Ce document présente l'étude pré-opérationnelle menée pour la Communauté de communes du Rouillacais en vue de la mise en place d'un programme d'amélioration de l'habitat et de revitalisation rurale. Il s'appuie sur un diagnostic du parc de logements, une analyse démographique et de marché, ainsi que sur les retours des élus du territoire, pour aboutir à la définition des enjeux et du dispositif d'ingénierie à mettre en œuvre.
Un parc de logements marqué par la précarité énergétique, déjà accompagné par l'Anah
Le diagnostic énergétique du parc du Rouillacais montre une majorité de logements classés en étiquette D (37,4 %) et E (19,6 %), avec 7,7 % des logements ayant fait l'objet d'un DPE depuis 7 ans identifiés comme passoires thermiques (étiquettes F et G). Le territoire compte par ailleurs 274 DPE vierges, ce qui limite la connaissance fine de l'état du parc. Face à ce constat, l'Anah accompagne déjà une dynamique de rénovation locale : 66 projets ont été soutenus depuis le 1er janvier 2019, dont 28 dossiers liés à l'énergie et 29 dossiers de travaux simples, contre seulement 2 dossiers de travaux lourds et 7 dossiers d'adaptation.
Une population qui vieillit, concentrée dans certains cadres de vie
Sur 10 019 habitants, 24 % ont 65 ans ou plus, soit 2 399 personnes, avec une progression de +46 seniors par an contre une baisse globale de -8 habitants par an. Ce vieillissement n'est pas uniforme sur le territoire : certaines communes comme Marcillac-Lanville (31 %) ou Mons (25 %) concentrent une part de seniors supérieure à la moyenne intercommunale. Cinq cadres de vie identifiés — esprit hameau, maison de faubourg, logis charentais, maison bourgeoise, habitat rural et ferme — concentrent chacun plus de 25 % de seniors, et regroupent au total 1 250 logements occupés par leur propriétaire d'au moins 70 ans, avec des taux de vacance variables selon les typologies (de 6 % à 17 %).
Un marché immobilier qui freine l'intérêt des travaux de rénovation
L'écart de prix entre logements anciens et logements neufs réduit la marge financière disponible pour engager des travaux : au niveau médian, les transactions dans l'existant s'établissent à 1 019 €/m² à Rouillac contre 1 029 €/m² en dehors de la commune, alors qu'une maison neuve de 100 m² sur terrain est valorisée nettement plus haut, laissant une marge travaux estimée à 700 €/m². Par ailleurs, le dispositif Loc'Avantages présente des loyers sensiblement inférieurs au marché libre, avec des décalages allant de -7 k€ à -11 k€ sur 6 ans selon la taille du logement, ce qui limite l'attractivité du conventionnement pour les propriétaires bailleurs, notamment les « petits » investisseurs qui ne peuvent pas absorber le déficit initial des premières années.
Des attentes des élus centrées sur le logement et le foncier
Un questionnaire adressé aux élus du Rouillacais en amont d'un séminaire (16 réponses) fait ressortir des demandes récurrentes de la part des administrés : des maisons à rénover, des terrains constructibles de plus de 2 500 m², des loyers modérés, davantage de choix en construction, du locatif, ainsi que des besoins liés à l'assainissement collectif et aux formules locations/achats. Ces attentes confirment, du point de vue des élus, la nécessité d'agir à la fois sur la réhabilitation du bâti existant et sur l'offre de logements neufs ou locatifs.
Cinq enjeux et sept fils rouges pour structurer l'action
La synthèse du diagnostic aboutit à cinq enjeux prioritaires : le volume de passoires thermiques, le vieillissement démographique, l'habitat indigne ou très dégradé, le sous-dimensionnement du parc locatif, et une vacance structurelle propre à certains cadres de vie. Ces enjeux sont déclinés en sept fils rouges opérationnels, parmi lesquels la poursuite de la réhabilitation thermique, l'adaptation des logements au vieillissement, le repérage et le traitement de l'habitat indigne en lien avec le GIP Charente Solidarité, la réalisation de parcours résidentiels, un abondement ciblé des aides Anah pour compenser les décalages de loyers, une ingénierie sur mesure pour engager des travaux globaux, et des scénarios de reconfiguration des logements pour lutter contre la vacance.
Calibrer l'ingénierie de suivi-animation de l'OPAH
La mission d'ingénierie envisagée pour l'OPAH se structure autour d'une part fixe couvrant cinq missions — animation-information-coordination, repérage et diagnostic, accompagnement des ménages et porteurs de projets, aide à la décision, suivi et évaluation continue — et d'une part variable liée à l'atteinte des objectifs par typologie de dossiers agréés (autonomie, énergie, travaux lourds, dégradé). Deux scénarios de calibrage sont proposés, correspondant à 95 logements en 3 ans pour l'option haute et 55 logements en 3 ans pour l'option basse, avec un financement partagé entre l'Anah (35 % en part fixe et variable) et la Communauté de communes du Rouillacais. Le choix du mode de portage de cette animation, en régie ou externalisé, fait l'objet d'une analyse comparée des avantages et limites de chaque option, portant notamment sur la connaissance du territoire, la disponibilité des équipes, la pluridisciplinarité et la protection de la collectivité en cas de difficultés.
