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Cette étude pré-opérationnelle porte sur le centre-ville d'Angerville, dans le cadre d'une Opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU). Elle vise à documenter les dynamiques démographiques, le marché immobilier local, les caractéristiques du parc de logements et les attentes des habitants, afin d'orienter les leviers d'intervention publique.
Une population croissante mais des ménages plus petits
Depuis 1968, la population d'Angerville a connu une progression continue, passant de 31 951 à 54 673 habitants selon l'INSEE, tandis que la taille moyenne des ménages s'est réduite de 3,1 à 2,5 occupants par résidence principale. Cette évolution se traduit par une hausse marquée des ménages d'une personne (6 642 en 2018) et des familles monoparentales (2 267), pendant que le nombre de couples avec enfants reste stable autour de 7 000. Ce desserrement des ménages accroît mécaniquement les besoins en logements, même à population constante.
Un marché immobilier tendu et une accessibilité contrainte pour la réhabilitation
Angerville se situe à la frontière d'un vaste territoire francilien aux prix immobiliers élevés, avec un prix médian nettement inférieur à celui des communes voisines plus proches de Paris. Sur la période 2017-2021, la commune a enregistré 318 ventes (64 par an, soit 3,2 % du parc), dont 100 dans le seul périmètre ORT (21 ventes par an, 3 % du parc), avec une tendance récente à la hausse des prix moyens qui atteignent 2 130 € en 2021 contre 1 890 € dans le périmètre ORT.
La capacité d'achat maximale d'un couple sans enfant médian, calculée à partir d'un revenu médian de 37 800 € par an et d'un emprunt sur 20 ans, s'établit à environ 214 000 €, soit 2 700 €/m² pour 80 m². Cette capacité permet théoriquement l'accès à la majorité des typologies de logements observées, mais la marge disponible pour financer des travaux de réhabilitation sur les biens les plus dégradés reste limitée, en particulier au-delà du type D2, où l'écart entre capacité d'emprunt et prix d'acquisition se réduit fortement.
Un parc locatif concentré en cœur de ville et une pauvreté localisée
Le parc de logements du centre-ville d'Angerville se répartit entre 36 % de propriétaires occupants, 35 % de locatif privé, 16 % de logements vacants, 7 % de logements sociaux et 6 % de résidences secondaires, avec une nette concentration du locatif et de la vacance dans le cœur de ville. Cette structure recoupe une géographie de la pauvreté : sur les 187 ménages de la commune vivant sous le seuil de pauvreté (4 % des ménages), 63 % résident dans le périmètre ORT, soit 117 ménages.
Des typologies bâties contrastées en cœur de ville
Le centre-ville d'Angerville se compose de onze cadres de vie distincts, du cœur commerçant aux maisons de bourg avec jardin, en passant par les immeubles de bourg, l'esprit ferme ou les demeures de caractère. Ces typologies présentent des niveaux de vacance, de turnover et de prix très différenciés : le taux de vacance varie de 4 % (esprit ferme) à 29 % (petit collectif), tandis que les prix médians d'acquisition oscillent entre 1 136 €/m² dans le cœur commerçant et plus de 2 100 €/m² pour le pavillonnaire diffus ou le lotissement. Les immeubles de bourg concentrent à eux seuls 28 logements vacants, soit le nombre le plus élevé, et un taux de copropriété de 41 %.
Des copropriétés fragiles et des façades à rénover
Plus des deux tiers des petites copropriétés du centre-ville ne sont pas immatriculées au Registre national des copropriétés : sur 53 copropriétés recensées dans les fichiers fonciers, seules 19 apparaissent au RNC, ce qui représente 63 % des copropriétés et 70 % des logements en copropriété de 10 lots ou moins. Ce défaut d'immatriculation complique le suivi et l'accompagnement de ces structures, alors même qu'un objectif de rénovation de 30 % des façades sur 1 710 mètres linéaires est fixé sur trois ans, avec un coût moyen de ravalement estimé entre 700 €/ml (enduit seul) et 1 500 €/ml (avec peinture, menuiseries et descente d'eaux pluviales), soutenu par des aides collectivité graduées selon les besoins.
Les attentes des habitants et des élus
L'enquête menée auprès de 142 répondants en novembre-décembre 2022 fait apparaître trois priorités d'amélioration du logement : le confort, la beauté et l'énergie, avec en tête des besoins cités l'embellissement extérieur, les sanitaires et la salle de bain, ou encore la cuisine. L'auto-diagnostic énergétique révèle une forte adhésion de principe aux économies d'énergie et au confort thermique, mais une incertitude plus marquée sur les montants d'économies réalisables et sur les risques sanitaires liés à l'inconfort du logement. Du côté des élus, le questionnaire préalable au séminaire montre une majorité (54,5 %) favorable à la simplification des démarches et à la confiance envers le porteur de projet, plutôt qu'à un contrôle renforcé de l'usage des aides financières.
