La Communauté de communes de la Haute-Ariège (CCHA) a engagé une étude habitat destinée à définir ses orientations stratégiques et à calibrer les dispositifs d'intervention à mettre en œuvre. Territoire de montagne marqué par une forte présence touristique, la Haute-Ariège cumule les enjeux de vieillissement démographique, de vacance résiduelle, de parc communal dégradé et de tension sur le marché immobilier dans les secteurs les plus attractifs.
Un parc de logements structuré par la résidence secondaire
Le parc de logements de la CCHA est composé pour plus de la moitié de résidences secondaires (6 498 logements, soit 55 %), contre seulement 22 % de propriétaires occupants et 11 % de locatif privé. Cette proportion, massive dans la majorité des communes, concentre l'offre permanente en proche périphérie des centralités et dans les cœurs de bourg d'Ax, d'Auzat et de Val-de-Sos, tandis que la vacance reste contenue à 7 % du parc.
Une production neuve faible, concentrée sur le diffus et peu accessible
Avec seulement 40 logements produits en moyenne chaque année depuis 2014 dans la CCHA, le marché immobilier ne permet pas aux filières de la promotion de générer une offre significative hors parc social : la construction diffuse (55 % des logements produits) domine largement les opérations groupées ou en lotissement. Le foncier disponible reste par ailleurs très morcelé, avec 60 % des unités foncières bâties inférieures à 500 m², ce qui limite les possibilités de densification. Sur le marché des terrains à bâtir, la commercialisation de lots de lotissement au-delà de 55 000 € devient difficile en 2023, signe d'un plafond de solvabilité atteint pour les ménages locaux.
Un vieillissement démographique qui questionne l'adaptation du parc
Depuis dix ans, le nombre de seniors progresse significativement en Haute-Ariège : les classes d'âge de 60 à 74 ans et de 75 ans ou plus sont les seules à afficher une hausse continue entre 2008 et 2019, tandis que toutes les autres tranches d'âge diminuent. Cette évolution pose un double enjeu : adapter l'offre de logement existante au vieillissement de la population et créer une offre intermédiaire susceptible de fluidifier les parcours résidentiels.
Le patrimoine communal, un gisement de logements à réhabiliter
Sur les 318 logements communaux recensés en 2020, 81 % n'ont jamais bénéficié d'une réhabilitation thermique et 53 % n'ont jamais fait l'objet d'une réhabilitation complète, alors que seuls 35 logements ont été identifiés comme nécessitant des travaux. Pour affiner ce diagnostic, un échantillon de 135 logements préoccupants et 71 logements non datés a été constitué, avec une étude approfondie de 15 situations types réparties entre logements très dégradés vacants en cœur de bourg, logements dégradés occupés et logements occupés présentant un enjeu de performance énergétique. Ce travail vise à identifier les verrous techniques et financiers pour construire une politique de mise à niveau déclinée selon les territoires, illustrée notamment par le repérage d'immeubles très dégradés stratégiques comme à Val-de-Sos.
Un marché immobilier contrasté selon les usages et les secteurs
Les prix d'acquisition varient fortement selon le type d'occupation et le secteur géographique : les meublés de tourisme professionnel atteignent 2 414 €/m² en Vallées d'Ax, contre des niveaux nettement plus bas en Donezan où l'investissement locatif apparaît déprécié. À Ax-les-Thermes, les prix de vente des logements dépassent 2 000 €/m² en centre-ville et jusqu'à 2 250 €/m² à la station d'Ax-Bonascre, révélant un marché très concurrentiel dans ce secteur. Cette tension se retrouve dans l'usage même des résidences secondaires : une enquête menée auprès de 41 propriétaires montre qu'un tiers d'entre eux habitent le territoire plus de la moitié de l'année, ce qui nuance la frontière entre résidence secondaire et résidence principale de fait.
Mobiliser la vacance et construire une stratégie partagée avec les élus
La vacance de longue durée constitue un levier identifié pour créer de l'offre permanente : 382 logements vacants depuis plus de deux ans et 247 depuis plus de cinq ans sont recensés, concentrés notamment autour de Val-de-Sos et d'Ax-les-Thermes. Les dispositifs d'aide restent toutefois inégalement mobilisés et connus : l'OPAH des Vallées d'Ax (2011-2016) a permis d'engager 43 dossiers pour propriétaires occupants et 11 pour propriétaires bailleurs, concentrés surtout à Ax-les-Thermes et Luzenac, tandis qu'une enquête auprès des élus de la CCHA révèle que les programmes d'amélioration de l'habitat comme l'OPAH ou le PIG restent les moins bien connus, contrairement aux dispositifs nationaux tels que MaPrimeRénov'. Ces constats appellent un travail de sensibilisation et de structuration des dispositifs locaux pour accompagner la mobilisation du parc vacant.
Une stratégie d'intervention articulée autour de sept enjeux prioritaires
La synthèse des constats aboutit à l'identification de sept enjeux prioritaires — performance énergétique, adaptation au vieillissement, création de logements locatifs dans l'ancien, rénovation du locatif, reconfiguration, production de neuf et accession dans l'ancien — chacun associé à des publics et territoires cibles ainsi qu'à des dispositifs à mobiliser : OPAH communautaire, fonds de concours « logement communal », PLUI-H et fonds « friches ». L'OPAH communautaire, avec un objectif de 150 logements (120 pour les propriétaires occupants et 30 pour les propriétaires bailleurs), mobilise plusieurs aides croisées de l'Anah, du Département et de la CCHA, avec des abondements centrés sur les travaux lourds pour faciliter la réoccupation des logements vacants.
