La vacance des logements est devenue, en une décennie, l'un des marqueurs les plus scrutés des politiques locales de l'habitat. Elle interroge à la fois la capacité du parc existant à répondre aux besoins de la population, l'image et l'attractivité des centralités, et la soutenabilité des trajectoires d'aménagement au regard des objectifs de sobriété foncière. Villes Vivantes accompagne les collectivités sur l'ensemble de la chaîne d'intervention qu'appelle ce sujet : du diagnostic territorial jusqu'au montage opérationnel des dispositifs de mobilisation, en passant par la conception d'ingénieries sur-mesure de reconfiguration du bâti.
Pourquoi la lutte contre la vacance des logements est-elle au cœur des politiques publiques de l'habitat ?
La vacance d'un logement n'est pas, en soi, un dysfonctionnement : une part de vacance dite « frictionnelle », correspondant au délai nécessaire à la bonne fluidité du marché immobilier entre deux occupations, est normale et ne nécessite aucune intervention publique. Ce qui mobilise l'action des collectivités, c'est la vacance dite « structurelle », de longue durée, qui témoigne d'un blocage de gouvernance, économique, ou lié à l'inadaptation du bien à la demande. Deux grands types d'enjeux motivent les politiques publiques qui s'y attaquent.
En fonction du degré d’attractivité et de tension immobilière du territoire, la définition de la vacance « frictionnelle » et celle de la vacance « structurelle » peuvent être ajustées.
L'enjeu de mobilisation des logements vacants pour l'accueil de nouveaux habitants
Dans les territoires en tension démographique et immobilière, chaque logement vacant remis sur le marché est un logement qui n'a pas besoin d'être construit. Cet enjeu s'inscrit directement dans la trajectoire de sobriété foncière portée par l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) : le parc vacant constitue, à ce titre, une ressource foncière et bâtie à part entière, alternative à la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers. À l'échelle de la région Grand Est, la progression du nombre de logements vacants entre 1999 et 2019 a été près de trois fois supérieure à celle du nombre de ménages, ce qui traduit un déficit de correspondance entre la production de logements neufs et la remobilisation du parc existant. Résorber la vacance participe ainsi d'une politique d'accueil de nouveaux habitants qui articule mobilisation de l'ancien et construction neuve, plutôt que de les opposer.
L'enjeu de revitalisation et de changement de trajectoire dans des cœurs urbains qui concentrent la dégradation
Dans les territoires au marché plus détendu, la vacance de longue durée est souvent concentrée dans les centres-bourgs et centres-villes anciens, où elle s'accompagne fréquemment d'une dégradation du bâti visible depuis l'espace public. Cette situation nourrit un cercle auto-entretenu : la dégradation dévalorise l'image du centre, ce qui freine l'installation de nouveaux habitants et de nouvelles activités, ce qui à son tour accélère la vacance et le désinvestissement des propriétaires. Agir sur la vacance devient alors un levier de reconquête urbaine à part entière, mobilisé par de nombreux dispositifs de revitalisation des centralités (programmes Petites Villes de Demain, Action Cœur de Ville, opérations de revitalisation de territoire). L'enjeu n'est plus seulement quantitatif — réduire un taux de vacance — mais qualitatif : restaurer l'attractivité résidentielle et économique d'un centre, et sécuriser des situations parfois génératrices de risques pour la sécurité ou la salubrité publiques.
L'observation de la vacance révèle une grande diversité de situations
Diversité des situations de vacance
Un logement vacant depuis plusieurs années ne l'est jamais « par hasard ». L'analyse fine du parc vacant, telle que déployée par Villes Vivantes dans ses missions de diagnostic habitat, distingue deux grandes familles de situations[1] :
- Les logements bloqués pour des raisons de gouvernance ou de mauvais état : vacance de très longue durée (cinq ans et plus), biens en grande indivision ou sans succession réglée, biens présentant une forte suspicion de dégradation. Ces situations appellent, avant toute chose, un travail de déblocage juridique, patrimonial ou, en dernier recours, coercitif.
