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L'étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU conduite pour la Ville de Besançon documente le fonctionnement du marché de l'habitat ancien dans trois secteurs du centre historique (Boucle, Battant, Elargi), qualifie la diversité morphologique du bâti à travers treize « cadres de vie », puis illustre par des scénarios chiffrés les possibilités de réhabilitation sur plusieurs îlots-tests. L'ensemble vise à éclairer le règlement d'intervention des aides spécifiques que la Ville examine le 12 mars 2020.
Un marché de l'ancien contrasté selon les quartiers
Les transactions dans l'ancien se répartissent inégalement entre les trois secteurs étudiés : la Boucle concentre 400 mutations par an (5 %/an) sur deux marchés dominants, celui des très petits logements et celui des petits logements, plus coûteux qu'ailleurs (2 000 €/m²) ; Battant, avec 120 mutations par an (4 %/an), reste centré sur des petits logements accessibles (1 600 €/m²) ; l'Elargi, avec 350 mutations par an (5 %/an), présente un marché diversifié sans segment très ciblé. Ces rythmes de mutation, compris entre 4 et 5 % des biens par an, sont comparables à ceux observés sur d'autres territoires, et la majorité des transactions porte sur de petites surfaces à moins de 90 K€.
La destination des investissements réalisés ces cinq dernières années diffère aussi selon les secteurs : dans la Boucle, 48 % vont aux propriétaires bailleurs, 27 % aux propriétaires occupants et 24 % concernent des logements vacants ; à Battant, la part des bailleurs atteint 55 % contre 22 % pour les occupants et 23 % pour les vacants ; dans l'Elargi en revanche, les propriétaires occupants deviennent majoritaires (51 % contre 45 % pour les bailleurs et seulement 3 % de vacants). Ce basculement traduit une dynamique résidentielle plus affirmée en dehors du cœur historique.
Treize cadres de vie pour qualifier le centre ancien
Pour dépasser une lecture uniforme du bâti ancien, l'étude identifie treize « cadres de vie » cartographiés sur l'ensemble du périmètre OPAH-RU, de l'immeuble étroit en lanière à la maison jardinée en passant par l'esprit faubourg ou la résidence urbaine. Ces catégories, fondées sur la morphologie des immeubles et leur implantation, permettent de croiser des indicateurs de marché (prix au m², taux de rotation), d'occupation (part de propriétaires bailleurs et occupants, taux de vacance, part de copropriétés) et de profil des habitants (part de propriétaires occupants de plus de 70 ans).
Les écarts entre cadres de vie sont significatifs : le taux de rotation varie de 2,20 % pour la maison jardinée à 5,35 % pour le petit immeuble de ville, tandis que les prix au m² s'échelonnent de 1 695 €/m² (large immeuble en lanière) à plus de 3 000 €/m² (maison jardinée). La vacance touche jusqu'à 24 % des logements dans certains cadres (esprit faubourg, ville dense) contre 0 % dans la maison jardinée, et la part de copropriétés dépasse 70 % dans plusieurs configurations denses (large immeuble en lanière, bel immeuble commerçant, petit immeuble de ville), signe d'un parc largement fractionné.
Une population âgée, des logements inégalement adaptés
Le croisement entre cadres de vie et profil des occupants met en évidence deux populations de propriétaires occupants âgés de plus de 70 ans à peu près équivalentes en nombre : 230 d'entre eux résident dans des cadres de vie potentiellement à adapter (immeuble étroit ou large en lanière, immeuble de ville à 3 travées et plus, ville dense, habiter les quais, esprit faubourg, vivre en cœur d'îlot), contre 252 dans des cadres de vie potentiellement déjà adaptés (bel immeuble commerçant, ville classique résidentielle, petit immeuble de ville, immeuble et cour, maison jardinée, résidence urbaine). Au total, 48 % des logements occupés par des propriétaires occupants âgés pourraient faire l'objet de travaux d'adaptation, un enjeu qui recoupe directement la morphologie du bâti identifiée précédemment.
