Cette étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU-ORI multisite porte sur les projets de revitalisation de Sainte-Foy-la-Grande, Pineuilh, Port-Sainte-Foy-et-Ponchapt et Pellegrue. Menée par Villes Vivantes en tant que mandataire, avec Dévelop'Toit comme cotraitant, elle vise à qualifier les formes d'habitat, le marché immobilier et le parc dégradé afin de calibrer les périmètres et les outils d'intervention.
Une mosaïque de formes d'habitat entre bastide, faubourg et ville aménagée
Le territoire du Pays Foyen se lit à travers trois grandes familles d'habitat. La bastide concentre les places, les immeubles de ville, la ville patrimoniale et commerciale ainsi que des tissus résidentiels en lanières. Le faubourg, plus étendu, distingue les quais et balcons sur Dordogne, le boulevard, le faubourg dense et son « esprit », puis les maisons de caractère et le pavillonnaire ancien ou récent. Enfin, la ville aménagée regroupe l'habitat individuel groupé et les collectifs, petits ou grands.
Cette typologie est spatialisée sur le zoom cartographique de Sainte-Foy-la-Grande, qui met en évidence la juxtaposition de ces catégories à l'échelle de la parcelle, entre le centre bastide dense et les extensions pavillonnaires vers Pineuilh. Les fiches par sous-typologie du faubourg apportent des repères chiffrés : le nombre de logements par catégorie, la part de propriétaires bailleurs (PB), propriétaires occupants (PO) et de logements sociaux (RS), ainsi que le prix au m². Ces valeurs vont de 577 €/m² pour le « Balcon sur Dordogne » à 1 477 €/m² pour le pavillonnaire récent, traduisant une hiérarchie de valeur entre l'habitat ancien de faubourg et les extensions plus récentes.
Un marché immobilier sous double influence, en retrait des pôles voisins
Le Pays Foyen se situe entre les dynamiques de prix de Libourne (2 870 €/m² en moyenne) et de Bergerac (1 560 €/m²), avec des niveaux intermédiaires : 1 279 €/m² à Sainte-Foy-la-Grande, 1 620 €/m² à Pineuilh, 1 815 €/m² à Mouliets-et-Villemartin et à Monbazillac, 1 590 €/m² à Castillon-la-Bataille. Cette position géographique, entre influence girondine et périgourdine, place le marché local en retrait des grands pôles urbains proches, ce qui constitue un contexte de prix modérés pour d'éventuelles opérations de réhabilitation.
Un parc de grands logements en décalage avec des ménages de petite taille
Les données Insee 2018 montrent que 75 % des résidences principales du Pays Foyen sont des grands logements (T4 et T5 et plus, soit 2 279 et 5 521 logements sur un total de 7 679), alors que 75 % des ménages sont de petite taille (une ou deux personnes, soit 2 810 et 2 937 ménages). Ce décalage structurel entre l'offre de logements et la composition des ménages constitue un enjeu central pour les opérations de réhabilitation, qui devront intégrer des possibilités de division ou d'adaptation des grands logements existants.
Un diagnostic foncier ciblé sur les logements vacants et le parc dégradé
Les périmètres retenus pour l'OPAH-RU multisite comptabilisent 1 030 logements vacants, 810 logements locatifs privés, 570 logements occupés par leur propriétaire, 315 logements sociaux et 150 résidences secondaires, répartis sur les deux polarités cartographiées. Ce volume de vacance, le plus important des cinq catégories relevées, oriente les priorités d'intervention vers la remobilisation du parc existant plutôt que vers la construction neuve.
Le relevé de la dégradation, réalisé îlot par îlot, distingue les immeubles dégradés des immeubles très dégradés et croise cette donnée avec le statut de propriété : îlots prioritaires, foncier communal, foncier de l'EPFNA, offres de la SCI BIOS issues de l'EPFNA ou du marché privé. Cette superposition permet d'identifier les îlots où la dégradation du bâti coïncide avec une maîtrise foncière publique ou parapublique, facilitant l'intervention opérationnelle.
Calibrage des outils opérationnels : aides aux façades et plan de financement
Une opération façades est envisagée à Sainte-Foy-la-Grande, avec deux périmètres distincts : le secteur de renouvellement urbain, avec un objectif de 25 façades sur 5 ans, et le secteur bastide, avec un objectif de 30 façades sur la même durée. Chaque périmètre est assorti d'une prime communale plafonnée, calculée en pourcentage du coût des travaux, et d'un budget prévisionnel annuel dédié.
Le plan de financement de l'OPAH-RU 2023-2028 distingue les volets ingénierie et aides aux travaux, avec une mobilisation de l'Anah, du CD33, de la CCPF et de la CCCP, ainsi qu'un abondement spécifique de la CCPF et des communes par rapport à une OPAH communautaire de référence. Cette structuration budgétaire, engagée sur cinq ans, doit permettre de soutenir à la fois la remise sur le marché des logements vacants et la réhabilitation des façades dans les secteurs patrimoniaux identifiés.
