Sur le territoire du Midi Corrézien, Villes Vivantes a conduit une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) et de la préfiguration d'une Opération de Revitalisation Territoriale (ORT). Ce travail s'appuie sur l'analyse des dynamiques démographiques, du marché immobilier, de la vacance de logements et de l'organisation urbaine des centres-bourgs, avec un focus particulier sur Beaulieu-sur-Dordogne, Altillac, Meyssac et Aubazine.
Des mouvements résidentiels qui redessinent les besoins en logement
Entre janvier 2019 et janvier 2020, la Communauté de communes a connu un solde migratoire positif de 237 habitants, résultat de flux croisés importants : 649 nouveaux arrivants depuis le reste de la France contre 412 départs vers l'extérieur, auxquels s'ajoutent 448 personnes ayant déménagé au sein même du territoire. Ces mouvements de population, plus nombreux que ne le suggère le simple solde net, traduisent une rotation résidentielle significative qui alimente en continu la demande de logements, qu'il s'agisse d'accueil de nouveaux habitants ou de parcours résidentiels internes.
L'analyse du profil des arrivants montre un solde largement positif parmi les catégories intermédiaires et supérieures : cadres et professions intellectuelles supérieures, professions intermédiaires et employés affichent les écarts entrants/sortants les plus marqués en faveur du territoire. Cette attractivité sélective interroge l'adéquation entre l'offre de logements existante et les attentes de ces nouveaux profils.
Un marché immobilier marqué par la dépréciation de certains biens
Les données de transactions révèlent un écart de prix considérable selon le statut d'occupation après mutation : les résidences secondaires se négocient à 1636€/m² contre 1305€/m² pour les résidences principales de propriétaires occupants, et seulement 1007€/m² pour le locatif privé et 1000€/m² pour les biens vacants. Cet écart de plus de 600€/m² entre le haut et le bas du marché signale un enjeu de réhabilitation qualitative pour les biens les moins valorisés, souvent les mêmes que ceux touchés par la vacance.
La cartographie des prix à Beaulieu-sur-Dordogne et Altillac confirme cette lecture : les périmètres où les prix au m² sont les plus bas coïncident avec les secteurs les plus affectés par la vacance de logements, dessinant une géographie de la dévalorisation concentrée sur certains îlots du centre ancien.
Une vacance de logements structurelle, concentrée dans les centres-bourgs
À l'échelle de la Communauté de communes, sur un parc de 9842 logements, 1200 sont vacants (12%), dont 750 le sont depuis plus de deux ans (8%) et 460 depuis plus de cinq ans (5%). Cette vacance de longue durée traduit une difficulté structurelle à remettre ces biens sur le marché, au-delà d'une simple vacance de rotation entre deux occupations.
Le phénomène s'intensifie fortement dans les centres-bourgs historiques : à Beaulieu, 153 des 653 logements du centre-bourg sont vacants (23%), dont 150 depuis plus de deux ans (16%) et 84 depuis plus de cinq ans (10%). À Altillac, la proportion est similaire avec 15 logements vacants sur 68 (22%). Ces taux, nettement supérieurs à la moyenne intercommunale, confirment que la vacance se concentre prioritairement dans le bâti ancien des centres historiques plutôt que dans les extensions périphériques, comme le montre également la carte de localisation des acquisitions dans l'ancien (2547 logements) très supérieures à la production neuve (217 logements) entre 2017 et 2021.
Une corrélation entre précarité sociale et parc locatif privé
La superposition des données de pauvreté et d'occupation des logements à Beaulieu-sur-Dordogne et Altillac met en évidence une concentration du locatif social et du locatif privé dans les zones où le taux de pauvreté dépasse 24%. Cette corrélation spatiale entre parc locatif privé, logement social et précarité économique souligne que les enjeux de rénovation de l'habitat ne peuvent être dissociés d'une dimension sociale, les occupants de ces logements étant souvent les plus vulnérables face à la dégradation du bâti.
Des centres-bourgs à conforter par les commerces, le stationnement et les espaces publics
L'analyse fonctionnelle des centres-bourgs complète le diagnostic habitat par un état des lieux des commerces, équipements et espaces publics. À Meyssac, la cartographie des commerces et équipements montre une offre diversifiée concentrée dans le périmètre historique, mais avec la présence de locaux vacants et d'un supermarché situé hors du périmètre, en périphérie. Les isochrones piétons à 5 et 10 minutes depuis le centre confirment une accessibilité globalement favorable à la marche, un atout pour la revitalisation commerciale de proximité.
À Beaulieu-sur-Dordogne, la carte d'occupation du stationnement révèle des taux très élevés (jusqu'à 100%) sur plusieurs parkings et rues du centre historique, indiquant une pression forte sur l'offre de stationnement en cœur de ville. Enfin, les diagnostics participatifs menés à Beaulieu et à Aubazine identifient des espaces publics prioritaires à requalifier : le Boulevard de Turenne, la Place des Pères et l'Avenue Léopold Marcou à Beaulieu, où des travaux de mise hors péril sont prévus sur la Chapelle des Pénitents et l'Abbatiale Saint-Pierre ; à Aubazine, la circulation et le stationnement au centre-bourg, la place de l'église et le carrefour central, ainsi que la rénovation des logements communaux (école et mairie).