- Les logements vacants pour des raisons de configuration inadaptée à la demande locale : absence d'espaces extérieurs, immeubles étroits ou mal distribués, très grands logements devenus surdimensionnés, mixité commerces-logements pénalisante. Ces situations, souvent les plus nombreuses, appellent une réponse technique et architecturale sur-mesure plutôt qu'une simple remise aux normes.
Pour objectiver cette diversité au-delà des seuls retours qualitatifs des propriétaires, l'analyse croisée des données foncières (fichiers fonciers du CEREMA, base LOVAC) avec les caractéristiques bâties des immeubles permet de faire émerger des typologies de bâti — ou « cadres de vie » — dont la sensibilité à la vacance diffère fortement : un immeuble de ville avec commerce en rez-de-chaussée et un pavillon en lotissement récent ne relèvent ni des mêmes causes de vacance, ni des mêmes solutions.
Concevoir des politiques efficaces de lutte contre la vacance appelle des solutions très différentes selon le type de vacance auquel on a affaire
Cette hétérogénéité a une conséquence opérationnelle directe : un dispositif d'aide unique et indifférencié — par exemple un guichet de subvention à la rénovation énergétique — ne suffit pas à traiter l'ensemble du parc vacant d'un territoire. Les retours d'expérience recueillis par les équipes de Villes Vivantes auprès des acteurs de plusieurs centaines de territoires montrent ainsi que les aides incitatives classiques de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), pourtant nécessaires, se révèlent insuffisantes face à des situations d'indivisions non réglées, de propriétaires n'ayant simplement pas de projet formé, ou de logements dont la configuration reste inadaptée malgré des travaux de mise aux normes. Dimensionner une politique de lutte contre la vacance suppose donc, en amont, de quantifier le poids relatif de chacune de ces situations sur le territoire considéré, afin de calibrer une combinaison de leviers réellement adaptée.
Une palette d'outils et de leviers très étendue
Face à cette diversité de situations, les collectivités disposent d'une palette d'outils qui va de l'incitation la plus douce à l'intervention foncière directe. Villes Vivantes intervient sur l'ensemble de ce spectre, en assistance à maîtrise d'ouvrage des collectivités, pour calibrer, structurer et mettre en œuvre les dispositifs les mieux adaptés à chaque contexte territorial.
Outils fiscaux
La fiscalité constitue un premier levier, à la fois incitatif et symbolique. La taxe sur les logements vacants (TLV) dans les zones tendues et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), que les communes et intercommunalités peuvent instituer dans les zones non couvertes par la TLV, permettent de renchérir le coût de la rétention d'un bien inoccupé et d'afficher la volonté politique de la collectivité de résorber la vacance. Ces recettes peuvent également être fléchées vers le financement d'autres actions de mobilisation du parc vacant. Villes Vivantes accompagne les collectivités dans l'analyse des conditions d'instauration de ces taxes et de leurs effets attendus.
Outils réglementaires
Un ensemble de procédures permet à la collectivité de contraindre un propriétaire défaillant, ou de se substituer à lui lorsque le bien est sans maître ou manifestement abandonné : arrêté de mise en sécurité (ex-arrêté de péril) ou de traitement de l'insalubrité, procédure de bien sans maître, procédure d'état d'abandon manifeste, déclaration d'utilité publique simplifiée (loi Vivien) ou opération de restauration immobilière. Ces outils, dont la mobilisation reste toujours subsidiaire à la voie amiable, doivent être réservés à des situations réellement bloquées, présentant un intérêt stratégique suffisant pour justifier le temps et l'ingénierie juridique qu'ils requièrent. Le permis de louer et le permis de diviser, quant à eux, permettent de prévenir en amont la reconstitution de vacance dans des conditions dégradées.
Ingénierie
Ingénierie d'accès aux aides
Les dispositifs programmés de l'ANAH — Programme d'Intérêt Général (PIG), Pacte territorial, OPAH-RU, OPAH-RR, OPAH-Copropriétés Dégradées — demeurent le socle de l'incitation à la remise aux normes techniques des logements : performance énergétique, traitement de la dégradation, adaptation à la perte d'autonomie. Villes Vivantes construit le cadre de ces opérations pour le compte des collectivités et de leurs partenaires, en calibrant les niveaux d'aide, les publics cibles et les thématiques prioritaires au regard d’un diagnostic réalisé en amont intégrant un focus détaillé sur la vacance des logements, un savoir-faire mobilisé sur plus de cent cinquante dispositifs programmés depuis 2020.
