Pourquoi des (pré)-bilans d'aménagement ?
Une fois qu'une collectivité a identifié, via une démarche de densification, les fonciers susceptibles d'accueillir l'offre immobilière dont elle a besoin, reste à déterminer ce qui permettra d'« activer » ces « gisements » : quel opérateur, pour quels programmes, à destination de qui, à quel prix, dans quels délais, avec quelles interventions de la collectivité et à quelles conditions ?
Le bilan aménageur apporte une partie de ces réponses. Pour un ou plusieurs fonciers, il met en regard :
- des options de projet et de produits de sortie (logements, locaux d'activité, espaces publics) ;
- des postes de dépenses (acquisition, démolition, travaux, VRD, honoraires, portage) ;
- des postes de recettes (ventes, loyers, subventions mobilisables).
Établi tôt et avec des hypothèses assumées comme telles, on parle de pré-bilan : il balise la discussion avant que la collectivité n'engage un dialogue avec des opérateurs ou une procédure opérationnelle.
Des bilans particuliers en densification
La nature des gisements mobilisés en densification ajoute des paramètres à l'équation, par rapport à un bilan réalisé sur un foncier « nu » en extension urbaine.
Une équation plus complexe
Bâti existant à conserver, transformer ou démolir, réseaux à reprendre, sols parfois à dépolluer, enjeux de voisinage, d'accès, de configuration parcellaire, d'éclairement ou de règles d'urbanisme : chacun de ces paramètres pèse davantage que sur un terrain vierge, et vient directement affecter la charge foncière admissible.
Des options de programme plus variées
Les options de programme sont plus ouvertes qu'en extension urbaine, avec parfois la nécessité d'associer construction neuve et réhabilitation de l'existant au sein d'une même opération.
Des produits de sortie moins normés
Contraint par la trame parcellaire, le bâti existant ou le tissu environnant, le produit de sortie est rarement un programme « standard » reproductible à l'identique d'une opération à l'autre.
Une démarche nécessairement prudente
Pour ces raisons, l'exercice doit être conduit avec prudence : donner à la collectivité une base étayée pour se déterminer, tout en gardant à l'esprit que le ou les opérateurs pressentis apporteront vraisemblablement, en fonction de leur expérience et de leur appréciation du marché, des ajustements substantiels aux hypothèses initiales.
Principe de la charge foncière admissible : plus les exigences (typologie, part de logement social, qualité, hauteur limitée…) sont élevées, plus la charge foncière admissible — donc le prix que peut payer l'opérateur pour le foncier — se réduit. (Étude de faisabilité centre-ville, îlots Quai des Arts / Gauthey-Gendarmerie, Villes Vivantes 2023)
Ce qu'apporte Villes Vivantes
Établir un bilan ou un pré-bilan d'activation de fonciers en densification suppose de croiser une connaissance fine des marchés locaux, une capacité de modélisation technique et patrimoniale, et une expertise réglementaire pointue.
Une connaissance approfondie des marchés et des filières
Une analyse des filières de production locales (mutations récentes, valeurs foncières, acteurs — investisseurs, promoteurs, bailleurs sociaux — actifs ou activables sur le territoire) permet d'ancrer chaque bilan dans la réalité économique du territoire plutôt que dans des ratios génériques.
Une multiplication des options
Pour éviter un raisonnement trop linéaire et se concentrer d'abord sur les produits réellement souhaités, plusieurs options de programme, de hauteur ou de charge foncière sont systématiquement croisées et chiffrées en parallèle.
Exemple de bilan à paramètres évolutifs réalisé en 2023 pour un foncier de cœur de ville d’une commune en Haute-Garonne : deux variantes de programme, quatre hypothèses de hauteur et quatre niveaux de charge foncière admissible sont croisés pour objectiver la marge de négociation avec l'opérateur.
Une transparence des paramétrages
Chaque hypothèse de bilan est explicitée et documentée, ce qui permet ensuite à la collectivité et à ses opérateurs de s'approprier les chiffrages, de les questionner et de les affiner au fil de la concertation et des négociations foncières.
Une pédagogie et une visualisation 3D des options
La modélisation 3D systématique des options éclaire les arbitrages des élus et des élues en donnant à voir, avant tout engagement, ce que chaque scénario chiffré représente concrètement dans le tissu urbain existant. Cette capacité de visualisation est également un atout dans le dialogue avec les services de la protection du patrimoine (UDAP), lorsque l'opération le requiert.
Une expertise des règlements d'urbanisme
Cette expertise permet, d'une part, de tirer le meilleur parti des capacités de construction offertes par les règles en vigueur sur les fonciers considérés et, d'autre part, de proposer des ajustements réglementaires viables lorsqu'ils sont nécessaires à l'aboutissement du projet.
Postes-clés que Villes Vivantes documente dans un bilan ou pré-bilan aménageur type :
