Cette étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU porte sur trois communes de Saint-Dié-des-Vosges Agglomération labellisées « Petites Villes de Demain » : Raon-l'Étape, Fraize et Plainfaing. Elle vise à qualifier les dynamiques démographiques, le marché immobilier et l'état du parc de logements afin de déterminer des périmètres et une stratégie opérationnelle d'intervention.
Une population en baisse, des ménages qui se maintiennent
À Plainfaing comme à Fraize, la population diminue depuis les années 1970 alors que le nombre de ménages reste stable, voire progresse légèrement à Fraize. Cette évolution s'explique par la réduction de la taille moyenne des ménages, passée de 3,0 à 2,0 personnes à Plainfaing et de 3,1 à 2,0 à Fraize. Les deux communes totalisent 6 300 habitants en 2018.
Ce phénomène de desserrement des ménages se traduit par un déséquilibre marqué avec la structure du parc de logements : les ménages de une ou deux personnes représentent trois quarts des foyers, alors que 70 % des logements comptent quatre pièces ou plus. L'enjeu identifié dépasse donc la seule rénovation du bâti pour s'orienter vers une reconfiguration des typologies de logements.
Un marché immobilier en retrait par rapport à Gérardmer
Les prix moyens au m² relevés à Raon-l'Étape, Fraize et Plainfaing se situent nettement en deçà de ceux observés à Gérardmer ou Arrentès-de-Corcieux, signe que ces communes restent à l'écart de la dynamique touristique de ce secteur vosgien. À l'échelle de l'agglomération, le prix médian dans l'ancien s'établit à 1 070 €/m², avec des disparités locales visibles sur la cartographie des transactions.
Une vacance de logements significative et concentrée
La vacance touche 13 % du parc à Fraize et 16 % à Plainfaing, dont une part importante depuis plus de deux ans (7 % et 9 % respectivement). Cette vacance de longue durée constitue un indicateur de difficulté structurelle plutôt que conjoncturelle. Au sein même de Fraize, un secteur ciblé cumule les indicateurs de fragilité : prix médian bas (640 €/m² contre 1 070 €/m² à l'échelle de l'agglomération), vacance de deux ans à 13 %, 23 % de ménages sous le seuil de pauvreté et 15 % de biens dégradés sur 277 logements.
Des périmètres d'intervention construits avec les élus
Le repérage des périmètres d'étude s'appuie sur un travail conjoint avec les élus de chaque commune, croisant plusieurs indicateurs : état de dégradation du bâti, logements vacants de plus de cinq ans, valeurs foncières inférieures à 500 €/m², situations de multipropriété et signalements de mal-logement. À Raon-l'Étape, ce périmètre englobe 1 570 logements. À Fraize, le repérage identifie notamment des biens à dominante locative repérés comme dégradés et des biens bloqués stratégiques sur lesquels les élus ont travaillé en priorité.
Une typologie du bâti révélatrice des difficultés
Le bâti de Raon-l'Étape est réparti selon une typologie allant du cœur historique (immeuble de ville, maison de ville dense) au paysage habité (ferme vosgienne, pavillonnaire de montagne), en passant par les jardins habités et la ville aménagée. Cette classification, appliquée également à Fraize, permet de localiser les typologies les plus concernées par les difficultés : les cadres de vie urbains denses concentrent les problèmes, tandis que les immeubles ouvriers présentent une forte dégradation combinée à un enjeu patrimonial important. Le décompte du nombre de logements par typologie, réalisé pour les trois communes, confirme le poids de certaines catégories comme la maison de bourg à Raon-l'Étape (687 logements) ou la ferme vosgienne à Plainfaing (367 logements).
Des copropriétés petites et peu formalisées
Sur la base MAJIC III 2020, le parc compte 880 logements répartis en 220 copropriétés, dont une large majorité (176 copropriétés, soit 520 logements) comptent moins de cinq lots. Seules 40 % des copropriétés recensées (180 sur 220) figurent au registre national des copropriétés en 2022, ce qui traduit un défaut d'immatriculation touchant particulièrement les petites structures.
Des situations emblématiques pour tester les leviers d'action
Deux cas concrets illustrent les difficultés rencontrées sur le terrain. Une villa patrimoniale construite en 1922, vacante depuis 2009, présente des désordres structurels avancés et des risques de sécurité liés aux intrusions, nécessitant une double procédure : commission d'expert pour un arrêté de mise en sécurité et procédure d'état d'abandon manifeste en vue d'une expropriation simplifiée. Un second bâtiment, datant de 1800 et vacant depuis plus de dix ans, présente un intérêt patrimonial reconnu par l'UDAP et le CAUE, qui recommandent de conserver l'alignement des ouvertures et les volets dans le cadre d'un projet de réhabilitation, plutôt que la démolition initialement envisagée.
Une stratégie opérationnelle ciblée sur cinq ans
La stratégie proposée consiste en une OPAH-RU centrée sur les secteurs prioritaires des trois communes, avec des objectifs chiffrés sur cinq ans : 55 logements pour les dossiers propriétaires occupants (soit 8 % du parc concerné), 15 logements pour les propriétaires bailleurs (1,8 % du parc) et 20 logements répartis sur 4 copropriétés. Ces objectifs, bien que modestes en volume, ciblent en priorité les situations les plus fragiles identifiées dans les périmètres retenus.
