Pourquoi, dans certains secteurs, la densification douce ne suffit pas
L’impératif de sobriété foncière
L'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, impose aux collectivités de mobiliser en priorité le potentiel du tissu urbain déjà constitué avant d'ouvrir de nouvelles zones à l'urbanisation. C'est le cadre général déjà présenté pour la densification douce : dents creuses, divisions parcellaires, sous-densité pavillonnaire, friches, surélévations, locaux vacants forment le gisement à mobiliser en priorité. Mais ce même impératif, appliqué aux cœurs métropolitains les plus centraux et les mieux desservis, ne peut se satisfaire de la seule densification douce : ces secteurs concentrent une pression foncière et une demande de logements telles que le rythme et l'intensité de transformation qu'ils appellent dépassent ce qu'une transformation fine, parcelle par parcelle et à l'initiative des seuls propriétaires occupants, peut produire dans un délai utile.
Les cœurs métropolitains bien desservis : là où la hauteur redevient nécessaire
Pour réduire drastiquement le bilan carbone moyen des Français, la réorganisation de la mobilité constitue un levier central : rapprocher les logements des lieux d'emploi, de services et des réseaux de transport en commun structurants permet de réduire la distance moyenne de 50 kilomètres par jour et par personne que la généralisation de l'automobile a rendue possible au cours du XXe siècle. Les cœurs des grandes agglomérations, dont la première couronne reste généralement peu dense malgré leur desserte, pourraient accueillir, si on le décidait, une part significative des besoins en logements des prochaines décennies, réduisant d'autant les déplacements contraints du quotidien.
La densité urbaine elle-même peut être décomposée en sept facteurs distincts et combinables : augmenter le taux d'occupation des logements, augmenter la part des résidences principales, augmenter le nombre de logements à surface habitable donnée, augmenter la part des espaces habitables dans les surfaces construites, augmenter l'emprise au sol bâtie, reconvertir des surfaces non résidentielles en logements, et enfin — seul de ces sept leviers à véritablement modifier le gabarit du bâti — augmenter la hauteur des constructions. La densification douce mobilise avant tout les six premiers leviers ; mais dans les secteurs les plus stratégiques d'une agglomération, au droit des pôles de mobilité et des axes de transport en commun structurants, c'est bien la hauteur qui doit être mobilisée pour produire l'intensité recherchée.
Cette nécessité s'inscrit dans un consensus urbanistique qui s'est fragilisé ces dernières années, à mesure que le modèle de la ville compacte — mixte, dense, économe en foncier — s'est trouvé opposé, à tort, au modèle de la ville verte, comme si densité et végétalisation étaient nécessairement antagonistes. Reconstruire ce consensus, sur la base de la science et de l'expérience plutôt que sur la seule intuition, est pourtant la condition pour que les cœurs métropolitains continuent à jouer, dans les décennies qui viennent, le rôle structurant qu'ils ont joué au cours du siècle passé.
Quand les grands projets ne sont plus à l'ordre du jour
Le cœur des grandes métropoles françaises a connu, ces dernières années, de grands projets urbains iconiques, mais dont l'impact a été in fine négatif sur l'acceptabilité sociale de la densité, de la densification et de la hauteur elle-même. Ces opérations, malgré leur ambition, n'ont pas suffi, d'un point de vue quantitatif, à répondre à la demande croissante d'intensité et de proximité — et ont, dans le même temps, cristallisé un ressentiment durable à l'égard de toute croissance urbaine perçue comme brutale.
Les élections municipales de 2014, et plus encore celles de 2020, ont remis l'urbanisme au centre du débat politique local, avec une remise en cause forte de la poursuite des grands projets urbains. À Bordeaux, le débat entre les candidats à la succession d'Alain Juppé s'est structuré autour d'un point de consensus unique : le temps des grands projets serait révolu. Reste à savoir si le temps des métropoles accueillantes et hospitalières l'est tout autant — et la réponse ne peut pas être positive, au risque de renoncer à la fonction historique des villes denses dans l'accueil des populations et des activités.
Une partie de la réponse au défi de loger davantage sans reproduire ce rejet a été explorée à l'étranger : Tokyo, souvent citée comme la plus grande ville du monde restée abordable, y est parvenue grâce à des règles d'urbanisme peu contraignantes définies à l'échelle nationale. Ce modèle n'est pourtant pas sans défaut : formant un véritable « océan de maisons », il repose sur un usage hyperintensif du sol qui mobilise peu la hauteur, et laisse en conséquence peu de place à la nature en ville. Il ne fournit donc pas, à lui seul, la réponse pour des cœurs métropolitains français où la hauteur reste nécessaire.
