Densification des zones d'activité

Des capacités d’accueil inexploitées au sein des zones d’activités

Les zones d’activités anciennement aménagées concentrent un foncier bien situé et déjà équipé, mais fréquemment sous-utilisé. Bien que ces espaces soient occupés, ils recèlent encore des capacités d’accueil inexploitées. Faute de pouvoir les mobiliser, les territoires se voient souvent contraints d’aménager de nouvelles zones, le plus souvent en extension urbaine.

Parallèlement, les zones d’activités les plus anciennes ne répondent pas toujours aux besoins actuels des entreprises. Conçues dans des contextes différents, elles peuvent présenter des équipements et des services insuffisants ou inadaptés, ce qui peut freiner leur développement et limiter leur attractivité. Cette réalité conduit de nombreuses intercommunalités à rechercher des leviers pour faire évoluer ces espaces et les adapter pour l’accueil de nouvelles activités et ou pour offrir de meilleures conditions d’exploitation aux activités en place, mais également pour reconquérir des fonciers sous occupés ou délaissés.

La recherche de sobriété foncière et la mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) confortent cette attention portée à l’optimisation foncière des zones d’activité.

La loi Climat et Résilience a introduit dans le Code de l’urbanisme (article L318-8-2) une obligation d’inventaire des zones d’activité économiques avec un regard particulier sur les emprises et locaux inoccupés.

Enfin, les objectifs de réduction de consommation foncière des d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET), des Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT), et des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) conduisent indirectement les EPCI à engager des démarches d’optimisation des Zones d’Activité Économique (ZAE) existantes.

L’optimisation du foncier économique, une préoccupation croissante pour les EPCI

Des marchés d’études dédiés à l’optimisation foncière en ZAE

L’optimisation du foncier en zones d’activités économiques donne lieu à des marchés d’études engagés par les EPCI.

Ces missions s’articulent autour des axes suivants :

• La réalisation d’inventaires et de diagnostics précis des ZAE (recensement des entreprises, identification des disponibilités foncières, caractérisation des sites),
• La production de cartographies SIG structurées et interopérables,
• L’évaluation du potentiel de densification sans extension urbaine, ainsi que mise en place de dispositifs de gouvernance partagée et pédagogiques associant élus et partenaires tout au long de la démarche.

Parallèlement, ces études s’adaptent à des contextes locaux très spécifiques, révélant une grande diversité de situations.

Certaines sont centrées sur la réponse aux obligations légales créées par l’article L318-8-2 du Code de l’urbanisme, qui prescrit

1° Un état parcellaire des unités foncières composant la zone d'activité économique, comportant la surface de chaque unité foncière et l'identification du propriétaire ;

2° L'identification des occupants de la zone d'activité économique ;

3° Le taux de vacance de la zone d'activité économique, calculé en rapportant le nombre total d'unités foncières de la zone d'activité au nombre d'unités foncières qui ne sont plus affectées à une activité assujettie à la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition et qui sont restées inoccupées au cours de la même période.

Après consultation des propriétaires et occupants des zones d'activité économique pendant une période de trente jours, l'inventaire est arrêté par l'autorité compétente. Il est ensuite transmis à l'autorité compétente en matière de schéma de cohérence territoriale et à l'autorité compétente en matière de document d'urbanisme ou de document en tenant lieu. Ce document est également transmis à l'autorité compétente en matière de programme local de l'habitat.

L'inventaire est actualisé au moins tous les six ans.

D’autres s’inscrivent dans des territoires plus restreints ou ruraux, privilégiant des approches pragmatiques, des délais resserrés et un recours accru aux enquêtes de terrain auprès des entreprises.

Enfin, certains marchés innovent en intégrant des volets d’expertise ciblée, tels que l’étude d’outils de maîtrise foncière (bail à construire par exemple), l’accompagnement individualisé de porteurs de projets, ou encore l’intégration de référentiels bas carbone, traduisant une évolution vers des stratégies opérationnelles, sur mesure et orientées vers des transformations efficaces des ZAE existantes.

Des enjeux fonciers spécifiques aux ZAE

Une approche foncière indissociable de la connaissance des entreprises

Les inventaires des ZAE visent à recenser les gisements de densification dans les parcs d’activités. Pour se donner une utilité opérationnelle, ces démarches ne peuvent se limiter à un exercice cadastral : elles doivent être étroitement articulées à une meilleure connaissance des entreprises présentes et de leurs projets.

À la différence de la densification résidentielle, qui peut s’appuyer sur des modèles économiques et fonciers relativement standardisés (promoteurs, investisseurs spécialisés), la densification des parcs d’activités reste une opération sur-mesure :

• La valorisation foncière induite y est généralement plus faible qu’en résidentiel,
• Le secteur du foncier en ZAE est moins attractif pour les investisseurs privés,
• Les opérations reposent souvent sur des logiques patrimoniales des propriétaires-exploitants plutôt que sur des montages portés par des tiers.

Une forte dimension contextuelle et technique

En zone résidentielle, on peut qualifier un foncier en partie indépendamment de son propriétaire. En ZAE, au contraire, la faisabilité d’une densification dépend de paramètres d’usage difficiles à anticiper, par exemple :

• Besoins ponctuels de réserves foncières pour l’activité,
• Exigences de confidentialité ou de sécurité,
• Contraintes de livraisons et de manœuvre,
• Variation saisonnière des besoins de stationnement, etc.

D’où la nécessité d’une connaissance fine des entreprises, de leur situation économique (croissance, fragilité), du régime d’exploitation des locaux (propriétaire occupant, SCI, bailleur…).