Ingénierie BIMBY et BUNTI
Au-delà de la seule remise aux normes, une part importante des logements vacants, notamment ceux dont l'offre est dépréciée par une configuration inadaptée, appelle une ingénierie de conception plus poussée : reconfiguration de la distribution intérieure, fusion ou division de logements, création d'espaces extérieurs, changement d'usage de locaux commerciaux vacants. Villes Vivantes a développé et déployé, aux côtés de collectivités pionnières, ce type d'accompagnement à la densification douce et à la reconfiguration du bâti existant, dans le cadre d’opérations BIMBY et BUNTI. Cette ingénierie architecturale et technique de pré-conception, proposée en amont de tout engagement de travaux, permet de révéler à des propriétaires indécis le potentiel de biens qu'ils avaient parfois cessé d'envisager comme valorisables, et de sécuriser leurs choix sur les plans technique, financier et réglementaire avant l'entrée en phase opérationnelle.
Dans l’exemple ci-après, la maison (1), très dégradée et vacante depuis des années, étaient dans une situation bloquée en raison d’un désaccord des indivis héritiers du propriétaire initial sur le prix de vente. Vendue à un prix élevé, elle ne permettait pas à des acquéreurs éventuels de réaliser des travaux en plus du budget d’achat. L’accompagnement dans le cadre de l’opération BIMBY BUNTI a permis de développer un scénario intégrant la vente de deux terrains à bâtir (2), qui a permis aux vendeurs de baisser le prix de vente de la maison ancienne vacante, et ainsi de créer les conditions d’un projet de rénovation et de réoccupation.
Dans cet autre exemple ci-après, un travail de longue haleine a permis d’accompagner un investisseur dans l’achat, la rénovation et la réoccupation d’un immeuble vacant très dégradé, grâce notamment à la proposition d’options de conception intégrant la création d’un patio en RDV pour mieux éclairer les logements et un travail de médiation avec les services de l’UDAP, dans le cadre de l’opération BIMBY BUNTI du SCoT des Vosges centrales.
4 Incitations financières
Aux aides nationales de l'ANAH s'ajoutent fréquemment des abondements locaux, financés par la commune, l'intercommunalité, le département ou la région : réduction du reste à charge pour les propriétaires occupants modestes, primes à la création d'espaces extérieurs, à la fusion de logements ou à l'embellissement des façades et parties communes. C'est souvent la combinaison entre le cadre national et ces incitations locales, mobilisées comme produit d'appel dans la communication du dispositif, qui permet de déclencher des projets chez des propriétaires jusque-là indécis.
Pour rappel, dans les faits, le vecteur privilégié de réoccupation de logements vacants au moyej du levier des aides de l’Anah reste la mobilisation de « Ma Prime Rénov’ » pour des opérations acquisition amélioration à finalité locative, avec des travaux lourds, généralement dans le cadre d’OPAH-RU. Ces projets locatifs exemplaires, fortement aidés (26K€ d’aide moyenne par logement, avec 5K€ supplémentaires dans les secteurs ruraux) restent marginaux dans l’activité de l’Agence (1,4% des aides accordées et 0,6% des logements aidés en 2025 – source Anah - « chiffres clés »). Ces points de repères permettent de mesurer l’intérêt de conjuguer plusieurs leviers.
Sécurisation locative
Une part non négligeable de la vacance tient à la réticence de propriétaires bailleurs échaudés par une expérience locative difficile, ou peu armés pour gérer seuls leur bien. L'intermédiation locative, portée par les Agences Immobilières à Vocation Sociale (AIVS), le conseil délivré par les Associations Départementales d'Information sur le Logement (ADIL), ou encore la garantie Visale d'Action Logement, permettent de lever ce frein en offrant sérénité de gestion et couverture du risque d'impayé. Structurer un partenariat local avec ces opérateurs, en articulation avec les autres leviers d'accompagnement, fait partie des missions d'assistance à maîtrise d'ouvrage que Villes Vivantes conduit pour le compte des collectivités.