Un habitat dégradé, parfois insalubre
L'appréciation visuelle de l'état extérieur des immeubles recense 294 parcelles en état dégradé et 47 parcelles en état très dégradé, ce qui représente 2 663 logements localisés dans des immeubles perçus comme dégradés à l'échelle du périmètre OPAH-RU. Ces situations, cartographiées, se concentrent dans certaines poches du centre ancien plutôt que d'être diffuses sur l'ensemble du périmètre.
L'îlot 01 illustre concrètement cette dégradation : les photographies de l'existant montrent des planchers effondrés, des gravats et des circulations très détériorées, avec des cotations d'insalubrité de 0,8 pour le bâtiment et de 0,6 pour le logement, ainsi qu'une cotation de 0,68 selon la grille bâti collectif de l'ANAH, plaçant le bien dans une fourchette de dégradation importante.
Réhabiliter un immeuble vacant : les scénarios de l'îlot 05
L'îlot 05 sert de cas d'étude pour la réhabilitation d'un immeuble vacant en artère commerçante, aujourd'hui limité à 153 m² de surfaces commerciales déclarées alors qu'il comporte deux immeubles protégés. Deux orientations de programme sont envisagées : un scénario « Logements et terrasses » créant trois logements avec espaces extérieurs privatifs, ou un scénario « Bureau(x) et verrière » transformant les étages en bureaux ; les deux options s'appuient sur l'utilisation de l'accès voisin pour desservir les étages indépendamment du commerce et sur l'exploitation du rez-de-chaussée et du premier étage en commerce.
Le scénario « Logements et terrasses » est ensuite décliné en deux variantes chiffrées : la variante 1 crée un appartement par niveau, soit 3 T3 dont 2 avec terrasses et 150 m² de commerce rénové sur deux niveaux, moyennant l'achat d'une servitude au voisin ; la variante 2, construite sur un scénario de loyers conventionnés, aboutit à un programme plus modeste (1 T3 avec terrasse, 2 T2 dont 1 avec terrasse, 135 m² de commerce) mais crée un accès indépendant, au prix d'une perte d'environ 8 m² par niveau.
Cœurs d'îlot, contrastes patrimoniaux et équilibres économiques : les autres opérations types
Au-delà de l'îlot 05, l'étude documente plusieurs autres opérations types illustrant la diversité des interventions possibles. L'îlot 06 propose d'« habiter le cœur d'îlot » avec un T5 duplex disposant de stationnement et terrasse et un T3 avec terrasse, valorisant des espaces extérieurs en cœur d'îlot jusqu'alors peu exploités. L'îlot 08 montre, à travers un exemple déjà réalisé, qu'une isolation thermique par l'extérieur menée en 2017 a permis de revendre un appartement de 50 m² à 85 000 € contre 70 000 € avant travaux pour l'ensemble du bien ; le même îlot propose par ailleurs un scénario de cour intérieure végétalisée associant bardage bois support de plantes grimpantes, reprise des gouttières et création d'un local poubelles.
L'îlot 01 combine quant à lui mise en valeur des façades classées et geste contemporain : la démolition de l'élément non protégé et sa reconstruction en retrait, en zinc, matériau très présent dans la Boucle, marquent le contraste avec les bâtiments classés tout en créant 3 T4, deux terrasses privatives orientées nord-est/sud-ouest et un local d'activité de 80 m². Le rez-de-chaussée est conçu comme animé sur rue, avec un intérêt déjà exprimé par le Conseil régional de l'Ordre des Architectes et la Maison de l'Architecture pour son local, estimé à 50 K€ par les domaines.
Les îlots 02 et 10 permettent enfin d'objectiver l'équilibre économique de ces opérations en scénario de loyers conventionnés : les bilans détaillent coûts de travaux, de portage, d'acquisition foncière et d'emprunt, mis en regard de recettes locatives cumulées sur 40 ans selon différents niveaux de loyers (très social, social, commercial). L'îlot 10 propose deux scénarios alternatifs pour un cœur d'îlot très dégradé — « Habiter ensemble le cœur d'îlot », exemplaire vis-à-vis du plan de sauvegarde, et « Habitat bucolique en cœur d'îlot », centré sur la qualité de vie — tous deux fondés sur l'acquisition amiable ou l'expropriation d'un immeuble dégradé, sa démolition, puis la création de logements et d'espaces extérieurs partagés.
