Cette étude porte sur l'évaluation du dispositif d'amélioration de l'habitat (OPAH-RU) mis en œuvre depuis 2020 sur les quartiers anciens de Perpignan, et sur le calibrage des futurs outils d'intervention à déployer. Elle croise données de marché, occupation du parc, état du bâti et situation des copropriétés pour dresser un diagnostic du périmètre ACV et de ses secteurs (Saint-Jean, Saint-Matthieu, Saint-Jacques, Notre-Dame, La Réal).
Une inadéquation entre taille des logements et taille des ménages
Plus de 17 000 ménages perpignanais, soit 28 % des ménages de la commune, pourraient avoir besoin de reconfigurer leur logement. Le diagnostic met en évidence à la fois des situations de sous-occupation, concentrées sur les grands logements occupés par des petits ménages, et des situations de suroccupation, plus marginales mais réelles pour les ménages nombreux logés dans de petites surfaces.
Un marché immobilier dévalorisé mais très contrasté selon les quartiers
Entre 2021 et 2023, les prix au m² dans le périmètre OPAH-RU ACV sont inférieurs de 15 % aux prix médians constatés sur le reste de la commune, avec une forte diversité entre quartiers : de 744 €/m² à Saint-Jacques à 1 641 €/m² à Saint-Jean. Cet écart avec le reste de Perpignan, et plus encore avec la côte, constitue une opportunité pour des opérations de rénovation, notamment via les dispositifs de défiscalisation Denormandie et Malraux. L'évolution des prix entre 2014 et 2023 confirme cependant des trajectoires différenciées : une hausse continue sur l'ensemble du périmètre ACV, portée notamment par Saint-Jean et Saint-Matthieu, mais une stagnation, voire une baisse, à Saint-Jacques et Notre-Dame.
Un parc marqué par la vacance et la concentration de la pauvreté
Le périmètre OPAH-RU compte 80 % de logements locatifs ou vacants, contre une part bien moindre à l'échelle de Perpignan, avec seulement 13 % de propriétaires occupants contre 32 % sur l'ensemble de la commune. La vacance y est en outre structurelle : 16 % des logements du cœur de ville sont vacants à l'instant T contre 5 % à l'échelle communale, dont 9 % depuis plus de cinq ans. Cette vacance ancienne représente un gisement de 1 421 logements vacants depuis plus de deux ans, mobilisable pour diversifier l'offre, réparti de manière relativement homogène entre les quartiers de Saint-Jean, La Réal, Saint-Matthieu (16 % chacun) et Saint-Jacques (14 %). Ce parc dégradé concentre par ailleurs des ménages pauvres dans des proportions comparables à celles observées dans les quartiers d'habitat social, avec des taux de pauvreté atteignant 54 à 55 % dans certains secteurs du périmètre ACV.
Un bâti ancien et dégradé, inégalement réparti selon les quartiers
Le parc du périmètre ACV est ancien : 61 % des logements y ont été construits avant 1880, contre 9 % seulement à l'échelle de Perpignan, où 67 % du parc date d'avant 1980 contre 93 % en cœur de ville. Cette ancienneté se traduit par un état de dégradation marqué : 20 % des immeubles du périmètre sont dégradés, une situation concentrée essentiellement à Saint-Matthieu et Saint-Jacques, où les taux de bâtiments « très dégradés » ou « dégradés » atteignent respectivement 18 % et 42 %. À l'inverse, Saint-Jean présente un état globalement meilleur, avec 65 % des logements en bon état, illustré par le cas d'une copropriété du milieu du XIXe siècle comptant plusieurs logements vacants de longue durée.
Des copropriétés fragiles nécessitant un accompagnement renforcé
Sur les 632 copropriétés du périmètre à accompagner, représentant 2 600 logements, 39 % ne sont pas immatriculées au Registre national des copropriétés, ce qui les prive de l'accès aux aides de l'Anah. Parmi les copropriétés immatriculées, 258 présentent des taux d'impayés significatifs, classées en catégories « fragiles » (110 copropriétés, 892 logements) ou « en difficulté » (148 copropriétés, 1 043 logements). Ces situations financières fragiles se répartissent sur l'ensemble du périmètre, sans concentration marquée sur un secteur particulier.
Des enjeux transversaux à intégrer dans la future stratégie habitat
Au-delà de l'état du bâti, plusieurs enjeux appellent une adaptation des outils d'intervention. Le risque incendie, illustré par quatre sinistres recensés en trois ans en cœur de ville, invite à mieux prendre en compte l'accessibilité des rues et des cœurs d'îlots dans les règlements d'aide. La priorisation des aides, testée avec succès sur la campagne de ravalement de façades (58 % de réalisation sur la première campagne obligatoire), pourrait être déclinée sur d'autres politiques de travaux. Enfin, le développement des meublés de tourisme, avec 1 117 annonces actives et un taux d'occupation moyen de 51 %, constitue un phénomène à intégrer dans la réflexion sur l'offre de logements du centre ancien.
Vingt ans d'OPAH-RU : un bilan d'action déjà engagé
Depuis 2003, l'OPAH-RU a permis de rénover 1 759 logements, soit 20 % du parc du secteur ACV, en mobilisant plus de 10 millions d'euros d'aides de l'Anah et en générant 67 millions d'euros de travaux privés en cinq ans, soit plus de 500 équivalents temps plein dans le bâtiment. Le dispositif a également permis de conventionner 1 112 logements de bailleurs privés, d'accompagner 433 ménages propriétaires occupants modestes et 154 logements en copropriété vers une sortie de dégradation, ainsi que de subventionner le ravalement de 188 façades et 162 devantures commerciales depuis 2020.
