Cette étude pré-opérationnelle porte sur les centres-villes de Bonifacio et de Porto-Vecchio, en vue de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain (OPAH RU). Elle croise données socio-économiques, analyse du parc bâti et relevés de terrain pour qualifier l'état des logements, identifier les ménages concernés et proposer une palette d'outils d'intervention adaptés à chaque commune.
Une éligibilité aux aides Anah qui dépasse la moitié des ménages
À Bonifacio comme à Porto-Vecchio, plus de la moitié des ménages se situent sous les plafonds de ressources modestes de l'Anah (54% à Bonifacio, 52% à Porto-Vecchio), ce qui ouvre un potentiel important de mobilisation des aides à la rénovation. Cette réalité socio-économique se double d'une concentration spatiale de la pauvreté : dans le centre de Porto-Vecchio, le taux de pauvreté des ménages atteint fréquemment 20 à 25%, avec une proportion de logements vacants qui grimpe à 25% contre 13% à l'échelle de la commune, signe d'un parc locatif privé dégradé et sous-utilisé.
Une production de logements limitée et des prix très contrastés
La production neuve reste modeste à Bonifacio, avec 43 logements par an entre 2014 et 2022, majoritairement en diffus (52%) et par la promotion (22%), la création dans l'ancien ne représentant qu'un logement par an. Parallèlement, les prix de vente des logements anciens à Porto-Vecchio révèlent un écart marqué entre le littoral, où les valeurs dépassent 7 595 €/m², le cœur de ville et l'arrière-pays, où les prix restent nettement plus bas, ce qui structure des dynamiques immobilières très différenciées selon les secteurs.
Un vieillissement des propriétaires occupants et une dégradation bâtie avérée
Dans le centre de Bonifacio, 23% des propriétaires occupants ont plus de 70 ans, contre 20% à l'échelle de la commune, traduisant un enjeu d'adaptation des logements au vieillissement. Ce constat démographique se conjugue à un état du bâti préoccupant dans le cœur de Porto-Vecchio, où le relevé de terrain identifie 10 immeubles en état de « quasi ruine », 37 « très dégradés » et 16 « dégradés », soit 63 immeubles nécessitant une intervention.
Des enjeux d'aménagement recensés selon sept champs d'action
Les diagnostics établis pour Porto-Vecchio et Bonifacio structurent l'état des lieux autour de sept champs d'action communs : rénovation énergétique, adaptation au vieillissement, lutte contre l'habitat indigne, traitement des copropriétés, production de logements abordables, sobriété foncière et transformation du parc existant. Pour Porto-Vecchio, 92% des logements datent d'avant 1980 et 157 copropriétés sont recensées dans le périmètre, dont 64% non enregistrées au RNC 2023 ; à Bonifacio, ce sont 75% des logements construits avant 1980 et 177 copropriétés qui sont concernées, avec 3 650 aînés attendus d'ici 2030. Ces grilles croisent état des lieux, modes d'action mobilisables (aides aux travaux, ingénierie, accompagnement) et outils disponibles, dont l'OPAH-RU, le Pacte territorial, l'ORCOD-POPAC ou encore les dispositifs BIMBY et BUNTI.
Une typologie fine des immeubles dégradés pour cibler l'action
L'analyse distingue trois ensembles d'immeubles dégradés selon les enjeux qu'ils posent : les procédures en cours (mise en sécurité), les situations de suspicion de mal logement nécessitant la protection des occupants, et les biens à l'abandon à valoriser. À Porto-Vecchio, cela représente 8 immeubles en procédure (31 logements), 22 immeubles en suspicion de mal logement (60 logements) et 26 immeubles à l'abandon (73 logements) ; à Bonifacio, les biens à l'abandon dominent avec 20 immeubles et 86 logements concernés. Cette typologie a ensuite été traduite en fiches d'intervention par catégorie, puis localisée précisément sur le terrain pour orienter les priorités de la future OPAH-RU.
Des dispositifs opérationnels ciblés : façades et locations saisonnières
Pour Bonifacio, un dispositif de soutien au ravalement de façades est proposé sur 40 façades, avec un taux d'aide incitatif de 40% les trois premières années puis obligatoire à 20% les années 4 et 5, pour un coût de travaux estimé à 80 000 € HT par façade. En parallèle, une réflexion plus large est engagée sur l'encadrement des locations saisonnières, avec une palette d'outils à cinq niveaux allant de l'obligation d'enregistrement à des options d'encadrement par type de propriétaire, par quartier ou par compensation, chacune présentant des conditions d'application et des risques juridiques différenciés.
