Cette étude d'évaluation porte sur l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) menée par la Communauté de communes Sud Artois. Elle croise l'analyse du parc de logements, des prix de l'immobilier et des dynamiques démographiques pour éclairer les choix à venir sur ce territoire rural du Pas-de-Calais, structuré autour de Bapaume et de communes comme Croisilles, Bucquoy ou Bertincourt.
Une vacance concentrée sur les immeubles de ville anciens
L'analyse typologique du bâti de Bapaume montre une grande diversité de formes urbaines, des immeubles de ville aux lotissements modernes en passant par les maisons ouvrières. Cette diversité se traduit par des situations de vacance très contrastées : les grands immeubles de ville affichent un taux de vacance de 15 % et concentrent à eux seuls 32 logements vacants, loin devant les autres typologies où la vacance reste marginale voire nulle (maison ouvrière, grande maison et villa, maison individuelle groupée).
Ces logements vacants et dégradés se distinguent aussi par des prix d'acquisition parmi les plus bas du territoire, autour de 724 à 833 €/m² pour les immeubles de ville, contre plus de 1 600 €/m² pour les lotissements modernes. Cette conjonction de faibles prix et de petites typologies en fait des cibles potentielles pour les aides de l'ANAH, mais leur configuration (absence de jardin, d'ascenseur) constitue un frein pour de nombreux acquéreurs.
Le regard des professionnels et des partenaires institutionnels
Les professionnels de l'immobilier interrogés lors d'un petit déjeuner en septembre 2023 pointent une tension sur les petits logements, recherchés par les acquéreurs à budget limité, tandis que les biens les plus dégradés attirent surtout des investisseurs. Les situations de succession et de discorde familiale expliquent en partie le maintien de biens vacants hors marché à Bapaume, dans un contexte où le marché est jugé « au point mort » entre attentes de vendeurs et d'acquéreurs. Le critère du diagnostic de performance énergétique (DPE) est également identifié comme déterminant pour les acheteurs, conditionnant l'accès aux aides financières.
Les partenaires du territoire (ANAH, France Rénov, ADIL, Département) confirment ce diagnostic tout en soulignant les spécificités locales : un bâti des années 1920-1930 concentrant les mêmes pathologies à la CCSA, des profils de demandeurs différents entre Bertincourt (rural) et Bapaume (urbain), et un reste à charge jugé trop important par les propriétaires occupants. Plusieurs pistes sont évoquées pour la suite : renforcement des permanences communes OPAH/France Rénov/MSA, meilleure communication auprès des propriétaires bailleurs, et mobilisation de l'éco-prêt à taux 0 % du dispositif SPEE.
Un potentiel de logements vacants au-dessus des commerces
À Bapaume, l'analyse des immeubles avec rez-de-chaussée commercial identifie 19 immeubles disposant d'un logement vacant depuis plus de deux ans à l'étage. Parmi eux, 13 semblent disposer d'un accès indépendant, ce qui faciliterait leur remise sur le marché sans dépendre de l'activité commerciale du rez-de-chaussée, contre 6 qui n'en disposent pas.
Un marché immobilier en retrait des dynamiques métropolitaines
La cartographie régionale des prix médians situe la CC Sud-Artois nettement en dessous des valeurs observées autour de Lille, Arras ou Amiens, avec un prix médian de 1 233 €/m² sur la période 2020-2022. Ce positionnement traduit un marché local relativement autonome, peu connecté aux dynamiques de report résidentiel des grandes agglomérations.
À l'échelle intercommunale, les prix varient sensiblement selon les communes : Croisilles se distingue avec 1 632 €/m², tandis que Bapaume affiche 1 082 €/m², proche de la médiane de la CC Sud-Artois établie à 1 159 €/m² depuis 2010. Ces écarts reflètent des marchés locaux différenciés au sein même du territoire intercommunal.
Une remontée des prix depuis 2020, avec des écarts selon les segments
L'évolution des prix médians entre 2012 et 2022 montre une forte volatilité jusqu'en 2020, suivie d'une remontée nette et continue jusqu'à 2022, aussi bien à l'échelle de la CC Sud-Artois (1 331 €/m² en 2022) qu'à Bapaume et son centre-faubourg (respectivement 1 226 € et 1 324 €/m²). Cette dynamique récente contraste avec la relative stabilité, voire la baisse, observée sur certaines années antérieures.
L'analyse par décile de prix dans l'ancien révèle une hiérarchie marquée : le premier décile plafonne à 600 €/m² pour la CC Sud-Artois, avec un budget travaux estimé à 830 €/m² pour ces biens les moins chers, tandis que le neuvième décile atteint 1 860 €/m². Cette amplitude illustre la coexistence de segments de marché très différenciés, entre biens dégradés à faible valeur nécessitant un investissement important et biens de meilleure qualité déjà valorisés.
Une production de logements et une composition des ménages en mutation
Depuis 2014, la CC du Sud-Artois produit en moyenne 59 logements par an, très majoritairement en diffus (68 %, soit 40 logements/an), avec une part de propriétaires occupants dominante (79 %) et un âge médian de 56 ans pour ce segment. Les autres modes de production (création dans l'ancien, lotissements, maisons groupées, promotion) représentent des volumes plus faibles, avec des profils d'occupants variés selon le type d'opération, notamment une forte proportion de logements HLM (76 %) dans les opérations de maisons groupées.
Parallèlement, la composition des 10 758 ménages du territoire évolue significativement entre 2014 et 2019 : les personnes seules progressent de 50 par an et représentent 29 % des ménages, les familles monoparentales augmentent de 21 par an, tandis que les couples avec enfants, bien que majoritaires (31 %), diminuent de 25 par an. Cette évolution vers des ménages plus petits questionne l'adéquation entre la production de logements, majoritairement en diffus pour propriétaires occupants, et les besoins émergents de ces nouveaux profils de ménages.