Comment densifier fort en évitant le rejet et la fragilité des grands projets
La densification forte, complémentaire de la densification douce
Il existe en réalité deux façons de mettre en œuvre une densification forte au sein des tissus urbains existants. La première consiste à recréer les conditions de la « ville nouvelle » telle qu'elle a été pratiquée au XXe siècle : regrouper plusieurs fonciers contigus, ou partir de friches, pour reconstituer de grands tènements sur lesquels développer un programme immobilier. La seconde consiste, à l'inverse, à partir des tissus de faubourg et périurbains en conservant leur trame parcellaire fine, et à substituer, parcelle par parcelle, à des maisons de plain-pied ou à un seul étage, des immeubles plus élevés qui montent dans les étages tout en conservant une forme élancée héritée de l'étroitesse des fonciers d'origine. C'est cette seconde voie que Villes Vivantes appelle le BRAMBLE.
Cette complémentarité entre densification forte et densification douce n'est pas seulement morphologique : elle est aussi économique. Les coûts de construction augmentent, par paliers, avec la densité et la complexité d'une opération immobilière — on ne peut donc pas vendre la ville dense en expliquant qu'elle coûterait moins cher ; il faut au contraire renforcer ses atouts et justifier pourquoi elle mérite de coûter davantage. Cette réalité économique conduit à distinguer deux filières complémentaires : la densification forte, qui ne peut être réalisée qu'en promotion immobilière classique, permet de créer des lieux à forte intensité urbaine et de donner de la valeur à ce qui coûte plus cher ; la densification douce, réalisée en autopromotion par les habitants eux-mêmes, permet à l'inverse de créer un habitat désirable et abordable à proximité immédiate de ces lieux intenses. L'une n'exclut pas l'autre : elles se renforcent.
Le BRAMBLE : une méthode de densification forte et acceptable
Le BRAMBLE — dont le nom, emprunté au roncier anglais, dit la promesse : du roncier naît la mûre — constitue le pendant, à plus haute intensité, des méthodologies de densification douce développées par Villes Vivantes. Son principe : substituer, parcelle par parcelle, à des constructions de plain-pied ou à un seul étage, des immeubles plus élevés, tout en conservant l'empreinte fine et la trame parcellaire d'origine. Ce faisant, il évite l'écueil des opérations de table rase, qui nécessitent le regroupement de plusieurs fonciers contigus pour constituer de grandes emprises constructibles, effacent l'histoire du quartier, et produisent un effet de bloc ou de barrière qui cristallise souvent les oppositions.
Cette forme urbaine n'a rien d'inédit : elle a fait ses preuves en matière d'acceptabilité sociale dans le cœur des villes médiévales françaises, à Bayonne ou à Rouen, dont les architectures à colombage produisent cet effet d'élancement caractéristique. On peut aussi évoquer le « trois fenêtres » marseillais, l'immeuble de rapport parisien ou le port d'Honfleur, qui tous montent dans les étages en conservant une largeur à taille humaine. Mais c'est vers les maisons étroites et élancées des villes hollandaises et belges — les grachtenpanden d'Amsterdam, les façades serrées d'Anvers — que le regard se porte le plus naturellement : construites sur des parcelles médiévales conservées, elles combinent hauteur significative et finesse du front bâti, produisant une densité forte sans jamais écraser le passant ni le voisin. C'est ce principe, éprouvé sur des siècles de construction urbaine, que le BRAMBLE entend transposer et systématiser dans les contextes périurbains contemporains où la demande de logements bien situés est la plus forte.
Contrairement aux opérations de grande emprise, qui produisent des bâtiments bien plus larges que hauts — perçus par les riverains comme des « paquebots » —, le BRAMBLE génère, par la juxtaposition de constructions distinctes aux maîtres d'ouvrage et maîtres d'œuvre différents, une silhouette urbaine variée et rythmée, que les habitants reconnaissent comme belle plutôt que subie.
Une stratégie de « lieux intenses » dans les secteurs stratégiques
Dès 2018, Villes Vivantes a conduit pour la Communauté d'Agglomération de La Rochelle une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage pour l'élaboration du PLUi, dans le cadre de laquelle le concept de BRAMBLE a pu être précisé, testé et affiné. Le marché rochelais présentait alors un cas d'école : une agglomération de taille moyenne basculée dans un régime métropolitain, avec des prix fonciers et immobiliers en forte hausse et une pression croissante sur un foncier de plus en plus rare en cœur d'agglomération. Dans ce contexte, la filière diffuse — petits projets spontanés ou accompagnés, hors opérations d'aménagement publiques — représentait déjà 75 % du potentiel de production de la seule ville de La Rochelle, ce qui rendait impératif de l'organiser et de la structurer plutôt que de la laisser se développer sans cadre.
