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Agir sur tous les fronts à la fois

La revitalisation, un défi qui mobilise toutes les politiques publiques

Habitat, commerce, mobilités, espaces publics, équipements, tourisme, patrimoine… Revitaliser un cœur de ville, c’est agir simultanément sur des domaines très différents, chacun avec ses propres acteurs, ses outils et ses financements.

Depuis 2018, les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) offrent aux collectivités volontaires — nécessairement un tandem commune-EPCI — un cadre contractuel partagé avec l’État pour coordonner l’ensemble de ces actions.

Protéger le commerce de cœur de ville face aux implantations périphériques

La mise en place d’une ORT repose sur un choix stratégique fondateur : définir un périmètre. Ce périmètre est la pièce maîtresse de la convention : à l’intérieur, les actions se concentrent ; à l’extérieur, la commune peut s’opposer aux implantations commerciales jugées concurrentielles.

La convention d’ORT structure ensuite un plan d’actions par axes d’intervention : calendrier, coûts, outils, partenaires et gouvernance sont formalisés pour chaque engagement.

Le dispositif Denormandie : un levier fiscal pour les propriétaires bailleurs

La signature d’une ORT ouvre dans toute la commune concernée l’accès à l’avantage fiscal Denormandie pour tout projet d’acquisition-amélioration de logement locatif, dès lors que le budget travaux représente au moins 25 % du coût total (acquisition + travaux).

Ce que change véritablement une étude pré-opérationnelle ORT

Un exercice d’alignement entre tous les acteurs

L’ORT ne crée pas de financements nouveaux — à l’exception du Denormandie. Sa force réside ailleurs : elle instaure un cadre de coordination et de facilitation entre tous les acteurs de la revitalisation.

L’étude pré-opérationnelle consiste donc à animer, sous l’égide de l’État, la convergence des services et partenaires impliqués dans la revitalisation autour d’un programme commun. Ce programme intègre :

Les actions existantes ou déjà engagées, remises en cohérence ;
De nouvelles actions complémentaires, issues du diagnostic et de la stratégie retenue.

Cet alignement donne aux financeurs et partenaires la garantie d’un projet cohérent et synergique.

Le périmètre : un choix structurant qui révèle les arbitrages

Tout le monde s’accorde à soutenir la revitalisation du cœur de ville. Mais dès qu’il s’agit de prioriser des aides ou des interventions (espaces publics, équipements, habitat…), le consensus peut céder face à des logiques d’égalité de traitement apparent entre les différents secteur du territoire qui ne prendraient pas en compte les fonctions de centralité et les difficultés particulière du cœur de ville.

Les conséquences concrètes du tracé suscitent des discussions délicates. Intégrer une moyenne surface commerciale dans le périmètre ORT, c’est l’exempter d’autorisation d’exploitation commerciale pour s’agrandir ou accueillir de nouveaux enseignes. Le même enjeu se pose pour les commerces d’entrée de ville, comme les boulangeries.

Sur le volet habitat, il peut sembler logique de concentrer les efforts sur le tissu dense et patrimonial. Mais une lecture fine des cadres de vie invite souvent à élargir le périmètre : les maisons de ville avec jardin en frange du cœur (faubourgs, habitat individuel ancien) offrent une capacité d’accueil pour les familles qui complète utilement la rénovation des immeubles locatifs en centre.

L’approche de Villes Vivantes : trois engagements pour sécuriser la démarche

Dans ce contexte qui demande tact et rigueur, les équipes de Villes Vivantes s’engagent sur trois points clés auprès du tandem commune-EPCI :

Une animation rigoureuse pour aborder les arbitrages avec transparence et sérénité, le plus à l’amont possible ;
Un diagnostic solide reposant sur des données à des échelles fines pour étayer et documenter les choix des élus, quelle que soit l’option stratégique retenue ;
Une convention lisible et appropriable : malgré la diversité des politiques sectorielles mobilisées, la mise en forme soignée de la convention — cartes, fiches actions, textes synthétiques — doit permettre à chacun de s’approprier et de défendre le projet.

