Cette étude pré-opérationnelle porte sur l'opportunité d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) à l'échelle de la Communauté de Communes du Pays Rochois. Elle croise données démographiques, analyse du marché foncier et immobilier, structure du parcellaire et attentes des habitants pour éclairer les leviers d'action possibles sur l'habitat existant.
Un déséquilibre démographique entre la ville-centre et sa périphérie
Depuis 1968, la population du reste de la Communauté de communes a toujours progressé plus vite que celle de La Roche-sur-Foron, l'écart se creusant nettement à partir des années 1990. Le point de bascule intervient en 2013 : la commune-centre entame alors un léger déclin démographique (de 11 184 à 11 149 habitants en 2019) tandis que le reste du territoire poursuit sa croissance, passant de 14 875 à 17 220 habitants sur la même période.
Un marché foncier contrasté entre cœur de ville et périphérie
La cartographie des transactions immobilières depuis 2010 fait apparaître une géographie des prix bien marquée : le cœur de ville de La Roche-sur-Foron concentre les valeurs foncières les plus faibles, tandis que les prix les plus élevés se retrouvent davantage en périphérie et dans les communes voisines. L'analyse par décile de prix révèle par ailleurs un écart de 1 300 €/m² entre les biens les moins chers et les plus chers, correspondant à un budget travaux susceptible de financer une rénovation ambitieuse : ce différentiel constitue une opportunité pour des opérations d'accession-rénovation dans les secteurs les plus abordables.
Une production de logements portée par la promotion immobilière
Le territoire produit en moyenne 275 logements par an, dont 45 % proviennent de programmes de promotion de plus de 15 logements, loin devant le diffus (18 %) ou les autres filières (lotissement, MIG, petite promotion) qui pèsent chacune autour de 10 %. Cette production a connu une forte variabilité annuelle, avec un pic à 466 logements en 2016 tiré par la grande promotion, suivi d'un net repli jusqu'à 116 logements en 2020. La comparaison des prix de vente selon la filière de production montre que les logements en lotissement et en diffus atteignent des prix élevés à surface égale, tandis que la promotion propose des biens plus compacts à des prix unitaires plus accessibles.
Un parcellaire propice à la densification douce
L'analyse des unités foncières montre qu'une part importante des parcelles du territoire présente une taille compatible avec des opérations de densification en filière courte : 65 % des unités foncières ont une superficie comprise entre 501 et 2 000 m², et le rapport entre nombre de logements et taille de parcelle indique que 33 % des unités foncières sont inférieures à 750 m². Cette structure foncière, largement dominée par les parcelles de 1 000 à 2 000 m² tant en nombre qu'en surface cumulée (380 ha), constitue un gisement pour reconfigurer le bâti existant plutôt que d'artificialiser de nouveaux espaces.
Des simulations concrètes de densification sur trois cadres de vie
Pour illustrer le potentiel de reconfiguration du parcellaire, l'étude propose des simulations sur trois types de cadre de vie représentatifs du territoire : le lotissement aéré, le pavillonnaire ancien et le pavillon avec vue. Ces scénarios montrent comment une parcelle mère peut être divisée pour créer une ou plusieurs parcelles BIMBY, permettant l'implantation d'un nouveau logement tout en préservant des espaces de vie extérieurs pour le bâti existant ; l'un des cas illustre également la reconfiguration d'un logement existant (BUNTI) avec création d'une terrasse et d'un T5 de plain-pied.
Les attentes des habitants en matière de rénovation
L'enquête menée auprès des habitants met en évidence une forte demande d'amélioration thermique des logements : l'isolation des murs, l'installation d'énergies renouvelables, l'isolation des huisseries et fenêtres, l'isolation des combles et le système de chauffage arrivent en tête des besoins exprimés, aussi bien chez les propriétaires que chez les locataires. Les autres postes cités (toiture, sanitaires, ventilation et humidité) apparaissent nettement en retrait, ce qui oriente les priorités d'une future intervention publique vers la performance énergétique du parc existant.
