Cette étude pré-opérationnelle intervient en fin d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) à La Seyne-sur-Mer. Elle vise à évaluer les résultats de l'opération achevée et à définir le cadre d'une nouvelle intervention sur l'habitat privé, avec une attention particulière portée aux copropriétés dégradées du centre ancien.
Un territoire où la précarité rend les ménages largement éligibles aux aides
Les données de revenus montrent qu'au moins 32% des propriétaires occupants de la commune relèvent des plafonds de ressources modestes et très modestes, soit environ 9 520 ménages, tandis que la totalité du parc de propriétaires occupants reste éligible à Ma Prime Rénov'. Cette situation, combinée à un taux de pauvreté de 18% à l'échelle communale, pose la question de l'accompagnement à construire pour les 38% de ménages aux revenus intermédiaires et les 30% aux revenus supérieurs, qui ne bénéficient pas des mêmes plafonds d'aide mais peuvent néanmoins porter des projets de rénovation.
La carte de pauvreté fait apparaître deux secteurs de concentration, l'un au nord de la commune et l'autre au niveau du centre-ville historique, où les taux de ménages sous le seuil de pauvreté dépassent localement 30 à 40%.
Un gisement de logements dégradés précisément quantifié
La méthode de constitution du gisement croise plusieurs sources : relevé Urbanis de 2018, relevé Citallios de 2022 et signalements du comité de lutte contre l'habitat indigne (LHI). Ces données ont été retraitées par élimination des immeubles déjà rénovés, des parcelles déjà fléchées dans le NPNRU, des propriétés communales et des parcelles bâties sans logement, puis complétées par l'ajout des immeubles visuellement dégradés relevant des catégories 4 et 5. Des ajustements complémentaires restent à mener via le traitement des fichiers SNE et des vérifications de terrain.
Ce travail aboutit à l'identification de 122 immeubles abritant 406 logements dégradés ou potentiellement dégradés, hors immeubles déjà traités dans le cadre du recyclage foncier du NPNRU, avec une forte concentration dans le tissu ancien proche du port.
La copropriété, enjeu central du centre ancien
Le parc de logements en copropriété représente 22 400 logements, soit 57% du parc communal, répartis en 2 240 copropriétés d'une moyenne de 10 logements chacune. Cette forme d'occupation domine très largement le centre-ville et les abords du port, comme le montre la répartition spatiale des logements en copropriété par rapport aux logements en monopropriété.
L'ancienneté du bâti aggrave la vulnérabilité de ce parc : dans le périmètre du centre-ancien, 1 648 logements en copropriété ont été construits avant 1950, contre seulement 438 après 2000. Le croisement avec les données financières du RNIC révèle une proportion significative de copropriétés fragiles au sens des critères Anah (taux d'impayés supérieur ou égal à 8% du budget), concentrées elles aussi dans le centre ancien, ce qui confirme la nécessité d'un traitement ciblé de ce segment.
Vers une OPAH-RU élargie, dimensionnée sur la dégradation et les copropriétés
Le bilan de l'OPAH-RU 2019-2024 fait apparaître des taux d'activation annuels très faibles : 2,3% pour les propriétaires occupants (18 logements réalisés sur 157 éligibles), 0,2% pour les propriétaires bailleurs (25 logements) et 0% pour les copropriétés, aucun projet n'ayant été engagé sur ce segment. Ce constat justifie une révision à la hausse des objectifs quantitatifs de la future opération : 80 logements pour les propriétaires occupants, 55 pour les propriétaires bailleurs et surtout 180 logements répartis sur 10 copropriétés, avec des taux d'activation annuels cibles de 3,3%, 0,3% et 4,7% respectivement.
Cette ambition renouvelée s'accompagne d'un élargissement du périmètre d'intervention, qui intègre désormais les enjeux de copropriétés au nord de la commune ainsi que les tissus urbains anciens en périphérie du centre historique. Le nouveau périmètre porte le total de logements couverts à 6 228, soit 3 032 de plus que le précédent, avec une progression marquée du nombre de logements en copropriété (3 796, +1 979) et de propriétaires occupants (1 585, +1 094).
Un marché immobilier tendu et un parc à reconfigurer
L'évolution démographique révèle un besoin de reconfiguration important : 8 700 ménages, soit 30% des ménages seynois, occupent un logement dont la taille ne correspond pas à la taille du ménage, un enjeu qui dépasse la seule question de la rénovation énergétique ou de la dégradation du bâti. Le prix médian au m² s'établit à 3 000 euros, avec un écart entre le premier et le dernier décile de vente correspondant, selon l'étude, à un ordre de grandeur de travaux relativement ambitieux allant d'une dégradation moyenne à forte (2 106 euros pour le décile le plus bas contre 4 098 euros pour le plus haut).
Le parc de logements se compose à 42% de propriétaires occupants, 27% de locatifs privés, 15% de locatifs sociaux et 8% de logements vacants depuis plus de deux ans. La part des seniors atteint 25% de la population du territoire, soit environ 16 000 individus, avec une présence marquée dans le centre-ville et le nord de la commune. Sur le plan énergétique, les diagnostics de performance réalisés entre 2011 et 2022 situent la majorité du parc en classe C (29%) et D (30%), les classes F et G ne représentant que 3% et 1% des diagnostics.
Le cadre d'intervention de l'Anah en 2025
La future opération s'inscrit dans un cadre réglementaire stabilisé pour 2025, qui distingue les champs financés par l'Anah sous conditions — amélioration de la performance énergétique, adaptation à l'âge ou au handicap, sortie de dégradation ou d'indignité, et parties communes des copropriétés — des interventions restant hors champ, telles que la transformation d'usage, l'aménagement intérieur seul, les façades seules ou l'accession à la propriété dans l'ancien. Ce cadre précise les conditions de ressources ou de loyer applicables selon les typologies de travaux, et constitue la base sur laquelle la nouvelle OPAH-RU devra construire son offre d'accompagnement, notamment pour les ménages aux revenus intermédiaires ou supérieurs non couverts par les plafonds Ma Prime Rénov'.
