Les enjeux de l'élaboration d'un PLUi ou d'un PLUiH
L'élaboration d'un Plan Local d'Urbanisme intercommunal, valant le cas échéant Programme Local de l'Habitat (PLUiH), engage une collectivité sur trois registres d'enjeux étroitement imbriqués.
Des enjeux légaux, d'abord : la loi Climat et Résilience de 2021 et l'objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à horizon 2050 ont fait de l'inventaire des capacités de densification une obligation à part entière (art. L.151-4 du Code de l'urbanisme), avant toute ouverture à l'urbanisation. Le Conseil d'État a d'ores et déjà censuré des PLU dont ce diagnostic était jugé insuffisant, ce qui place la robustesse méthodologique de cet inventaire au cœur de la sécurité juridique du document.
Des enjeux politiques, ensuite : un PLUi engage l'ensemble des communes d'un même établissement public de coopération intercommunale (EPCI) autour d'un projet de territoire partagé — le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD), qui doit concilier les ambitions parfois divergentes de chaque commune membre en matière de croissance démographique, de préservation du cadre de vie et de répartition de l'effort de construction, tout en restant acceptable par les habitants.
Des enjeux de développement du territoire, enfin : le PLUi est l'instrument par lequel une collectivité détermine sa capacité à accueillir de nouveaux habitants et de nouvelles activités, à produire des logements adaptés aux besoins locaux, et à organiser l'articulation entre densification, mobilités, équipements publics et transition écologique, sans céder à la facilité, de plus en plus coûteuse et de moins en moins praticable, de l'extension urbaine.
Les particularités de l'approche de Villes Vivantes pour réussir un PLUi ou un PLUiH
Accueillir habitants et activités sans étalement urbain : le fil directeur de Villes Vivantes depuis sa création
Depuis 2013 Villes Vivantes, s'est donnée pour mission de résoudre la double crise du logement et de l'étalement urbain en construisant une discipline de l'urbanisme organique : faire la ville, parcelle après parcelle, avec ses habitants. Cette conviction s'est traduite par le développement de quatre méthodes de densification douce et forte BIMBY, BUNTI, BAMBA et BRAMBLE aujourd'hui expérimentées dans des dizaines de collectivités françaises, associées à des techniques d’ajustement règlementaires permettant leur déploiement. Cette même conviction, el les méthodes qui en découlent, irriguent directement la façon dont Villes Vivantes conçoit et conduit les missions d'élaboration de PLUi : le document d'urbanisme n'est pas une fin en soi, mais l'outil qui doit permettre à une collectivité d'accueillir sa croissance démographique et économique en mobilisant en priorité le potentiel du tissu urbain déjà constitué.
L'étude des capacités de densification, un exercice clé
L'inventaire des capacités de densification constitue le socle technique de tout PLUi. Les équipes de Villes Vivantes sont conscientes qu'une évaluation purement géométrique de ce potentiel, qui se bornerait à comptabiliser des droits à bâtir non consommés, renseigne peu une collectivité et ses partenaires sur ce qu'elle peut réellement en attendre. En conséquence, leur méthode repose sur plusieurs volets qui la distinguent d'une approche uniquement réglementaire :
- Une approche pré-opérationnelle : un gisement foncier n'est jugé pertinent que s'il correspond à un modèle économique viable, à une filière de production active localement et à des propriétaires susceptibles de se mobiliser. Cela suppose, préalablement à toute analyse des gisements, la construction d'une nomenclature de huit modèles de densification, croisant chaque filière de production (diffus, lotissement, promotion de petite, moyenne ou grande taille, maison groupée…) avec les types de fonciers correspondants et leurs invariants économiques, puis sa vérification empirique à partir des fichiers fonciers et des Demandes de Valeur Foncière du territoire d'étude.
- Une hiérarchisation des gisements par difficulté d'activation plutôt qu'une élimination binaire : chaque type de gisement (dents creuses, divisions parcellaires, surélévations, friches, bâtiments vacants) est qualifié selon sa position dans l'armature urbaine, la probabilité de sa mutation à court terme, ses contraintes environnementales éventuelles, et le niveau d'ingénierie nécessaire pour le déclencher, ce qui permet à la collectivité d'arbitrer en connaissance de cause.
