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L'étude porte sur le centre-ville d'Auch et vise à outiller la politique de lutte contre la vacance des logements en cœur de ville. Elle combine un diagnostic fin du bâti, de son occupation et de son marché, avec des propositions de leviers d'action déclinées par typologie de bâtiment et testées à l'échelle de plusieurs îlots.
Une cartographie fine des cadres de vie et de la vacance
L'étude repose sur un découpage du bâti du centre-ville d'Auch en une série de « cadres de vie » — cité médiévale, maison de faubourg, immeuble en ville, hôtel particulier, vaste bâtisse patrimoniale, entre autres — chacun associé à une forme urbaine et un usage propres. Cette classification, croisée avec le taux de vacance, montre que celle-ci ne se répartit pas uniformément : certains cadres de vie comme la cité médiévale 2 travées atteignent 25 % de logements vacants, quand d'autres comme les résidences ne dépassent pas 2 %. Le marché immobilier reste par ailleurs peu dynamique sur la période récente, avec 12 % des logements ayant changé de mains depuis 2014 sur l'ensemble du centre-ville, une proportion qui monte localement à 20 %.
Des profils contrastés selon la typologie du bâti
Chaque cadre de vie fait l'objet d'une fiche croisant état du bâti, statut d'occupation, prix de vente et profil des propriétaires. Les typologies anciennes du centre historique — cités médiévales, vaste bâtisse patrimoniale — cumulent les indicateurs de fragilité : proportion élevée de logements dégradés ou très dégradés, forte part de propriétaires bailleurs (jusqu'à 71 % pour la cité médiévale 3 travées et +), bâti ancien (76 à 84 % construit avant 1950) et âge moyen des propriétaires élevé (jusqu'à 73 ans). À l'inverse, des cadres comme « habiter sur cour et jardin » ou l'immeuble moderne/contemporain affichent des taux de vacance nettement plus faibles, tandis que les maisons de faubourg occupent une position intermédiaire, avec des taux de vacance variant de 12 à 20 % selon le nombre de travées.
Une dégradation et une vacance concentrées dans la haute ville
La lecture croisée des cadres de vie confirme que la dégradation du bâti dépasse 15 % en moyenne sur le périmètre d'étude, avec des pics marqués pour les cités médiévales (27 à 28 %) et la vaste bâtisse patrimoniale (30 %). Cette fragilité du bâti se double d'une géographie de la vacance elle-même concentrée : les logements vacants se situent principalement dans la haute ville et le long des axes majeurs — rue Victor Hugo, rue de Metz, avenue de la Marne, avenue de l'Yser, rue Rouget de Lisle — et se superposent largement aux secteurs où l'état du bâti est le plus dégradé.
Logements et commerces : une mixité fonctionnelle fragilisée
Le centre ancien d'Auch compte 2270 immeubles, dont 55 % sont des maisons uniques, 33 % des immeubles de logements et 9 % des immeubles mixtes logements-commerces. Cette imbrication des fonctions doit être prise en compte dans les stratégies de redynamisation, d'autant que la vacance touche différemment logements et commerces : 16 % des 5618 logements du centre-ville sont vacants, avec une vacance plus marquée dans les immeubles mixtes (19 %) que dans les maisons uniques (12 %). Côté commerces, les 298 locaux recensés affichent un taux de vacance de 30 %, concentré rue Dessoles, rue du Pouy et rue d'Etigny, alors que les commerces en activité se situent plutôt en haute ville et sur les axes du nord de la ville.
Des leviers de projet déclinés par cadre de vie
Pour chaque cadre de vie, l'étude identifie les qualités résidentielles et les problématiques propres, puis propose des leviers de restructuration et d'embellissement adaptés. Dans la cité médiévale, il s'agit par exemple de transformer un local vacant en rez-de-chaussée, de créer des espaces extérieurs en toiture ou en cœur d'îlot, et de diversifier les typologies de logements par fusion de petits appartements. Pour les typologies plus vastes — hôtel particulier, vaste bâtisse patrimoniale, immeuble en ville — les leviers portent davantage sur la création d'ascenseurs et la diversification vers de grands logements familiaux, tandis que pour la maison de faubourg, l'enjeu porte sur l'adaptation des logements et la réanimation des vitrines commerciales vacantes. Au-delà des projets publics, la lutte contre la vacance peut aussi s'appuyer sur des scénarios de projet privés, propres à chaque cadre de vie, relevant de la résorption, de la prévention ou du déblocage de biens en rétention.
Des scénarios opérationnels testés à l'échelle d'îlots
L'étude décline ces principes sur des îlots concrets du centre-ville. Sur un scénario duplicable, quatre logements vacants sont recensés dans un même ensemble bâti, avec des états allant de médiocre à dégradé. Sur l'îlot 5, la valorisation proposée — circulation verticale commune, création de 8 logements familiaux T4/T5, espaces extérieurs privatifs et garages en rez-de-chaussée — est chiffrée selon deux montages : un scénario « promoteur », avec un coût de travaux entre 1,2 et 1,6 M€ pour une vente entre 1,6 et 1,9 M€, et un scénario « bailleur », où le déficit à porter est plus élevé (entre 1,7 et 2,3 M€) compte tenu du cumul des loyers sur 20 ans. Sur l'îlot 3 rue du Sénéchal, qui compte 24 logements vacants, la valorisation proposée permettrait de créer 5 logements familiaux et 5 places de stationnement. Ces montages soulignent la nécessité d'un appui public pour compenser le déficit d'opération, que ce soit par subvention ou par des outils incitatifs comme la taxe d'habitation sur les logements vacants, collectée à Auch depuis 2016 pour un produit annuel compris entre 66 800 € et 179 900 € selon les années, mais dont le champ d'application reste limité par plusieurs exclusions réglementaires.
