L'habitat ancien, un élément essentiel du patrimoine et de l'identité des cœurs de ville
Les immeubles anciens et patrimoniaux, composante majoritaire de certains cœurs de ville
Selon les territoires, le bâti ancien et patrimonial occupe une place très différente dans le tissu urbain. Dans un grand nombre de cœurs de ville et de bourgs, il constitue la composante largement majoritaire du parc bâti : maisons de faubourg, immeubles en ville, hôtels particuliers, vastes bâtisses patrimoniales forment alors l'ossature même du centre, et tout projet urbain doit nécessairement s'inscrire dans cette identité pour être crédible et accepté.
Dans d'autres territoires, ce bâti ancien est plus rare, dilué au sein d'un tissu plus récent ou plus hétérogène. Il constitue alors un ensemble de témoignages ponctuels — un îlot, une rue, quelques immeubles isolés — dont la préservation prend un relief particulier, précisément parce qu'ils sont peu nombreux.
Dans les deux cas, cette réalité impose une attention particulière : qu'il s'agisse de s'insérer dans une identité patrimoniale dominante ou de préserver des témoignages devenus rares, l'action publique sur le bâti ancien ne peut pas être menée sans une connaissance fine de ce qui compose, immeuble par immeuble, le patrimoine local.
Une attention qui ne se limite pas à l'échelle de l'immeuble
Dans les travaux conduits par Villes Vivantes — études pré-opérationnelles habitat, mise en place de campagnes de ravalement de façades, dispositifs BUNTI, OPAH-RU, Pactes Territoriaux — l'identité patrimoniale des immeubles est abordée sous plusieurs facettes complémentaires, qui s'articulent entre elles :
- Analyse des dates de construction : situer chaque immeuble dans une chronologie du développement urbain, pour comprendre la formation du tissu et distinguer les strates patrimoniales successives.
- Analyse des cadres de vie : une nomenclature propre au territoire (cité médiévale, maison de faubourg, hôtel particulier, villa de caractère...) qui qualifie chaque immeuble par ses caractéristiques architecturales et son implantation, et qui constitue à la fois un outil d'analyse et un outil de dialogue avec les élus et les habitants.
- Approches à l'îlot : une lecture qui dépasse l'immeuble isolé pour saisir les logiques d'ensemble — fronts bâtis, cœurs d'îlot, porosités, éléments patrimoniaux mineurs (murs, pavés, perspectives) qui font la cohérence d'un secteur.
- Approches à l'immeuble : configuration du bâti, matériaux, singularités architecturales (modénatures, corniches, garde-corps), désordres structurels éventuels.
- Configuration des logements : distribution intérieure, surfaces, éclairement, qui conditionnent la capacité du bâti ancien à répondre aux usages contemporains sans en perdre les qualités.
Cette lecture à plusieurs échelles — de l'immeuble isolé jusqu'à l'îlot et à la rue — permet de fonder les diagnostics techniques (relevés de dégradation, cotations Anah) sur une compréhension fine du patrimoine bâti, et d'identifier avec précision où l'effort public produira l'effet le plus déterminant.
Un patrimoine vivant
L'accompagnement des collectivités ou des habitants dans le cadre de projets urbains et de projets d'habitat prend sa source dans l'identification de besoins : se loger dans de bonnes conditions, exercer une activité, accueillir de nouveaux habitants, requalifier un espace public. En identifiant la façon dont le patrimoine peut évoluer pour répondre à ces besoins, Villes Vivantes engage un dialogue au sein duquel le patrimoine est à la fois un élément d'attractivité — par sa localisation, ses qualités, sa beauté — et, potentiellement, un élément de difficulté — par son niveau de dégradation, ou par ses différents degrés d'adéquation ou d'inadéquation avec les usages contemporains, avec des points de fixation comme les éclairements, la capacité de créer des espaces extérieurs privatifs, le stationnement, l’agencement…
Deux écueils symétriques guettent l'action publique sur ce patrimoine. Engager une logique de mise sous cloche, ou une logique maximaliste de restitution des caractéristiques architecturales passées, peut conduire à renchérir démesurément les projets et à perpétuer des facteurs de vacance et de désertion : un immeuble que l'on protège sans permettre qu'il évolue reste souvent un immeuble que l'on abandonne. À l'inverse, ne pas prêter attention aux caractéristiques techniques et aux qualités du patrimoine peut conduire à une perte d'atouts à l'échelle du logement — lumière, hauteurs sous plafond, matériaux — et à une perte d'attractivité et d'identité à l'échelle de la ville tout entière.
Entre ces deux écueils, la voie que Villes Vivantes explore avec les collectivités est celle d'un patrimoine vivant : un bâti ancien capable d'accueillir des espaces extérieurs privatifs, des logements traversants, une meilleure performance énergétique ou de nouveaux usages en rez-de-chaussée, sans perdre ce qui fait sa valeur patrimoniale et son insertion dans le paysage urbain.
Dialoguer avec les garants du patrimoine
Pour résoudre cette équation entre mise en valeur du patrimoine et réponse aux besoins des habitants, l'accompagnement des collectivités et des particuliers opéré par les équipes de Villes Vivantes repose sur trois principes :
Une attention portée à toutes les échelles et toutes les dimensions du patrimoine
Comme pour le diagnostic, le dialogue avec les garants du patrimoine se nourrit d'une lecture qui va de l'immeuble à l'îlot et à la rue : ce ne sont pas seulement les façades qui sont en jeu, mais aussi les porosités, les perspectives, le petit patrimoine (murs, pavés, ferronneries) et les usages qui s'y déploient.
Une appropriation des dispositifs en place
Plan Local d'Urbanisme et ses Orientations d'Aménagement et de Programmation, Site Patrimonial Remarquable, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur : chaque territoire dispose d'un cadre réglementaire propre, dont l'appropriation minutieuse conditionne la crédibilité du dialogue engagé avec les services compétents.
Un dialogue construit avec les services de l'urbanisme et de l'architecture
Que ce soit avec les services instructeurs de l'application du droit des sols ou avec l'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine (UDAP), Villes Vivantes engage ce dialogue le plus en amont possible du projet, à un stade ou des options alternatives peuvent être explorées.
Dans ce dialogue, la capacité à multiplier les options est un atout déterminant : à chaque étape et sur chaque thématique, les équipes de Villes Vivantes s'attachent à proposer plusieurs scénarios, chiffrés et modélisés en 3D, dont la clarté et la justification permettent aux élus de rendre des arbitrages informés, et aux services de l'architecture et du patrimoine d'exprimer leurs attentes en temps réel plutôt qu'en fin de parcours. Cette pluralité d'options est ce qui permet de concilier la mise en valeur de l'héritage bâti et sa capacité à retrouver toute sa place dans la réponse aux besoins des habitants et des futurs habitants.
