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Cette étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU porte sur la Communauté de Communes du Bazadais, avec un focus particulier sur les communes de Bazas, Captieux et Grignols. Elle vise à dresser un diagnostic habitat du territoire et à préparer les orientations du futur dispositif de renouvellement urbain, en s'appuyant sur le bilan des programmes d'amélioration de l'habitat déjà menés.
Un territoire d'accueil, moteur de parcours résidentiels
Chaque année, environ 220 ménages poursuivent leur parcours résidentiel sur le Bazadais : 190 y emménagent, 215 le quittent, tandis que 220 déménagent en restant sur le territoire. Ces mouvements s'inscrivent dans une logique de bassin résidentiel du Sud Gironde, le territoire échangeant principalement avec la CC du Sud Gironde et Bordeaux Métropole, aussi bien pour les arrivées que pour les départs.
Un parc de logements marqué par la propriété occupante, un rôle social du locatif en cœur de bourg
Le parc de logements du Bazadais est composé à 51 % de propriétaires occupants, contre 21 % de locatif privé, 16 % de vacants, 8 % de résidences secondaires et 3 % de logements sociaux. Ce parc locatif, bien que minoritaire et concentré en cœurs de bourgs, joue un rôle social de fait : 29 % des locataires de la CC du Bazadais vivent sous le seuil de pauvreté, contre 10 % des propriétaires occupants, un écart qui se retrouve à l'identique sur la commune de Bazas (30 % contre 9 %). Cette situation est particulièrement marquée dans les centralités de Bazas (45 % de locatif, 26 % de ménages pauvres) et, dans une moindre mesure, de Grignols (32 % de locatif, 11 % de ménages pauvres).
Loyers contraints et accompagnement social des ménages
Les loyers pratiqués sur le parc locatif libre à occupation sociale présentent un décalage parfois important avec les niveaux du dispositif LocAvantages observés à Bazas, notamment pour les petites surfaces où les loyers libres peuvent dépasser largement la référence conventionnée. Cette fragilité économique se traduit concrètement par le recours au Fonds de Solidarité Logement : entre 2019 et 2021, 455 ménages ont été accompagnés sur Bazas, Captieux et Grignols, dont 344 à Bazas pour 122 760 € d'aides, 71 à Captieux pour 27 000 € et 40 à Grignols pour 23 000 €.
Une hausse des prix qui referme l'accession à la propriété
Les prix de l'immobilier ancien ont progressé de 35 % entre 2014 et 2021, passant de 1 220 à 1 656 €/m², avec des volumes de transaction également en hausse. Cette progression pénalise l'accession : la capacité d'achat maximale du couple médian, estimée à 1 950 €/m², est déjà dépassée par le prix du 8e décile (1 974 €/m²) et davantage encore par celui du 9e décile (2 250 €/m²). Les marges financières restantes pour engager des travaux de rénovation qualitative s'en trouvent réduites, passant de 1 035 €/m² de différentiel pour une acquisition au 2e décile à seulement 470 €/m² pour une acquisition au prix médian.
Production neuve en diffus, bâti ancien dégradé et vacance structurelle
À Bazas, la production de logements neufs se fait principalement sur des terrains diffus, à distance du cœur de ville, alors même que ce centre concentre 750 logements repérés comme vacants depuis plus de cinq ans, au bâti visuellement dégradé ou très dégradé. Cette situation, illustrée par l'état de façades observées à Grignols, se retrouve à l'échelle du Bazadais où la vacance structurelle reste concentrée dans les cœurs de centralités : 987 logements vacants depuis moins de deux ans (11 %) et 463 depuis plus de deux ans (5 %). Le détail des 75 logements vacants depuis plus de cinq ans à Bazas, Captieux et Grignols montre que plus de 90 % ont été construits avant 1950, que plus de la moitié dépassent 80 m², et que 51 % de leurs propriétaires résident pourtant sur le Bazadais.
Du bilan des dispositifs antérieurs aux orientations du futur programme
Les précédents dispositifs ont démontré leur effet de levier : l'OPAH TE 2017-2019 a permis de réhabiliter 42 logements par an (37 propriétaires occupants, 5 propriétaires bailleurs) pour un coût public de 33 370 €/logement, générant un levier de 0,75 € privé pour 1 € public investi et 1,16 M€ de travaux déclenchés annuellement. L'OPAH HDD 2020-2022 a ensuite permis d'aider 52 logements, combinant rénovations thématiques énergie et adaptation et rénovations globales, y compris la création d'offre nouvelle dans l'ancien. Ce bilan nourrit dix orientations pour le futur dispositif habitat, articulées autour de la réhabilitation conjointe à la création d'offre nouvelle, du ciblage des typologies manquantes, de la résorption de la vacance structurelle, du traitement des copropriétés fragiles, de la poursuite de la rénovation thermique et de la mise en place d'une ingénierie sur mesure, mobilisant selon les cas l'OPAH, l'OPAH-RU, le PLUi ou d'autres leviers.