Plutôt que de poursuivre la logique antérieure des « densifications d'axe » — des droits à bâtir en R+4 dans une bande de 20 mètres le long des voies principales, insuffisants pour enclencher réellement la mutation du tissu urbain —, le PLUi a introduit une stratégie de « lieux intenses » dans les secteurs stratégiques, notamment au droit des infrastructures de transport (pôles de mobilité, axes de transport en commun en site propre). Ces lieux intenses correspondent précisément aux secteurs où le BRAMBLE peut déployer tout son potentiel : une forte hauteur autorisée sur des parcelles conservant leur emprise d'origine, dans un cadre réglementaire qualitatif définissant des prescriptions sur les logements traversants, la diversité des formes construites et la gestion des transitions avec les tissus environnants. L'enjeu : concentrer l'intensification là où elle est la plus justifiée, au plus proche des équipements et des transports, pour produire des logements abordables et bien situés, capables de retenir les familles et les actifs dans le cœur d'agglomération plutôt que de les reléguer en deuxième ou troisième couronne.
Les particularités méthodologiques de Villes Vivantes
L'expérience conduite à La Rochelle a permis de dégager plusieurs particularités qui distinguent l'approche du BRAMBLE des pratiques classiques de la densification forte.
La première tient à une conception paradoxale de l'urbanisme négocié : on croit volontiers que négocier consiste à assouplir les règles pour laisser davantage de place au dialogue. L'expérience montre l'inverse — l'efficacité de l'urbanisme négocié comme levier de production de logements abordables repose sur l'établissement d'un cadre réglementaire fort, dont l'impact se traduit directement sur les valeurs foncières. C'est l'intransigeance de ces règles, et la capacité de la collectivité à les faire évoluer quand c'est nécessaire, qui rend la négociation possible : sans règle forte, il n'y a que des rapports de force où les propriétaires et les opérateurs s'imposent. Dans les secteurs BRAMBLE, où les hauteurs autorisées sont les plus élevées du zonage, la collectivité devient ainsi le partenaire privilégié des propriétaires concernés, entrant directement en relation avec eux pour organiser des ateliers urbains associant les futurs opérateurs, sur la base d'orientations d'aménagement et de programmation suffisamment précises et fermes pour constituer une base de négociation crédible.
La deuxième particularité tient à l'agilité dans la définition des droits à construire. Plutôt que la logique linéaire classique de la planification — études préalables, puis projet politique, puis traduction réglementaire, puis projets opérationnels —, Villes Vivantes adopte un schéma non linéaire dans lequel la règle reste le maillon central mais où la collectivité « garde la main sur le crayon », procédant en continu à des ajustements réglementaires à la lumière des bilans réels des opérateurs et des évolutions du marché. Cette agilité a une conséquence directe sur la question foncière, centrale dans la mise en œuvre du BRAMBLE : dans les marchés tendus, l'obstacle des valeurs foncières trop élevées, souvent figées sur des références antérieures aux véritables droits à bâtir du futur document d'urbanisme, ne peut être levé que si tous les acteurs comprennent qu'un terrain tire sa valeur des droits à bâtir que la collectivité lui affecte — et non l'inverse. Le règlement à modèles, introduit par Villes Vivantes dans le PLUi de La Rochelle Agglomération, traduit concrètement cette philosophie : en permettant aux porteurs de projet de choisir, parmi plusieurs configurations d'implantation, celle la plus adaptée à leur foncier, il ouvre une discussion sur le fond du projet et rend possible un niveau d'exigence qualitative plus élevé, modèle par modèle, que ne le permettrait une règle unique et universelle.
La troisième particularité tient enfin à la capacité à éviter l'effet de « bloc » — ce front bâti continu, homogène, sans épaisseur ni variation, qui transforme la rue en couloir et prive les tissus environnants de lumière. Trois dimensions sont travaillées simultanément pour l'éviter : la diversité des constructions, obtenue en maintenant la trame parcellaire fine et en favorisant des maîtres d'ouvrage distincts, qui produit naturellement une variété de gabarits et de formes architecturales ; la préservation des échancrures et des transparences dans le bâti, grâce à des règles qualitatives inscrites dans des OAP parfois dites « défensives », qui ménagent des vues et des discontinuités et gèrent les transitions avec les tissus pavillonnaires environnants ; et enfin la pertinence des analyses de marché immobilier, qui garantit que les droits à bâtir accordés ne sont ni insuffisants pour déclencher la mutation souhaitée, ni excessifs au point d'alimenter une envolée des valeurs foncières rendant les objectifs d'abordabilité inatteignables.