- Une approche par le projet, qui va au-delà de l'inventaire classique des gisements « par nature » (friches, immeubles vacants, dents creuses) pour révéler également des gisements « de projet » : secteurs pavillonnaires bien situés, zones d'activités en perte d'attractivité, parcelles en sous-densité, potentiel de surélévation à débloquer réglementairement.
- Une co-construction méthodologique avec les services de la collectivité, à travers des cycles de tests cartographiques et d'ajustements itératifs, ainsi qu'un souci constant de la qualité des représentations — cartographiques, statistiques, tridimensionnelles — conçues pour être appropriables par des destinataires non techniques, élus comme habitants.
Cette méthode a été mobilisée par Villes Vivantes dans des contextes très variés : études de scénarios d'évolution du cadre réglementaire à Anglet, analyse des filières de production de logements à Saint-Quentin-en-Yvelines et à Pau Béarn Pyrénées Agglomération, analyse croisée des potentiels de densification douce, forte et végétale à la Métropole Aix-Marseille-Provence, modélisation des filières de densification et des scénarios de mutation à la Communauté d'Agglomération de l'Albigeois, ou encore modélisation des effets attendus d'un règlement permettant la densification forte le long d'un axe à Saint-Malo.
Une capacité à modéliser le potentiel de réalisation de projets par une multitude d'habitants et d'opérateurs
La traduction réglementaire d'un PLUi ne peut être fiable que si elle s'appuie sur une compréhension fine de la façon dont un tissu urbain évolue réellement, projet après projet. Villes Vivantes a développé une expertise de modélisation qui part de l'échelle de la parcelle individuelle pour raisonner la transformation du territoire comme un processus incrémental et récursif : chaque parcelle transformée redessine les conditions et les opportunités de transformation des parcelles voisines, à la façon dont un tissu de maisons individuelles a pu, historiquement, donner naissance à des formes urbaines plus denses. Cette capacité de modélisation, nourrie par le suivi de plusieurs milliers de projets accompagnés directement par les équipes de Villes Vivantes, permet d'objectiver des hypothèses de rythme d'activation des gisements bien plus fiables qu'une simple application de ratios théoriques, et de calibrer en conséquence les objectifs de production de logements inscrits dans le PLUiH.
La Communauté d’Agglomération de La Rochelle et Villes Vivantes, pionnières d’une nouvelle façon d’écrire les PLUi
Le PLUi de la Communauté d'Agglomération de La Rochelle, approuvé le 19 décembre 2019 au terme d'une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage conduite par Villes Vivantes avec id. de ville et La Compagnie des Urbanistes entre 2014 et 2019, illustre la façon dont Villes Vivantes a construit un règlement à modèles, distinct des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) mobilisées par ailleurs sur les secteurs classés UU+ pour organiser les transitions avec le tissu environnant.
Un règlement à modèles découle de l'article 171 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), au travers de trois articles du Code de l'urbanisme : l'article R.151-10 reconnaît à la partie graphique du règlement la même force opposable, en conformité, que sa partie écrite ; l'article R.151-11 permet qu'une règle soit exclusivement exprimée sous forme graphique — gabarit-type, coupe, plan-masse — sans traduction littérale équivalente ; l'article R.151-12 autorise enfin une règle de résultat, qualitative mais vérifiable, plutôt qu'une simple norme quantitative. C'est la combinaison de ces trois dispositions qui permet à un secteur de fonctionner sur une bibliothèque de modèles graphiques à égalité de rang normatif avec les articles écrits « traditionnels » appliqués par ailleurs aux autres zones du PLUi — sans passer par le mécanisme, plus ponctuel, des règles alternatives de l'article R.151-13, qui ne permet qu'une adaptation circonstanciée d'une règle déjà posée.