Maîtrise foncière par la collectivité
Lorsqu’aucune des voies précédentes ne permet de débloquer une situation stratégique (immeuble dégradé en entrée de ville, façade sur une place centrale, bien manifestement abandonné…) la collectivité peut engager une maîtrise foncière directe, à l'amiable ou par voie de procédure, avant d'organiser la valorisation du bien acquis, le plus souvent avec un bailleur social ou un opérateur privé. Cette intervention directe, plus lourde en ingénierie et en délais, est à réserver aux situations les plus bloquées ; elle suppose, dès la phase amont, d'anticiper l'équilibre financier de l'opération et les partenaires cofinanceurs potentiels (Établissement Public Foncier, ANAH au titre des dispositifs RHI-THIRORI, Action Logement, collectivités territoriales). Villes Vivantes accompagne les collectivités dans le choix de la procédure la mieux adaptée à chaque situation et dans le montage financier des opérations de recyclage foncier qui en découlent.
Ce que Villes Vivantes apporte à la conception et à la mise en œuvre de politiques de lutte contre la vacance efficaces
Concevoir une politique de résorption de la vacance qui produise des résultats mesurables suppose de tenir ensemble trois exigences : un repérage suffisamment fiable pour engager l'action dès la phase pré-opérationnelle, une lecture économique réaliste des projets à accompagner, et une maîtrise opérationnelle de l'ensemble des leviers, du plus incitatif au plus coercitif. C'est sur ces trois plans que Villes Vivantes construit son accompagnement des collectivités.
Une capacité à croiser les sources pour un repérage réellement pré-opérationnel
Un diagnostic de la vacance qui se limite à un taux global, calculé à partir d'une seule source fiscale, ne permet pas d'engager une action ciblée : il faut pouvoir désigner, à l'échelle de la parcelle, les logements concernés, leur ancienneté de vacance, et les raisons vraisemblables de leur blocage. Villes Vivantes mobilise et croise systématiquement les différentes bases disponibles — fichiers fonciers retraités du CEREMA, base LOVAC, données MAJIC, fichiers de la CAF, données de transactions (DV3F) — avec les caractéristiques bâties des immeubles (cadastre, typologie, cadre de vie), pour objectiver, avant tout contact avec les propriétaires, la probabilité et la nature du blocage : indivision non réglée, propriétaire très âgé, dégradation avérée, configuration inadaptée à la demande locale. Ce travail de croisement, complété si nécessaire par des relevés de terrain ciblés sur les secteurs à enjeux, permet de prioriser l'effort de la collectivité sur les logements dont la remobilisation est réellement accessible, plutôt que de disperser l'ingénierie sur l'ensemble du stock recensé.
Un logement n’égale pas un logement : l’analyse par cadres de vie
Dans un territoire donné, la méthode des cadres de vie permet de cartographier, parcelle par parcelle, l’ensemble des immeubles à usage d’habitation d’un territoire en les classant selon des catégories correspondant à leurs caractéristiques sensibles (morphologie, implantation, hauteur, présence ou non de jardin et nature du jardin, vues, etc.), avec le même regard qu’un habitant qui chercherait à se loger.
Une fois la démarche effectuée, les taux de vacance peuvent être appréciés non seulement par secteurs géographiques, mais également par cadre de vie. Il est ensuite possible :
- D’identifier les cadres de vie où la prévalence de la vacance est faible, pour repérer les facteurs de prévention de la vacance et chercher à les reproduire ailleurs ;
- D’identifier les cadres de vie où la prévalence de la vacance est forte pour cibler les efforts de transformation et identifier les facteurs qui risquent de maintenir des niveaux de vacance important même si les logements sont rénovés ;
- De construire et de déployer des politiques de lutte contre la vacance différenciées selon les types de cadres de vie.
Une caractérisation précise qui intègre une approche des dynamiques du marché immobilier
Au-delà des différentes catégories de logements de vacant et d’une approche statique du parc de logements (vacants vs occupés), les analyses déployées par Villes Vivantes intègrent une vision dynamique dans la durée. En identifiant la prévalence de la vacance, non seulement sur le total du parc de logement, mais également sur chaque logement (part des périodes d’inoccupation dans une période donnée), et en prenant en compte les différents cadres de vie, on peut identifier plus aisément des cibles pour les politiques de réoccupation.