Figure 3 Saint-Gaudens – approche dynamique de l’occupation des cellules commerciales (sorties de vacance, entrée en vacance et changements de vocation

Avec Villes Vivantes, trois points d’appui pour construire une ORT

Partir de l’existant pour construire plus vite

Une étude pré-opérationnelle d’ORT ne repart jamais de zéro. Les collectivités disposent déjà d’un patrimoine d’études et de dispositifs : diagnostics préalables aux documents d’urbanisme, OPAH, études foncières ou commerciales, plans-guides, travaux des chefs de projet Petites Villes de Demain ou Action Cœur de Ville…

Le rôle de l’étude pré-opérationnelle est d’assembler et d’articuler ces briques pour :

Capitaliser sur ce qui fonctionne ;
Préciser le statut de chaque projet existant (achevé, en cours, réorienté, en attente, abandonné) ;
Relier entre elles les politiques sectorielles qui partagent le cœur de ville comme territoire d’action, même quand leurs porteurs sont différents ;
Repérer les axes d’intervention et les outils encore manquants, à la lumière du diagnostic et des retours des élus et acteurs locaux.

Figure 4 Issoire – inventaire et localisation des projets en cours en cœur de ville

Construire le périmètre grâce à des scénarios différenciés

Pour nourrir les débats sur le périmètre d’ORT de façon constructive, nous mobilisons trois outils complémentaires :

Des données clés à l’échelle de la parcelle :
- Vacance commerciale, état du bâti, occupation des logements, équipements, cadres de vie : toutes ces données sont cartographiées à la parcelle pour permettre une délimitation très fine des priorités d’action ;
Figure 5 – Mirebeau (86) – Étude ORT – statuts d’occupation des logements
Figure 6 – Mirebeau (86) – Étude ORT - grille d’appréciation visuelle de l’état du bâti et vacance longue durée
- Les isochrones et le cœur de ville vécu :
  - Pour éviter les « effets de liste » et les inventaires indifférenciés, chaque proposition est systématiquement mise en regard de l’accessibilité à pied et du vécu des élus et habitants. Cela facilite la hiérarchisation et l’ajustement des actions.
  - Des ateliers en grand format permettent de confronter l’analyse des urbanistes aux perceptions des habitants et usagers ;
  - Des courbes isochrones visualisent les temps de déplacement à pied, pour identifier les secteurs où la fréquentation du cœur de ville s’affranchit de la voiture.
  Figure 7 Sousceyrac-en-Quercy – Atelier forain – interactions avec les usagers du marché sur les enjeux de cœur de bourg
  Figure 8 – Saint-Gaudens (31) analyse des capacités de stationnement et isochrones marche à pied
  - Des scénarios de périmètre contrastés
    - Présenter des options de périmètre vraiment contrastées, avec leurs justifications, est un levier puissant pour faire émerger des arbitrages opérationnels. Les élus et partenaires peuvent ainsi se positionner et choisir une vision du cœur de ville qui guidera les 5 années de l’ORT.
    Figure 9 – Brassac-les-Mines – Options de périmètres différenciées et argumentées avec isochrone 10 minutes à pied
    Rendre le projet lisible et partageable
    Même dans les bourgs de taille modeste, une étude ORT couvre un champ très large : commerce, équipements, espaces publics, habitat, mobilités, patrimoine, tourisme… La clarté de la représentation est donc un enjeu décisif, tant pour partager le diagnostic que pour présenter les propositions. Elle garantit aux collectivités maîtresses d’ouvrage la capacité de s’approprier les enjeux et d’arbitrer en connaissance de cause.
    La lisibilité des données, des enjeux et des propositions, est facilitée par les points méthodologiques suivants :
    - Un travail itératif avec les collectivités
      - Au-delà des questions de fond, associer les collectivités aux choix de forme garantit un plan d’action, des cartes et des fiches véritablement appropriables ;
      - Les points nécessitant un arbitrage doivent ressortir clairement, sans être noyés dans les actions déjà validées ou en cours ;
      - Un système de numérotation construit dès le début relie visuellement le plan d’action, le calendrier, la carte des actions et les fiches — facilitant la lecture croisée de tous les livrables ;
      - Ce système est parfaitement compatible avec le modèle de fiche action proposé par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT).
      Figure 10 – Montréjeau (31) – étude ORT – représentation des enjeux associés aux mobilités
      Figure 11 Tartas (40) étude ORT – extrait de la matrice des actions
      Figure 12 Beaumont-de-Lomagne (32) – étude ORT – plan de situation des actions
      Figure 13 Fiche action de l’ORT de la Lomagne Gersoise (32) selon le modèle mis à disposition par l’ANCT
      Figure 14 Montréjeau (31) – Étude ORT – synthèse des volets concernant l’habitat