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Cette étude pré-opérationnelle d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat – Renouvellement Urbain (OPAH-RU) porte sur les communes de Bléré, La Croix-en-Touraine et Saint-Martin-le-Beau, au sein de la Communauté de communes Autour de Chenonceaux Bléré-Val de Cher. Elle dresse un diagnostic du parc de logements et propose des actions opérationnelles, notamment autour de la rénovation du bâti ancien et de la valorisation des façades en centre-bourg.
Un écart de budget qui pèse sur le choix entre neuf et ancien
Le diagnostic met en évidence un différentiel marqué entre le coût d'acquisition dans l'ancien et celui du neuf. Le budget maximal d'un couple médian sans enfant (2 000 €/m²) reste inférieur au prix médian d'acquisition dans l'ancien (2 170 €/m²) et très en deçà du prix d'un terrain à bâtir avec construction, qui démarre à 2 700 €/m². Ce constat éclaire les arbitrages des ménages modestes, pour qui l'acquisition en 2e décile (1 385 €/m²) implique un budget travaux différentiel de 615 €/m² afin de rendre le bien habitable, ce qui questionne la solvabilité réelle des acquéreurs les plus contraints.
Un parc de logements marqué par la vacance et le statut locatif
À Bléré, sur 2 946 logements recensés, plus de la moitié sont occupés par leurs propriétaires (51,8 %), tandis que les locatifs privés représentent 21,5 % du parc et les logements vacants atteignent 6,8 % (201 logements). La part de logements sociaux conventionnés reste marginale (0,6 %), ce qui limite l'offre à loyer maîtrisé alors que les locatifs sociaux non conventionnés représentent 12 % du parc. La cartographie du bâti fait apparaître une concentration de ces différents statuts d'occupation au cœur du bourg, zone qui cristallise également les enjeux de rénovation.
Un diagnostic croisé entre rénovation énergétique, habitat indigne et sobriété foncière
Le tableau de synthèse organise les constats autour de sept champs d'action : rénovation énergétique du parc privé, adaptation au vieillissement, lutte contre l'habitat indigne, traitement des copropriétés, production de logements abordables, sobriété foncière et transformation patrimoniale. Il ressort que 21 % des logements sont des passoires énergétiques, concentrées dans le bâti d'avant 1974, tandis que 42 % des propriétaires occupants ont plus de 70 ans et sont éligibles aux aides Anah pour l'adaptation à la perte d'autonomie. Le diagnostic recense également 22 immeubles dégradés en îlots et 22 copropriétés, dont 11 inscrites au RNIC, ainsi qu'une consommation foncière de 8,49 ha/an depuis 2010 pour l'habitat, pour une moyenne de 17 logements neufs par an.
Face à ces constats, le tableau associe à chaque enjeu des modes d'action (aides aux travaux, information-orientation, ingénierie d'accompagnement) et des outils territoriaux, en particulier le Pacte territorial et l'OPAH-RU pour les volets habitat, et les dispositifs BIMBY et BUNTI pour la sobriété foncière et la transformation patrimoniale.
Le Pacte territorial départemental, premier levier de communication auprès des habitants
La première fiche action porte sur la communication autour du futur Pacte Territorial départemental, dispositif porté par le Conseil Départemental en partenariat avec l'Anah et les communautés de communes, prévu pour la période 2025-2027. L'objectif est de faire connaître ce dispositif d'accompagnement et d'aides financières auprès des habitants du territoire, des artisans labellisés RGE, des professionnels de l'immobilier et des techniciens des services urbanisme, avec un séquencement de la communication de la fin 2024 jusqu'au lancement effectif du dispositif.
Des campagnes de ravalement de façades pour redonner de l'attractivité aux centres-bourgs
Plusieurs actions ciblent la valorisation du patrimoine bâti par le ravalement des façades, avec des objectifs partagés : améliorer l'attractivité commerciale, éviter la dégradation pouvant mener à des arrêtés de péril, et valoriser le patrimoine architectural et touristique. À Bléré, la fiche action n°3 vise à rénover au moins 26 façades sur les 129 recensées en centre ancien, avec une mise en œuvre envisagée à partir de 2026, articulée à l'OPAH-RU ou instruite directement par la commune.
Les cartographies de La Croix-en-Touraine et de Bléré déclinent cette stratégie en secteurs différenciés selon l'état du bâti et le niveau d'obligation. À La Croix-en-Touraine, 100 façades sont recensées sur deux secteurs incitatifs, dont un en périmètre de Monuments Historiques. À Bléré, l'inventaire porte sur 165 façades réparties en trois secteurs : un secteur obligatoire (A) pour les immeubles sans ravalement depuis 30 ans, et deux secteurs incitatifs (B et C) selon l'intensité des aides proposées.
