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La Ville d'Auch, accompagnée par l'agence Dessein de Ville et Villes Vivantes, a engagé un vademecum opérationnel destiné à outiller sa politique de lutte contre la vacance de logements en cœur de ville. L'étude combine un diagnostic fin du bâti ancien, un travail cartographique sur la répartition de la vacance et de la dégradation, et des scénarios de projet chiffrés déclinés à l'échelle d'îlots et de typologies de logements, afin de donner aux propriétaires, investisseurs et porteurs de projets des repères concrets.
Une méthode : décliner le diagnostic par cadre de vie
Le vademecum repose sur une décomposition du centre-ville en une vingtaine de cadres de vie caractéristiques (cité médiévale à une, deux ou trois travées et plus, immeuble en ville, maison de faubourg, hôtel particulier, villa de caractère, pavillon, résidence, etc.), chacun associé à des qualités résidentielles et des problématiques propres. Cette entrée par typologie bâtie permet de proposer des scénarios de projet reproductibles, adaptés à la morphologie réelle des immeubles plutôt qu'à des recommandations génériques.
Le nombre et la part de logements vacants varient fortement selon les typologies : la cité médiévale 2 travées concentre le taux de vacance le plus élevé (25%, 77 logements), suivie par l'immeuble en ville 3 travées et plus (128 logements vacants, 20%) et les maisons de faubourg 2 et 3 travées (85 et 81 logements). À l'inverse, les résidences, pavillons et villas de caractère affichent des taux de vacance très faibles.
Vacance et dégradation : une géographie qui se superpose
Le diagnostic met en évidence une répartition inégale de l'état du bâti : 2% des logements sont très dégradés, 13% dégradés et 47% en état médiocre, contre seulement 4% en bon état. Les immeubles dégradés se situent principalement dans la haute ville, où se concentre également la vacance, notamment le long des axes majeurs (rue Victor Hugo, rue de Metz, avenue de la Marne, avenue de l'Yser, rue Rouget de Lisle).
La superposition des cartes de dégradation et de vacance confirme que ces deux phénomènes se concentrent aux mêmes endroits, renforçant l'urgence d'une intervention ciblée sur ce secteur. À l'échelle de l'ensemble du périmètre étudié, plus de 15% du bâti est jugé dégradé ou très dégradé, avec des pointes à 30% pour les vastes bâtisses patrimoniales, 28% pour la cité médiévale 3 travées et plus, et 24% pour l'immeuble en ville 3 travées et plus.
Le suivi des mutations depuis 2014 montre que 20% des logements du centre-ville ont changé de mains au moins une fois, contre 12% en moyenne communale, signe d'un marché plus dynamique en cœur de ville malgré la vacance persistante.
Logements et commerces : une ville imbriquée
Le tissu bâti du centre-ville d'Auch comprend 2270 immeubles, dont 55% de maisons uniques et 33% d'immeubles de logements ; ces derniers concentrent cependant 64% des 5618 logements recensés, ce qui en fait le principal gisement à mobiliser pour la redynamisation immobilière. Les 298 commerces se répartissent quant à eux majoritairement dans des immeubles mixtes logements-commerces (74%).
Les commerces, comme leur vacance, se concentrent dans la haute ville et sur les axes majeurs au nord de la commune, avec une vacance commerciale particulièrement marquée rue Dessoles, rue du Pouy et rue d'Etigny (30% de commerces vacants, soit 88 locaux). C'est aussi dans les immeubles mixtes que la vacance commerciale est la plus forte (33%), contre 20% pour les commerces seuls. La vacance de logements suit une logique similaire : 16% des logements situés dans des immeubles de logements sont vacants (584 unités), et jusqu'à 19% dans les immeubles mixtes logements-commerces.
Des typologies bâties aux profils contrastés
Chaque cadre de vie fait l'objet d'une fiche statistique détaillée (état du bâti, prix de vente au m², part de propriétaires bailleurs, ancienneté du parc, âge moyen des propriétaires, part de petits logements). Ces données révèlent des écarts significatifs : la cité médiévale 3 travées et plus affiche 24% de logements dégradés et un prix médian de 1245 €/m², la maison de faubourg 2 travées cumule 20% de vacance et 46% de propriétaires bailleurs, tandis que l'hôtel particulier se négocie à 1736 €/m² avec 79% de logements bâtis avant 1950.
