Cette étude, réalisée dans le cadre de la révision du PLU de Rochefort (présentation du 13 juillet 2021), analyse les dynamiques démographiques et résidentielles de la ville-centre au sein de la Communauté d'Agglomération Rochefort Océan (CARO) et de son bassin de vie élargi. Elle croise les données Insee, DVF et MAJIC pour caractériser la production de logements, le marché foncier et les gisements mobilisables, avant de proposer deux scénarios d'évolution à l'horizon 2030.
Une ville-centre qui se dépeuple au profit de sa périphérie
Depuis 2006, la population de Rochefort diminue de manière continue tandis que le reste de la CARO progresse. Le rythme de décroissance s'est même accéléré après 2013 (-230 hab/an contre -180 hab/an sur 2006-2012), alors que la périphérie continue de gagner des habitants. Le solde migratoire confirme cette tendance : Rochefort enregistre un solde négatif marqué sur 2013-2017 (-130 hab/an, avec un point bas à -444 en 2017), alors que le reste de la CARO conserve un solde positif (+250 hab/an). Cette perte de population de la ville-centre s'inscrit dans un mouvement plus large de desserrement vers les intercommunalités périphériques de La Rochelle, où la croissance démographique est nettement plus soutenue, notamment sur Aunis Atlantique (+370 hab/an) et la CDA de La Rochelle (+1500 hab/an), qui polarisent également l'emploi : une majorité des actifs de ces territoires travaillent dans l'agglomération rochelaise.
Le desserrement des ménages, un phénomène qui touche toute la CARO
La taille moyenne des ménages diminue aussi bien à Rochefort que dans le reste de la CARO, mais selon des rythmes différents. Sur la ville-centre, elle passe de 1,99 en 2008 à 1,82 en 2018, avec une baisse qui s'accélère en fin de période (-110 RP/an entre 2013 et 2018). Dans le reste de la CARO, le desserrement est plus avancé en valeur absolue (2,19 en 2018) mais reste stable dans son rythme (-120 RP/an sur les deux périodes), traduisant une dynamique déjà bien engagée à l'extérieur de la ville-centre.
Une production de logements concentrée sur le diffus et la promotion, très marquée par le social
Sur la période 2012-2019, la production de logements dans la CARO se répartit principalement entre le diffus (120 logts/an, 38%) et le lotissement (125 logts/an, 39%), les autres filières – MIG, création dans l'ancien, petite promotion, grande promotion – restant marginales. À Rochefort, la production de logements est intégralement réalisée en logement social, à l'exception de la filière de création dans l'ancien, ce qui souligne une spécialisation forte de l'offre neuve de la ville-centre.
Un marché immobilier contraint qui renchérit les opérations
L'analyse des prix des locaux professionnels dans la CARO montre une forte dispersion : du 1er au 10e décile, le prix au m² passe de 50 €/m² à 2220 €/m². Une hypothèse optimiste de prix d'achat du foncier bâti (650 K€ + 150 K€ de non bâti) se situe autour du 3e décile (370 €/m²), ce qui illustre les marges de manœuvre limitées pour des opérations de renouvellement urbain dans un marché où les valeurs les plus élevées restent difficiles d'accès.
Vacance et gisements fonciers : les leviers de la reconquête urbaine
Rochefort compte 1460 logements vacants, soit 9% du parc, un gisement potentiel important pour la remobilisation de l'habitat existant. Depuis juillet 2019, l'OPAH-RU a permis d'engager 7 projets de sortie de vacance, localisés notamment dans le centre et à proximité du littoral. Au-delà de la vacance, l'exploration des gisements fonciers identifie 570 logements potentiels répartis dans 13 projets, dont 10 en promotion (500 logements, incluant 170 logements de résidence senior et EHPAD) et 3 en lotissement (70 logements), avec un rythme de réalisation estimé à 30 logts/an à l'horizon 2025-2030 puis 25 logts/an à l'horizon 2030-2035. Ces gisements sont pour partie situés dans des secteurs stratégiques, à proximité des écoles et des axes structurants, mais aussi en partie exposés aux risques de submersion marine ou d'écoulement des eaux pluviales, ce qui contraint leur mobilisation. Différents types de fonciers sont mobilisables : foncier spécialisé, terrains peu bâtis et opportunités urbaines identifiées sur des sites précis de la ville.
L'OPAH-RU, un dispositif d'investissement ciblé
Le coût moyen d'un logement traité dans le cadre de l'OPAH-RU s'élève à 20 260 € d'investissement public (dont 8 800 € pris en charge par les collectivités, répartis entre ingénierie et aides aux travaux), pour un montant équivalent d'investissement privé de 20 000 € apporté par l'habitant maître d'ouvrage. Le dispositif prévoit 500 logements pour un coût global de 5,7 M€, illustrant l'ampleur de l'effort public nécessaire pour accompagner la réhabilitation du parc existant à l'échelle souhaitée.
Deux scénarios pour orienter le PLU à l'horizon 2030
Le premier scénario, dit « fil de l'eau », prolonge les tendances observées avec une production de 50 logts/an, insuffisante pour enrayer le déclin démographique projeté (-230 hab/an, -1%/an). Le second scénario, de stabilité démographique, vise un objectif de 140 logts/an à l'horizon 2030, avec un renforcement de toutes les filières : promotion portée à 60 logts/an (dont 30 co-financés par la collectivité pour 3 M€ sur 10 ans), diffus et création dans l'ancien à 70 logts/an (dont 50 accompagnés par une démarche BIMBY), et sortie de vacance renforcée à 10 logts/an. Ce scénario, plus ambitieux, suppose un investissement public et un accompagnement accrus pour stabiliser la population de la ville-centre.