Notre méthodologie intègre donc des investigations de bases de données avancées, des enquêtes de terrain approfondies et la culture économique sectorielle de nos équipes pour qualifier ces contraintes.

Les spécificités des approches de Villes Vivantes pour identifier les leviers d’optimisation foncière des zones d’activité économique

L’équipe de Villes de Villes Vivantes réalise des missions pré opérationnelles et opérationnelles d’inventaire des gisements fonciers et d’optimisation foncière :

• Incluant des Zones d’Activité Économique (ZAE), par exemple :
  • « Étude de définition des actions à engager sur la transformation et la densification de tissus urbains et périurbains et sur leurs options de végétalisation » - CA de l’Albigeois 2024 –2025comme pour la Communauté d’Agglomération de l’Albigeois)
  • « Mettre l’intensification urbaine au service des transitions d’Aix-Marseille-Provence – volet intensification des ZAE » pour la Métropole Aix-Marseille-Provence

  Au-delà des passages obligés et des attendus légaux de ce type de missions, les approches de Villes Vivantes tirent parti d’une expérience opérationnelle tant dans l’écriture de documents d’urbanisme que dans l’accompagnement des porteurs de projets privés, et intègrent notamment une attention forte portée aux modèles économiques et aux leviers de déclenchement effectif des projets.

  Ancrer la stratégie dans les réalités du marché local

  Les hypothèses d’optimisation étant fortement tributaires du marché immobilier local, les éléments de diagnostic foncier des ZAE sont complétés par une approche très fines de l’offre et de la demande de locaux (valeur du foncier densifié, coûts d’opération, équilibre financier et capacité d’absorption du marché). Cette étape alimente un observatoire foncier dynamique et oriente le choix des leviers d’intervention, qu’ils relèvent de l’accompagnement des propriétaires, du portage public ou d’outils réglementaires ciblés.

  Cette lecture s’inscrit dans une volonté de compréhension plus large des tensions à l’œuvre dans chaque zone d’activités : raréfaction et complexification des gisements fonciers, contraintes économiques pesant sur les opérations, acceptabilité sociale des projets.

  

  

  

  Une analyse concentrée sur les opportunités effectives

  La constitution d’une base de données foncières et économiques structurée, croisant données ouvertes, fichiers fonciers et connaissances locales au sein d’un SIG, permet d’identifier les gisements à l’échelle de l’unité foncière, en distinguant :

  • Les unités foncières bâties présentant un potentiel de mutation complète, en raison de la dégradation ou du délaissement du bâti.
  • Les unités foncières bâties avec des espaces non bâtis délaissés, sans usage apparent (friches, espaces herbacés, réserves foncières…).
  • Les unités foncières bâties avec des espaces non bâtis potentiellement optimisables au regard de l'activité existante (parkings, zones de stockage…).
  • Les unités foncières non bâties (fonciers nus) et les potentiels multi-fonciers issus du regroupement d'unités contiguës.

  Un premier filtre réglementaire et technique permet d’écarter les sites non mobilisables, afin de concentrer l’analyse sur les opportunités réelles.

  

  

  Qualifier les gisements par une analyse multicritères

  Chaque gisement fait ensuite l’objet d’une analyse multicritères combinant deux dimensions principales :

  • La dureté foncière évalue la probabilité que le propriétaire enclenche une dynamique de projet à court ou moyen terme ;
  • L'optimisation et la mutabilité du site renseignent sur les capacités constructives réelles du gisement : dispositions réglementaires spécifiques, critères d'accessibilité et de desserte en réseaux, configuration du terrain…

  Ce travail permet de qualifier finement les opportunités et de dépasser une approche purement morphologique, en intégrant les réalités économiques et les stratégies des acteurs.

  

  Une stratégie opérationnelle hiérarchisée

  La traduction opérationnelle de l’analyse prend généralement la forme d’une stratégie hiérarchisée, distinguant :

  • Les secteurs à faible potentiel ou très contraints, à pérenniser dans leur vocation actuelle.
  • Les secteurs à fort potentiel mais contraints, nécessitant une maîtrise d'ouvrage experte dans le cadre d'un partenariat public-privé ou d'une maîtrise publique directe. Pour ces secteurs, l'analyse détermine un prix maximal d'acquisition cohérent avec l'équilibre d'une opération.
  • Les secteurs à potentiel important et peu contraints, où la collectivité peut intervenir en AMO pour révéler auprès du propriétaire l'intérêt à densifier, avec la possibilité d'une acquisition en dernier recours si aucune initiative privée ne se déclenche.
  • Les secteurs où la vocation économique peut être remise en question : modification du zonage, renaturation ou mutation vers de l'habitat ou du tertiaire.

  Pour les sites les plus stratégiques, des fiches actions détaillent les conditions de mise en œuvre : séquençage opérationnel, modélisation économique, combinaison d’outils fonciers, réglementaires et fiscaux.

  

  

  Les gisements passés au crible des logiques d’acteurs

  La démarche trouve son aboutissement dans l’engagement direct auprès des acteurs économiques.

  Les entretiens individuels pratiqués par Villes Vivantes incluent un exercice de modélisation architecturale et immobilière permettant d’analyser les usages, contraintes et perspectives propres à chaque entreprise, et de co-construire des scénarios de densification réalistes, grâce notamment au recours au dessin 3D en direct. Dans un contexte où les leviers coercitifs sont peu adaptés, cette approche partenariale constitue un facteur clé de réussite pour déclencher effectivement les dynamiques de transformation des zones d’activités.