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Villes Vivantes, mandataire, et id. de ville, cotraitant, ont accompagné la Communauté d'agglomération de Blois (Agglopolys) dans l'élaboration de son Plan Local d'Urbanisme intercommunal Habitat Déplacements (PLUi-HD). Cette étude couvre à la fois le zonage réglementaire des communes, la refonte du règlement d'urbanisme et la conception de formes urbaines nouvelles pour organiser le développement résidentiel du territoire.
Le zonage communal, support de l'organisation du développement
Le zonage cadastral, illustré sur la commune des Montils, distingue les zones urbaines (Uv1, Uj2, Uj3, UA2), les zones agricoles (A) et naturelles (N, Nf, Nv), posant le cadre réglementaire à partir duquel s'organise le développement communal. Ce zonage se décline en outils opérationnels : le classement des secteurs de projet en zone 1AU (équipements de capacité suffisante) ou 2AU (capacité insuffisante) permet d'organiser et d'accompagner le développement des communes, en lien avec un plan pluriannuel d'investissement (PPI) qui planifie et finance les travaux d'infrastructures sur six ans. Lorsque le PPI est voté, le classement en zone 1AU s'accompagne d'un échéancier d'ouverture à l'urbanisation par priorité, et d'une mention de phasage conditionnant cette ouverture à la réalisation des équipements nécessaires.
Une refonte du règlement d'urbanisme
Le règlement proposé pour le PLUi simplifie l'architecture réglementaire héritée du code de l'urbanisme antérieur : les 14 articles classiques sont réorganisés en 10 articles, avec la suppression de la superficie minimale des terrains constructibles et du coefficient d'occupation des sols, et l'introduction d'un article dédié à la mixité fonctionnelle et sociale des constructions. Cette évolution traduit une volonté de recentrer le règlement sur la qualité urbaine, architecturale et environnementale plutôt que sur des normes quantitatives rigides.
Des outils réglementaires adaptés aux formes villageoises
Le zonage Uv2 « Village en peigne » vise à créer ou maintenir une implantation ponctuelle du bâti sur la voie, en mettant en valeur les pignons sur rue et les vues vers les fonds de jardins ; il autorise les implantations en pignon sur rue, cour habitée ou second rang, mais exclut les façades sur rue continues et les jardins ou jardinets à l'avant. Le coefficient de pleine terre est présenté comme un outil pour limiter l'imperméabilisation des parcelles, en distinguant surface de parcelle et espace libre non imperméabilisé, comme le montre l'exemple chiffré d'une parcelle de 210 m² pour 60 m² d'espace libre. Le zonage Uj4, quant à lui, cible un secteur bâti dense autour d'un centre de commune, en cohérence avec les objectifs de densification progressive.
Un coefficient d'emprise au sol échelonné pour graduer les droits à bâtir
Le principe du CES échelonné organise les droits à bâtir selon la taille de la parcelle : les petites surfaces sont limitées aux extensions, les surfaces intermédiaires permettent une nouvelle construction, et les grandes parcelles autorisent plusieurs constructions nouvelles. Ce mécanisme, illustré à partir de l'exemple du PLU de Vigoulet-Auzil, vise à offrir des droits à bâtir pour tous les propriétaires tout en conditionnant l'intensité de la constructibilité à la superficie disponible.
Deux modèles de développement pour comparer densité et qualité urbaine
La comparaison de deux scénarios d'aménagement sur un même secteur, l'un à environ 15 logements/ha et l'autre à environ 25 logements/ha, met en évidence les choix de densification possibles à l'échelle d'une opération. Le scénario le plus dense s'appuie sur une diversité de tailles de terrains, qui offre des possibilités multiples d'insertion de nouvelles maisons, ainsi que sur un principe de voies maillées plutôt qu'en impasse et de terrains en lanière desservis de part et d'autre de la voie, afin de multiplier les possibilités de desserte.
Une déclinaison opérationnelle selon la hiérarchie des polarités du territoire
L'objectif de densité de 25 logements/ha correspond au niveau attendu en cœur d'agglomération, contre 15 à 20 logements/ha pour les pôles relais et 10 à 15 logements/ha pour les pôles équipés et communes rurales. Sur l'exemple présenté, 52 terrains sont proposés sur 2,1 ha, avec des lots allant de 300 à 700 m², répartis en plusieurs typologies d'implantation (façade sur rue, pignon sur rue, maison sur cour, jardinet à l'avant, jardin à l'avant, second rang), illustrant la déclinaison concrète des « lotissements nouvelle génération ». Cette gradation des densités selon le rang de la commune dans l'armature territoriale trouve enfin sa traduction à l'échelle du PLUi-HD dans le bilan de consommation d'espace, qui distingue 245 ha dédiés à l'habitat, aux équipements et aux STECAL et 100 ha à l'économie inscrits au PADD, avec un arbitrage du comité de pilotage limitant les hectares restants mobilisables à 6 ha pour l'habitat et 0 ha pour l'économie.
