoire gagne environ 340 habitants par an, avec une croissance qui se concentre notamment autour de Bressuire, Mauléon et de plusieurs communes du nord et de l'ouest du territoire, tandis que d'autres secteurs, en particulier au sud, connaissent une évolution négative ou stagnante. Cette carte à l'échelle IRIS montre que le modèle de développement reste structuré par les polarités urbaines existantes plutôt que par une diffusion homogène de la croissance sur l'ensemble du territoire.
Une mosaïque de formes urbaines dans les centralités
L'analyse typo-morphologique du centre de Bressuire fait apparaître une grande diversité de formes bâties, de l'immeuble de ville et la maison sur courette dans l'hypercentre, jusqu'aux lotissements aérés, pavillons rehaussés et fermes en périphérie. Cette diversité traduit des logiques d'implantation et des usages différenciés selon les secteurs, avec un cœur dense et ancien entouré de tissus pavillonnaires et de lotissements plus récents qui se déploient le long des axes de développement de la ville.
Un parc de logements inadapté à la structure des ménages
Le parc de logements du territoire est massivement composé de grands logements : 55 % des logements comptent cinq pièces et plus, alors que seuls 20 % sont des petits logements (studios, T2, T3). Or, les ménages sont très majoritairement de petite taille, puisque 66 % sont composés d'une ou deux personnes. Ce décalage entre l'offre existante, orientée vers les grandes surfaces, et la demande, tournée vers des logements plus compacts, constitue un enjeu d'adaptation identifié sur l'ensemble du territoire.
Ce même déséquilibre se retrouve dans le parc vacant : 43 % des logements vacants sont de petite taille (moins de 70 m²), contre seulement 22 % dans le parc occupé. Ce gisement de petits logements vacants pourrait ainsi permettre de créer des résidences principales adaptées à la demande, sans recourir systématiquement à la construction neuve.
Vacance et ancienneté du bâti : un lien marqué dans les centres
La cartographie du taux de vacance fait apparaître des poches significatives dans plusieurs communes, notamment à Bressuire, Cerizay, Argentonnay et L'Absie, où certains secteurs dépassent 15 % de vacance. Cette vacance est fortement corrélée à l'ancienneté du bâti : dans les centres-bourgs, les logements construits avant 1900 affichent un taux de vacance de 17 %, contre 3 à 5 % pour les logements construits après 1980. Ce constat est encore plus marqué hors des centres-bourgs, où les logements antérieurs à 1900 atteignent 13 % de vacance. L'ancienneté du parc apparaît ainsi comme un facteur déterminant de la vacance, particulièrement concentrée dans les tissus historiques des centralités.
Un marché de la construction neuve en repli et un foncier contrasté
La production de logements neufs a fortement diminué depuis 2007, passant de 680 logements achevés à seulement 191 en 2017, avec une part croissante de logements diffus par rapport aux lotissements et opérations de promotion. Parallèlement, l'analyse des terrains à bâtir vendus en lotissement depuis 2014 révèle un écart de prix marqué entre les communes centrales (47 €/m²), les secteurs périurbains (27 €/m²) et les zones rurales (15 €/m²), traduisant une hiérarchisation du marché foncier selon la localisation.
Le marché de l'ancien présente une même gradation, avec des prix au m² plus élevés dans les centres (1 100 €/m²) que dans le périurbain (920 €/m²) ou le rural (815 €/m²), mais une dispersion des situations qui ne permet pas d'établir de règle unique : chaque projet de rénovation doit être apprécié au cas par cas. Sur le marché des transactions, les logements vendus seuls restent majoritaires (3 730 logements), loin devant les ventes groupées (723) ou en immeubles entiers (347), ce qui témoigne d'un marché encore largement diffus et individuel.
Ce que l'on peut réellement acheter ou rénover dans les communes centrales
Une simulation budgétaire dans les communes centrales illustre les arbitrages concrets auxquels sont confrontés les ménages : un grand logement neuf revient à 145 000 €, un grand logement rénové à 170 000 €, avec des marges de travaux comprises entre 180 et 640 €/m². Pour un petit logement, faire bâtir 70 m² coûte 90 000 € contre 110 000 € pour un bien rénové, avec des marges de rénovation nettement plus élevées (290 à 860 €/m²). Ces repères chiffrés interrogent la faisabilité réelle des projets de rénovation selon la taille du bien visé et la présence ou non d'un jardin.
Des dispositifs d'intervention différenciés selon les secteurs
Trois approches sont mobilisées selon la nature des secteurs à traiter. Le mode « massif » cible les secteurs délimités avec un effet de levier de 1 à 2 € entre financement public et privé, mobilisant des dispositifs comme MaPrimeRénov, le CITE ou la PIV, avec un accompagnement dominé par les propriétaires occupants. Le mode « classique » s'appuie sur des dispositifs plus complexes (PIG, OPAH-RU, aides PL) avec un effet de levier de 1 à 3 €, tandis que le mode « structurant », plus innovant, vise un effet de levier de 1 à 16 € via des opérateurs spécialisés intervenant notamment sur les copropriétés.
Des scénarios de projets pour révéler le potentiel des logements existants
Plusieurs scénarios opérationnels illustrent les leviers mobilisables à l'échelle du bâti existant. Dans une copropriété, l'aménagement des combles et le prolongement des balcons permettent de créer des terrasses valorisant les appartements existants. Ailleurs, la vente des combles d'un immeuble peut financer des travaux de copropriété tout en produisant un logement familial de 130 m². Un dernier exemple montre comment révéler le potentiel constructible d'une parcelle (612 m²) pour faciliter la vente d'un bien en informant les futurs acquéreurs des possibilités d'extension autorisées par le règlement d'urbanisme.
Les aspirations des habitants, une palette large à croiser avec l'offre
Une collecte de témoignages sur le « logement rêvé » fait ressortir une grande diversité d'aspirations : bonne isolation, logement autonome, maison bioclimatique, proximité des services, calme, jardin, ou encore logement basse consommation. Cette palette d'attentes, allant de la maison de campagne à la petite structure économe en passant par la rénovation du bâti ancien, souligne la nécessité d'une offre de logements diversifiée, capable de répondre à des profils et des modes de vie très variés sur le territoire.
