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La Communauté de Communes des 2 Morin a engagé, dans le cadre du programme Petites Villes de Demain, une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une OPAH à Rebais et d'une OPAH-RU à La Ferté-Gaucher. Ce diagnostic croise données foncières, entretiens locaux et enquêtes auprès des habitants pour qualifier les gisements d'intervention sur ces deux communes du territoire des 2 Morin.
Un territoire attractif mais marqué par le vieillissement de sa population
Situé à la frange de l'influence métropolitaine parisienne, le territoire bénéficie de prix immobiliers encore accessibles comparés aux communes plus proches de Paris, ce qui alimente une dynamique migratoire positive. Cette attractivité résidentielle compense un solde naturel négatif dans les deux communes : à La Ferté-Gaucher, elle s'appuie sur le statut de pôle d'emploi (1,16 emploi par actif), tandis qu'à Rebais elle repose davantage sur l'attractivité résidentielle. Cette dynamique d'accueil s'accompagne cependant d'un vieillissement marqué de la population, avec 21 % des habitants de La Ferté-Gaucher âgés de 65 ans ou plus.
Un marché du neuf hors de portée, une marge travaux qui se réduit pour les ménages modestes
Les acteurs locaux rencontrés en entretien décrivent un marché locatif en forte tension et un marché de la maison individuelle en surtension, alimenté par une demande venue de Paris et de la première couronne, tandis que le manque de stationnement freine les projets de rénovation. Les prix de transactions dans l'existant confirment cette pression : pour les déciles les plus élevés, l'écart avec le prix d'un logement neuf sur le territoire (2 550 €/m²) se réduit fortement, réduisant d'autant la marge disponible pour financer des travaux, en particulier pour les ménages aux revenus médians ou modestes.
Un parc locatif concentré en cœur de ville et une vacance qui s'installe
À Rebais, le parc locatif est concentré dans le cœur de ville, avec 1 077 logements dont 51 % de propriétaires occupants et 20 % de locataires du parc privé. À La Ferté-Gaucher, l'offre locative privée se distingue par la prédominance de petits logements (T2 et T3), alors qu'elle est plus équilibrée à Rebais. La vacance touche 13 % des logements de La Ferté-Gaucher, dont 21 % depuis cinq ans ou plus ; elle est nettement plus fréquente en l'absence de rez-de-chaussée commercial, ce qui pointe un lien entre déqualification commerciale et vacance résidentielle des étages.
Des propriétaires bailleurs multiples mais peu incités à investir
Le portrait des propriétaires bailleurs montre une majorité de petits multipropriétaires détenant moins de trois logements, en moyenne 1,6 logement par propriétaire, dont 80 % sont des personnes physiques et un quart résident dans la même commune. Les transactions les moins coûteuses concernent davantage les logements vacants ou loués peu après la vente, signe de biens nécessitant des travaux. Or, la comparaison des loyers pratiqués selon les dispositifs de conventionnement (Loc1, Loc2, Loc3) montre un manque à gagner croissant pour les bailleurs qui s'engagent dans les niveaux de loyers les plus sociaux, ce qui limite l'attractivité des dispositifs Anah sur le territoire.
Les copropriétés de La Ferté-Gaucher, un enjeu de gestion et de dette
À La Ferté-Gaucher, 16 % des logements relèvent de la copropriété, contre seulement 5 % à Rebais, avec 50 copropriétés recensées dont la majorité compte moins de cinq logements. Deux copropriétés étudiées en détail illustrent des situations contrastées mais préoccupantes : l'une cumule 39 % de logements vacants et un syndic sans successeur déclaré avec près de 82 000 € de dettes de copropriétaires, l'autre affiche une dette de plus de 12 000 € malgré une occupation majoritairement locative. Le schéma type d'engagement de travaux en copropriété, qui s'étale sur trois années entre audit technique, choix d'une option de travaux et démarrage effectif du chantier, illustre la lourdeur du processus à accompagner pour ces structures fragiles.
Des situations d'insalubrité nécessitant des leviers ciblés
Certaines fiches immeubles illustrent la diversité des situations rencontrées à La Ferté-Gaucher : un bien à l'abandon manifeste sans projet ni propriétaire réactif, relevant d'une procédure d'abandon manifeste pouvant conduire à une expropriation ; un immeuble de neuf logements sous arrêté d'insalubrité partiellement traité, nécessitant la mise en œuvre coordonnée de l'arrêté et le suivi des travaux restants ; un immeuble en cœur de bourg relevant du dispositif Thirori, réservé aux situations d'insalubrité remédiable ou de péril, qui permet le financement de travaux de sortie d'insalubrité sans financer une reconfiguration complète du bâti. Ces cas typiques montrent que le curseur entre accompagnement en ingénierie et maîtrise foncière de la collectivité doit être ajusté au cas par cas.
Un programme dimensionné aux attentes des habitants et aux moyens engagés
L'estimation des gisements d'intervention distingue les thématiques classiques d'une OPAH (énergie, adaptation, copropriétés énergivores) de celles propres à une OPAH-RU (dégradation, vacance, péril, insalubrité), avec des volumes nettement plus élevés à La Ferté-Gaucher qu'à Rebais sur l'ensemble des postes. Ce constat rejoint les attentes exprimées par les habitants interrogés, qui placent la performance énergétique — isolation des murs, système de chauffage, huisseries — en tête des améliorations souhaitées, devant le confort et les besoins contemporains comme le stationnement ou la taille du logement. Le programme d'action prévoit deux réglages, l'un sur les objectifs Anah, l'autre sur les abondements locaux aux aides de l'Anah, pour un objectif de 75 logements traités en trois ans, soit environ 25 logements par an, mobilisant au total 2,4 M€ de travaux déclenchés pour 1,32 M€ d'investissement public et 1,28 M€ d'investissement privé.
