Villes Vivantes a conduit une étude pré-opérationnelle pour la mise en œuvre d'un ou plusieurs dispositifs d'amélioration de l'habitat à l'échelle du territoire communautaire de Loir-Lucé-Bercé. Cette étude, centrée notamment sur la commune de Montval-sur-Loir, dresse un diagnostic démographique, immobilier et social avant d'identifier les leviers d'action possibles, y compris à l'échelle d'un îlot précis.
Un territoire en déclin démographique et vieillissant
Loir-Lucé-Bercé compte 24 475 habitants, avec une perte de 123 habitants par an, tandis que la part des 65 ans et plus progresse de 107 personnes par an pour atteindre 29% de la population (7 024 habitants). Ce mouvement se retrouve à l'échelle de Montval-sur-Loir, commune de 6 069 habitants qui perd 54 habitants par an alors que ses résidents de 65 ans et plus (31%, soit 1 870 habitants) continuent d'augmenter. Cette combinaison de baisse démographique et de vieillissement accéléré pèse directement sur la structure du parc de logements et sur les besoins d'adaptation de l'habitat.
Un marché immobilier atone et des valeurs faibles en cœur de ville
Le territoire enregistre 820 mutations par an contre seulement 30 logements neufs par an, signe d'un marché dominé par l'ancien. Les cœurs de villes et de bourgs présentent des valeurs immobilières particulièrement faibles, avec des prix de vente souvent inférieurs à 800 €/m², ce qui limite la capacité des propriétaires à financer des travaux de rénovation et entretient la dévalorisation du bâti ancien.
Une vacance importante et durable dans le parc ancien
Près de la moitié des logements vendus ces dix dernières années ne sont pas occupés : à Montval-sur-Loir, 32% des logements vendus sont vacants, une proportion proche de celle observée au Grand-Lucé (28%) et à La Chartre-sur-le-Loir (27%). À l'échelle du territoire, 12% des logements sont vacants, soit 1 797 logements, dont 29% le sont depuis 5 ans ou plus. Cette vacance de longue durée, qui concerne 19% des logements vacants au Grand-Lucé et jusqu'à 40% à La Chartre-sur-le-Loir, peut relever de situations bloquées ou de biens dépréciés, nécessitant des réponses différenciées selon l'ancienneté de la vacance.
Des loyers modestes et un habitat locatif social diffus
Les loyers au m² des logements locatifs privés à occupation sociale, qui représentent 27% des locatifs privés, se situent majoritairement entre 4 et 10 €/m², sans écart marqué entre Montval-sur-Loir, La Chartre-sur-le-Loir, Le Grand-Lucé et le reste du territoire hors PVD. Ce niveau de loyers, comparable à celui observé hors des communes labellisées Petites Villes de Demain, illustre un marché locatif privé qui joue déjà un rôle social sans dispositif dédié particulier.
Repérer et traiter l'habitat dégradé et indigne
Au moins 103 situations potentielles de logements locatifs indignes ont été recensées chez des propriétaires bailleurs, dont 50 à Montval-sur-Loir, et au moins 121 chez des propriétaires occupants, dont 22 à Montval-sur-Loir. Le CCAS de Montval-sur-Loir a réalisé 19 visites RSD depuis 2018, mais aucun dispositif d'accompagnement n'existe aujourd'hui pour les propriétaires occupants de logements dégradés ou très dégradés. Le volet renouvellement urbain proposé pour Montval-sur-Loir identifie un périmètre d'intervention distinguant les immeubles dégradés potentiellement bloqués (locatifs sans mutation récente, vacants depuis plus de 2 ans) de ceux à orienter vers une action incitative, jusqu'à l'échelle d'un îlot précis comptant 64 propriétaires.
Adapter le bâti aux usages et aux parcours de vie
Le territoire présente une grande diversité de cadres de vie habités à Montval-sur-Loir, de l'immeuble de ville commerçant à la maison de faubourg en passant par le pavillonnaire diffus, chacun appelant des réponses différenciées en matière de rénovation. Face au vieillissement de la population, des solutions concrètes d'adaptation sont envisagées, comme la transformation d'une salle de bain en douche accessible, illustrant le passage du diagnostic à des projets opérationnels à l'échelle du logement.
