Cette étude pré-opérationnelle porte sur la mise en œuvre d'une stratégie d'amélioration de l'habitat privé à Épinay-sur-Seine. Elle analyse les filières de production de logements, leur localisation, leur temporalité et les règles d'urbanisme applicables, afin d'identifier les leviers d'action mobilisables sur le tissu existant.
Une production de logements dominée par la grosse promotion immobilière
L'analyse des fichiers fonciers 2022 montre que la production de logements à Épinay-sur-Seine provient presque intégralement de la promotion immobilière : les opérations de moyenne promotion (20 à 50 logements) représentent 65 % de la production annuelle (91 logements/an), et les grosses opérations (plus de 50 logements) 27 % (38 logements/an), cette dernière catégorie comptant 85 % de propriétaires occupants. À l'inverse, les filières diffuses – construction de 1 à 5 logements, création dans l'ancien, fusion de logements – ne pèsent que quelques points de pourcentage (4 %, 2 % et 0,5 % respectivement), pour un volume cumulé de moins de 10 logements par an.
L'âge médian des propriétaires occupants varie fortement selon la filière : de 37 ans dans la grosse promotion à 56 ans dans la fusion de logements, ce qui témoigne de profils d'acquéreurs différents selon le type d'opération.
Des filières de production aux profils de biens distincts
Le croisement des prix de vente et des surfaces de plancher entre 2015 et 2020 fait apparaître une segmentation nette des produits selon les filières. Les opérations de promotion (20 à 50 logements et plus de 50 logements) se concentrent sur des typologies T1, T2, T3, formant des groupes de prix et de surfaces bien identifiables. La filière diffuse se distingue en revanche comme la seule à produire une offre familiale, avec des surfaces plus importantes pouvant dépasser 100 m².
Une répartition spatiale limitée des opérations diffuses
La cartographie des projets en diffus et en création dans l'ancien révèle une répartition dispersée sur le territoire communal, avec quelques concentrations repérables notamment le long de la Seine et dans certains secteurs pavillonnaires. Ces opérations, bien que peu nombreuses, ont fait l'objet de transactions foncières entre 2015 et 2021 dans plusieurs zones UH, ce qui indique un potentiel de mutation ponctuel du tissu existant.
Trois exemples de terrains mobilisés illustrent concrètement cette filière diffuse : des parcelles de 175 à 300 m² ayant permis la création d'un logement supplémentaire, avec des constructions livrées entre 2015 et 2018.
Un tissu bâti ancien et fragmenté, porteur d'un potentiel foncier résiduel
La carte des périodes de construction par parcelle montre un tissu bâti hétérogène, avec des noyaux anciens (avant 1900 et 1900-1950) encore présents par endroits, entourés de constructions plus récentes des périodes 1950-1970 et 1970-2021. Cette diversité se double d'une grande variabilité du nombre de logements par unité foncière, certaines parcelles concentrant un habitat collectif dense tandis que d'autres restent occupées par un seul logement.
L'analyse des surfaces résiduelles des unités foncières confirme ce potentiel : 1160 unités foncières disposent de moins de 150 m² de surface résiduelle, 941 entre 150 et 300 m², 527 entre 300 et 600 m², et 112 de plus de 1000 m², ce qui dessine un gisement foncier diffus mais réel pour de petites opérations de densification.
Un mal-logement qui alimente les demandes de relogement social
Les demandes de relogement auprès des bailleurs sociaux, motivées par l'état du logement actuellement occupé, se concentrent très nettement sur les copropriétés de plus de 40 logements (82 demandes) et les petites copropriétés de 5 à 15 logements (56 demandes). En proportion des logements locatifs de chaque typologie, ce sont toutefois les logements dans des bâtiments à dominante d'activité qui affichent le taux le plus élevé (14,58 %), suivis des maisons divisées et petits immeubles de moins de 5 logements (9,03 %).
Ce constat met en évidence que le mal-logement ne se limite pas aux grandes copropriétés, mais touche aussi des formes bâties plus modestes issues de divisions ou de logements en habitat mixte.
Un règlement de PLUi qui contraint fortement la mutation du tissu pavillonnaire
Le décorticage du règlement de la zone UH du PLUi Plaine Commune montre des règles de hauteur strictes (hauteur de façade limitée à 7 mètres, hauteur totale à 11 mètres, 3 niveaux maximum) et des coefficients d'espaces libres, végétalisés et de pleine terre qui augmentent proportionnellement à la profondeur du terrain. Ces dispositions, combinées à l'interdiction de construire au-delà d'une bande de 20 mètres, à la distance imposée entre deux constructions sur une même parcelle et à la marge de recul par rapport à la voirie, limitent fortement les possibilités de densification, en particulier sur les parcelles en lanière qui caractérisent une large part du territoire.
La zone UHj (cités-jardins) applique une règle encore plus restrictive, en interdisant la présence de deux constructions principales sur un même terrain. L'ensemble de ces règles confirme que le règlement UH limite clairement la division parcellaire, un objectif d'ailleurs affiché dans la description même de la zone.