Ces fiches, établies pour une vingtaine de profils, permettent d'objectiver les priorités d'intervention en croisant état du bâti, structure de propriété et marché immobilier local.
Des leviers de valorisation adaptés à chaque typologie
Pour chaque cadre de vie, le vademecum identifie les qualités résidentielles (charme de l'ancien, localisation en hyper-centre, hauteur sous plafond), les problématiques récurrentes (manque d'espace extérieur, sur-représentation de petites typologies, difficultés de stationnement) et des leviers d'action structurés autour de trois axes : la restructuration des logements, la création d'espaces extérieurs et la valorisation esthétique des façades. Des illustrations de projets, parfois issues d'autres opérations de rénovation urbaine (Saint-Gaudens, Saint-Dizier, Épinal, Besançon), montrent des scénarios concrets applicables à Auch : transformation d'un immeuble fin en maison de ville avec terrasse, aménagement de cour en cœur d'îlot, réhabilitation de combles en logement familial.
Ces principes sont déclinés pour les typologies les plus concernées par la vacance : cité médiévale (une, deux ou trois travées), vaste bâtisse patrimoniale, hôtel particulier, immeuble en ville et maison de faubourg.
Des scénarios de projet chiffrés à l'échelle d'îlots
L'étude approfondit deux îlots tests pour démontrer la faisabilité économique des scénarios de valorisation. Sur l'îlot Brune, qui compte 4 logements vacants sur un total de 18 logements répartis entre différents états (dégradés, médiocres), le scénario de valorisation propose la création de 8 logements familiaux T4/T5, 3 espaces extérieurs privatifs et 5 garages en rez-de-chaussée, grâce à une circulation verticale commune avec ascenseur.
Deux montages financiers sont chiffrés pour ce projet : un scénario « promoteur », avec un coût de travaux entre 1,2 et 1,6 M€ et un déficit à porter entre 750 k€ et 1 M€, et un scénario « bailleur », avec un déficit plus élevé (entre 1,7 et 2,3 M€) mais amorti sur 20 ans de loyers cumulés.
Sur l'îlot 3, rue du Sénéchal, qui recense 24 logements vacants, le scénario de valorisation prévoit la création de 5 logements familiaux (dont des duplex de 130 m²) et de 5 places de stationnement par acquisition d'un foncier voisin, pour un coût de travaux compris entre 800 k€ et 1,1 M€. Les deux montages testés, promoteur et bailleur, aboutissent à des déficits à porter respectivement entre 450 et 600 k€, et entre 1 et 1,4 M€.
Mobiliser les propriétaires : fiscalité, financement et initiatives privées
Le vademecum rappelle le rôle de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), collectée à Auch depuis 2016, dont le produit a atteint 137 207 euros en 2020. Son efficacité est toutefois limitée par plusieurs exclusions : logements vacants indépendamment de la volonté du propriétaire, logements nécessitant des travaux importants (plus de 25% de la valeur du bien), ou résidences secondaires meublées. Le dispositif s'articule avec un accompagnement différencié selon que le détenteur est ou non porteur de projet, jusqu'à la réoccupation du logement.
Au-delà de l'échelle collective, l'étude illustre comment des propriétaires individuels peuvent, à leur échelle, contribuer à la résorption de la vacance : diviser une grande maison vacante en deux lots pour baisser le ticket d'entrée, acheter une petite maison avec jardin et la surélever, ou encore vendre un terrain à bâtir pour financer des travaux sur son propre logement.
Le levier foncier est présenté comme un moyen de financer des travaux de rénovation : vente des combles ou d'une cour pour créer un logement familial d'exception, ou détachement et vente d'un foncier résiduel constructible pour financer la réhabilitation du bâti existant, selon des exemples tirés d'opérations menées à Épinal et dans les Vosges centrales.
Enfin, le vademecum propose un catalogue de scénarios de projet privés reproductibles, classés selon qu'ils relèvent de la résorption, de la prévention ou du déblocage de la vacance : rachat d'un logement vacant voisin pour s'agrandir, vente de combles pour financer une rénovation, reconfiguration d'un logement pour un parent dépendant, ou travail collectif à l'échelle d'un îlot pour modéliser des sorties de vacance par le haut.
