Cette étude pré-opérationnelle porte sur la définition d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain (OPAH-RU) pour la ville de Saint-Dié-des-Vosges. Elle croise un diagnostic de terrain, une analyse de la structure de la propriété, une étude du marché immobilier et des entretiens de modélisation avec des porteurs de projets pour identifier les leviers d'intervention sur le cœur de ville et son élargissement.
Un diagnostic de terrain pour qualifier l'état du bâti
Le repérage visuel réalisé en février 2019 a permis de classer chaque immeuble du périmètre selon son état, du bon état à l'état très dégradé. Cette cartographie fait apparaître une concentration de bâtiments en état médiocre à dégradé dans le cœur de ville historique, tandis que les secteurs périphériques présentent un état globalement meilleur.
Le chiffrage qui en découle est net : sur les 3 000 logements du cœur de ville, 42% sont en état médiocre et 6% dégradés ; sur le périmètre élargi de 3 800 logements, cette proportion atteint 51% en état médiocre et 9% dégradés. Le potentiel brut de rénovation énergétique est ainsi estimé à 6 000 logements, dont 1 000 nécessiteraient une réhabilitation lourde.
Une structure de la propriété qui complique l'intervention
La structure de la propriété révèle deux défis distincts selon les secteurs. En cœur de ville strict, la monopropriété domine (43% des immeubles) et les copropriétés de 2 à 5 lots représentent 30% du parc, ce qui implique de mobiliser des dispositifs adaptés à la copropriété pour toucher une part importante du bâti dégradé. En cœur de ville élargi, à l'inverse, les maisons uniques deviennent majoritaires (62%), posant le défi spécifique de la maison individuelle en tissu urbain dense, un enjeu qui s'accentue encore hors périmètre où elles représentent 81% des immeubles.
Une spécialisation marquée sur les petits logements et le locatif
Le parc du cœur de ville se caractérise par une forte proportion de petits appartements : 56% des logements font moins de 70m², contre une mixité plus grande hors périmètre où les maisons (47% des locaux) offrent des surfaces plus importantes. Cette spécialisation typologique s'accompagne d'une spécialisation fonctionnelle : le cœur de ville concentre 43% de logements locatifs privés et 23% de logements vacants, contre 44% de propriétaires occupants hors périmètre. La question de l'usage futur des logements vacants (680 logements en cœur de ville) apparaît ainsi comme un enjeu central de la stratégie de renouvellement urbain.
Un marché immobilier accessible mais peu dynamique
L'analyse des transactions 2013-2017 montre un marché où les prix restent globalement compatibles avec les capacités d'emprunt des ménages déodatiens, la majorité des ventes de maisons et d'appartements se situant sous le seuil de capacité d'emprunt d'un couple (155 000€). Le volume des ventes reste toutefois modeste : 130 logements par an sont vendus en cœur de ville, avec un taux de rotation de 4,4% des logements, supérieur à celui du cœur de ville élargi (2,7%) ou du hors périmètre (2,5%).
Les transactions sur immeubles entiers confirment ce marché de petite échelle : deux tiers des ventes concernent des immeubles de 4 logements ou moins, à moins de 150 000 euros. Parallèlement, la production de logements neufs reste marginale (19 maisons et 17 appartements par an depuis 2011) au regard des 370 logements transigés annuellement, ce qui indique que le neuf ne concurrence pas le marché de l'ancien.
Vers un ciblage des secteurs et îlots prioritaires
Le croisement des données de terrain (immeubles dégradés, vacants, stratégiques) et de la base MAJIC permet d'identifier des îlots d'intervention prioritaires. La carte distingue deux logiques différentes : les immeubles très dégradés, qui appellent une intervention curative sur le bâti, et les immeubles stratégiques ou vacants, dont la mobilisation répond davantage à une logique d'opportunité urbaine. Des suspicions d'habitat indigne (28 immeubles) viennent compléter ce repérage et orienter les priorités d'action.
Des typologies urbaines aux besoins différenciés
Au-delà du seul état du bâti, l'étude qualifie les différents tissus urbains du territoire (Esprit Avenue, Faubourg Urbain Actif, Ville Moderne, Pavillonnaire Diffus, etc.) selon des indicateurs de « dureté » (vacance, part de copropriété, logements dégradés) et de « potentiel » (surface résiduelle, âge du bâti, âge des propriétaires). Ces fiches par typologie montrent des profils contrastés : l'Esprit Avenue cumule 17% de vacance et 58% de logements en copropriété avec un potentiel de 125m² de surface résiduelle moyenne, tandis que le Faubourg Urbain Actif présente une vacance plus élevée (26%) et davantage de logements dégradés (16%). À l'inverse, la Ville Moderne et le Pavillonnaire Diffus affichent une vacance plus faible mais un potentiel de surface résiduelle nettement supérieur (jusqu'à 2 600m² pour la Ville Moderne), ouvrant la voie à des types de projets différents selon les secteurs.
Des entretiens de modélisation pour des projets sur mesure
Des entretiens avec des porteurs de projets ont permis de recenser neuf grands types d'interventions envisagées, seules ou en combinaison : les projets liés à l'énergie (22 occurrences) et à la façade (20 occurrences) arrivent en tête, suivis par l'aménagement intérieur (15) et la création de terrasses (12). Cette diversité de motivations a été traduite en scénarios de projets concrets dans le cadre de l'opération BUNTI, allant de la valorisation d'un terrain à bâtir pour financer l'adaptation d'une maison ancienne, à la rénovation lourde d'un immeuble très dégradé pour y créer appartements et restaurant, en passant par l'aménagement de terrasses en copropriété ou l'installation d'un ascenseur accompagnant une isolation de façade.