Une intégration systématique des paramètres économiques aux scénarios de mobilisation des logements vacants
La sortie de vacance d'un logement est, avant tout, une décision économique pour son propriétaire. Un scénario de reconfiguration ou de rénovation, aussi pertinent soit-il sur le plan technique, ne se concrétise que s'il reste soutenable au regard du marché local et de la capacité financière du porteur de projet. Villes Vivantes intègre donc, dès la conception des dispositifs, une modélisation fine de ces paramètres économiques : niveaux de prix et de loyers pratiqués localement, coûts de travaux différenciés selon les postes (dégradation, énergie, adaptation, reconfiguration), capacité contributive des ménages ciblés (propriétaires occupants modestes ou non éligibles aux plafonds ANAH, propriétaires bailleurs, investisseurs), et solidité des montages portés par les opérateurs locaux — bailleurs sociaux, opérateurs privés, associations d'insertion par le logement. Cette approche permet de calibrer des restes à charge réalistes, d'identifier en amont les projets qui resteront hors de portée des seules aides incitatives, et d'orienter ces derniers vers les leviers complémentaires (approche économique globale, sécurisation locative, voire maîtrise foncière) les mieux à même de les débloquer.
Une expérience pré-opérationnelle et opérationnelle de toute la palette des outils
Au-delà du diagnostic et de la modélisation, la conduite effective des dispositifs de lutte contre la vacance requiert une expérience éprouvée de leur mise en œuvre concrète, de l'étude pré-opérationnelle jusqu'au suivi-animation. Villes Vivantes a construit cette expérience sur l'ensemble des familles de leviers décrits plus haut, avec des résultats démontrés aussi bien en accompagnement locatif qu'auprès de propriétaires occupants.
Une expérience des outils conventionnels (ingénierie d'accès aux aides ANAH)
Villes Vivantes conçoit et anime, pour le compte des collectivités, des Pactes Territoriaux et OPAH-RU calibrés à partir du diagnostic de vacance : ciblage des publics, arbitrage entre thématiques d'intervention, niveaux d'abondement local. Cette maîtrise du cadre conventionnel de l'ANAH, mobilisée sur plus de cent cinquante dispositifs depuis 2020 à l’échelle communale, EPCI ou département, permet de tirer le meilleur parti des leviers conventionnels.
Une expérience des outils de transformation (BUNTI) quand la rénovation ne suffit pas
Lorsque la remise aux normes techniques ne suffit pas à rendre un logement attractif — configuration pénalisante, défaut d'éclairement naturel, absence d'accès ou d'espace extérieur — Villes Vivantes mobilise son ingénierie de reconfiguration du bâti existant, dans la filiation des démarches BIMBY, BUNTI et BRAMBLE qu'elle a contribué à concevoir et à diffuser. Cette ingénierie technique et architecturale de pré-conception explore, aux côtés du propriétaire, plusieurs scénarios de valorisation — fusion ou division de logements, création d'ouvertures ou d'espaces extérieurs, changement d'usage — avant l'engagement de tout dossier de financement, et permet de déclencher des projets chez des propriétaires qui, sans cet accompagnement, seraient restés au stade de l'hypothèse.
Des résultats en locatif comme auprès de propriétaires occupants réalisant des opérations d'accession-transformation-amélioration
Cette double compétence — accès aux aides et ingénierie de transformation — se traduit par des résultats sur les deux grands débouchés de la sortie de vacance. Côté locatif, elle permet d'accompagner des propriétaires bailleurs, parfois réticents après une expérience difficile, vers des projets de remise en location sécurisés, le cas échéant articulés avec l'intermédiation locative. Côté accession, elle permet d'accompagner des ménages primo-accédants ou des propriétaires occupants dans des opérations combinant achat d'un bien vacant, transformation de sa configuration et amélioration de sa performance — une filière d'accession dans l'ancien à laquelle Villes Vivantes contribue directement, en articulation avec les dispositifs d'aide mobilisables.