La Communauté de communes de la Ténarèze a confié à Villes Vivantes une étude habitat pouvant valoir étude pré-opérationnelle OPAH-RU. Ce travail dresse un diagnostic du territoire, de sa démographie, de son parc de logements et de son marché immobilier, avant d'identifier les leviers d'action mobilisables pour calibrer une future opération programmée.
Un territoire qui perd des habitants tout en vieillissant
La Ténarèze compte 14 550 habitants et perd 112 habitants par an, une tendance marquée à Condom qui recule de 99 habitants par an malgré son poids de bourg-centre (6 508 habitants). Cette érosion démographique s'accompagne d'un vieillissement net de la population : la part des 60-74 ans et des 75 ans et plus progresse continûment entre 2008 et 2019, avec un gain de 72 habitants par an parmi les 65 ans et plus. Résultat, 32 % des habitants de la Ténarèze (4 612 personnes) ont aujourd'hui 65 ans ou plus, une proportion qui dépasse 30 % dans de nombreuses communes du territoire, y compris à Condom.
Propriétaires occupants dominants, attentes tournées vers l'énergie et le locatif abordable
Le parc de logements de la Ténarèze est largement dominé par les propriétaires occupants, une tendance qui s'accentue à mesure que l'on s'éloigne des centralités : 44 % à Condom, 48 % à Valence-sur-Baïse, jusqu'à 55 % hors communes du programme Petites villes de demain. À l'inverse, le locatif privé et le locatif social se concentrent dans les bourgs-centres. Interrogés sur les besoins en logement, les habitants placent en tête les logements peu coûteux en énergie, ceux de bonne qualité, et le locatif abordable, traduisant une attente combinée de performance énergétique et de confort.
Une lecture du territoire par cadres de vie, de la ville intense à l'habitat rural
L'étude cartographie le tissu urbain de Condom et de ses environs selon 18 cadres de vie regroupés en trois grandes familles : la ville intense (immeubles de ville, maisons de ville, maisons à pans de bois...), la ville aménagée (pavillonnaire, lotissements, résidences...) et l'habitat rural (hameaux, fermes, habitat isolé). Chaque cadre de vie présente des profils très différenciés en matière d'occupation par des propriétaires âgés et de prix au m² : les prix vont de 469 €/m² pour l'immeuble élancé à 1 443 €/m² pour la maison à pans de bois en ville intense, et jusqu'à 1 517 €/m² pour la grande maison en lot libre. Six cadres de vie concentrent plus de 20 % de séniors parmi les propriétaires occupants, avec 1 680 logements occupés par des propriétaires d'au moins 70 ans, ce qui signale un enjeu de transmission et de mutation du parc à moyen terme.
Un marché immobilier concentré et des prix bas mais un budget travaux conséquent
Les transactions immobilières se concentrent nettement à Condom, où les prix médians restent globalement inférieurs à ceux observés dans certaines communes périphériques. L'analyse par décile de prix montre que la médiane à Condom (1 060 €/m²) reste potentiellement accessible aux couples médians (1 780 €/m² de capacité), avec une marge travaux estimée à 720 €/m². Les professionnels de l'immobilier interrogés confirment cette dynamique : des biens très abordables mais nécessitant souvent un budget travaux important (150 000 € et plus), une clientèle de ménages de 60-65 ans à la capacité d'achat plus élevée (350 000 € et plus), et des freins persistants liés aux successions bloquées, à la vétusté de certains biens ou à la fiscalité locale.
Une vacance structurelle concentrée dans le cœur historique de Condom
Le parc de Condom compte 4 399 logements, dont 16 % de logements vacants (683 logements), une proportion qui atteint 15,4 % à l'échelle communale et qui grimpe au-delà de 23 % dans six cadres de vie, tous situés en ville intense (immeuble de ville, immeuble élancé, maison de ville dense, maison à pans de bois, habiter les quais, bâtisse de caractère). Ces mêmes cadres de vie concentrent également l'essentiel de l'offre locative privée du territoire, ce qui pose la question d'une spécialisation du cœur de ville entre locatif, ménages modestes et vacance. Les problématiques communes identifiées - commerces en rez-de-chaussée, immeubles étroits, valeur patrimoniale, zones inondables - éclairent le caractère structurel de cette vacance, qui appelle une intervention combinant réhabilitation et reconfiguration des logements plutôt qu'une simple remise sur le marché.
Des enjeux du diagnostic aux leviers de calibrage de l'opération
Le diagnostic dégage plusieurs constats convergents : des accédants qui peinent à financer les travaux malgré des prix bas, une offre locative insuffisante en quantité et en qualité alors que 47 % des ménages sont modestes, une vacance au caractère structurel nécessitant reconfiguration, des copropriétés petites et concentrées à Condom (90 %, 75 % de moins de 5 logements), des immeubles bloqués sans perspective spontanée d'évolution, et des enjeux hors champ Anah (logements communaux, locatif saisonnier). La quantification des gisements d'intervention par thématique - énergie, adaptation, copropriétés, dégradation, vacance - permet de dimensionner une future opération : elle distingue les leviers relevant d'une OPAH classique de ceux relevant d'une OPAH-RU, et sert de base aux six réglages proposés pour calibrer le dispositif, depuis les objectifs Anah jusqu'aux concours respectifs de la Communauté de communes et des communes.