Sur les axes de densification stratégique de l'agglomération de la Rochelle, ce socle a permis de dépasser une précédente stratégie de « densification d'axe » fondée sur des droits à bâtir uniformes (hauteur R+4 dans une bande de 20 mètres), qui s'était révélée insuffisante pour déclencher la mutation réelle du tissu urbain. Villes Vivantes a proposé d'y substituer une stratégie de « lieux intenses », combinant ce règlement à modèles avec un règlement qualitatif, accordant des bonus de constructibilité aux projets favorisant les logements traversants ou limitant l'impact visuel des opérations, et, en parallèle, des OAP dites « défensives » sur les secteurs UU+. Le règlement introduit ainsi une innovation permettant de tenir compte de l'extrême diversité des fonciers du territoire (taille, orientation, accès) en organisant des familles de projets plutôt qu'une règle unique et uniforme.
Cette approche permet à la collectivité de déterminer et d'afficher ce qu'elle souhaite voir advenir sur un secteur, plutôt que de se contenter d'énumérer ce qu'elle interdit, dans un langage visuel directement compréhensible et exploitable par les élus, les services instructeurs et les porteurs de projet, tout en conservant la capacité d'ajuster le règlement à la lumière des projets réellement déposés.
Une ingénierie réglementaire apte à permettre des évolutions acceptables, en densification forte comme en densification plus douce
Au-delà des règlements à modèles, Villes Vivantes a développé une maitrise et une pédagogie des outils permettant de pondérer les droits à bâtir dans les secteurs sensibles, à l’image du Coefficient d’Emprise au Sol (CES) échelonné, qui permet de densifier mais également de :
- limiter les mutations brutales des espaces bâtis en privilégiant une répartition maîtrisée ;
- préserver les éléments paysagers remarquables ;
- éviter la saturation des réseaux non adaptés à l’accueil de nouvelles constructions ;
- limiter les effets de la quantité de droits à bâtir octroyés sur le prix des terrains ;
- permettre un processus d’intensification « en douceur » des terrains.
Une expérience dans de nombreux contextes urbains et ruraux
Villes Vivantes a construit et êrfectionné, aux côtés de bureaux d'études partenaires comme id. de ville, une expérience de l'élaboration de documents d'urbanisme intercommunaux et communaux, dans des contextes territoriaux contrastés, par exemple :
- Le PLUiHD d'Agglopolys (Communauté d'Agglomération de Blois), pour lequel Villes Vivantes était mandataire du groupement, approuvé par le Conseil communautaire le 29 novembre 2022 et entré en vigueur le 13 janvier 2023 ;
- Le PLU de Rochefort, dont la révision a été approuvée en décembre 2022 ;
- Le PLU de Saint-Malo, approuvé par le Conseil municipal le 4 novembre 2025 ;
- Le PLU de Bouloc, en Haute-Garonne, révisé en associant étroitement une démarche BIMBY à la refonte du document réglementaire ;
- Le PLU de Vigoulet-Auzil, en Haute-Garonne, l'une des toutes premières communes à avoir expérimenté l'approche BIMBY à l'occasion de la révision de son document d'urbanisme.
Des techniques éprouvées pour parvenir à un alignement entre les communes des EPCI et leurs partenaires
L'élaboration d'un PLUi suppose de rapprocher les points de vue des communes membres d'un EPCI, ainsi que ceux des partenaires institutionnels associés à la procédure. Villes Vivantes a développé et éprouvé, à l'occasion de ses missions d'élaboration de PLUi, des techniques d'animation et de concertation qui trouvent également à s'appliquer dans des missions dédiées de concertation ou de formation des élus.
C'est ainsi qu'à l'issue d'une mission de formation des élus, Villes Vivantes a pris part à l'élaboration, pour le compte du Parc naturel régional des Landes de Gascogne, maître d'ouvrage de la démarche, d'un Guide pour la transposition de la Charte du Parc dans les documents d'urbanisme. Ce guide, publié en 2018, est construit autour de la mise à disposition des élus de leviers d'intervention directement appropriables.
