L'étude pré-opérationnelle menée pour la communauté de communes Arbois-Poligny-Salins Cœur du Jura vise à préparer la mise en place d'un dispositif habitat sur les trois centralités du territoire. Présentée en comité stratégique le 28 avril 2022, elle croise les données cadastrales, les enquêtes auprès des habitants et des scénarios de faisabilité économique pour identifier les leviers d'action mobilisables.
Trois centres-bourgs aux profils de fragilité comparables
Les diagnostics parcellaires réalisés à partir du fichier MAJIC mettent en évidence, pour chacune des trois communes, des périmètres renforcés où se concentrent les enjeux de vacance, de dégradation et de mauvaise performance énergétique. Arbois et Poligny présentent des volumes de logements comparables (2 283 et 2 670 logements), avec autour de 44 à 46 % de vacance et dégradation, tandis que Salins-les-Bains se distingue par une situation plus critique : 69 % de son parc cumule ces difficultés, et 84 % relève d'une faible performance énergétique.
Ces trois cartographies partagent une même lecture par périmètres concentriques (cadres de vie urbains, vacance et dégradation, performance énergétique), qui permet de localiser précisément les secteurs prioritaires d'intervention au sein de chaque centre-bourg.
Une précarité énergétique répandue, sans corrélation directe avec les niveaux de loyers
Sur l'ensemble du territoire, 45 % des ménages occupant un logement de plus de 15 ans se chauffent avec une énergie dite chère (électricité, fioul, gaz propane), soit 4 170 ménages concernés sur 9 344 résidences principales construites avant 2006. Certaines communes comme Salins-les-Bains ou Bracon affichent des taux supérieurs à 60 %, signe d'un parc ancien mal isolé et dépendant de systèmes de chauffage coûteux.
Parallèlement, les niveaux de loyers libres occupés par des ménages allocataires CAF restent proches de ceux du parc social, avec une médiane de 5,7 €/m² sur le territoire pour 880 références représentant 34 % du parc locatif. Ce rapprochement entre loyers libres et loyers sociaux limite la capacité des propriétaires à financer des travaux de rénovation par une revalorisation locative, ce qui renforce la nécessité d'un accompagnement financier extérieur.
Un marché de la revente dominé par l'accession, avec des écarts de valorisation selon les communes
L'analyse des ventes DVF montre qu'après une transaction, la majorité des logements repart vers une occupation par un propriétaire occupant : 56 % à Arbois et à Poligny, 44 % à Salins-les-Bains, contre 64 % dans le reste de l'EPCI. Salins-les-Bains se distingue par une part de vacance après vente plus élevée (14 %) et une part de résidences secondaires nettement supérieure (29 %), traduisant une dynamique de marché différente, moins tournée vers l'occupation permanente.
Les prix au m² varient également selon le statut d'occupation : les logements occupés par leur propriétaire se négocient plus cher (jusqu'à 1 300 €/m² à Arbois) que les biens vacants ou destinés à la location, ce qui interroge sur l'attractivité réelle du parc locatif et sur les marges de manœuvre pour des opérations de requalification.
Ce que révèle l'enquête auprès des habitants : des besoins reconnus, des freins à lever
Les habitants interrogés associent largement l'amélioration énergétique à des bénéfices concrets : 61 % estiment qu'elle permettrait des économies, 58 % soulignent l'importance des énergies renouvelables, et 56 % anticipent un gain en confort d'hiver. En revanche, le lien entre inconfort du logement et risque sanitaire reste moins perçu, avec 56 % des répondants jugeant cette question sans objet pour eux.
Concernant la nature des travaux envisagés, les postes énergie et thermique arrivent largement en tête (92 points cumulés), devant le confort de vie (59) et les besoins d'adaptation contemporains comme l'accessibilité ou l'extension (40). Pour passer à l'acte, les habitants identifient des besoins précis d'accompagnement : trouver des artisans fiables (43 réponses « indispensable »), bénéficier d'aides financières (38) et recevoir des conseils neutres non commerciaux (28), ce qui dessine les contours d'un dispositif d'accompagnement à mettre en place.
Des cas concrets pour tester les leviers d'intervention
Deux exemples de sites arboisiens illustrent les logiques de repérage et d'action envisageables. L'îlot Sarret de Crozon, immeuble de ville de 486 m² comptant 5 locaux dont 4 logements, présente un potentiel d'accueil de ménages limité par une dureté foncière relative (3 propriétaires, une implication partielle de la commune) mais une bonne visibilité et un ancrage dans l'espace public. L'ancienne prison d'Arbois, site à forte concentration de bâti dégradé et de vacance repéré visuellement, appartient en partie à la collectivité et à la CDJ, ce qui facilite une maîtrise foncière directe pour engager une opération de requalification.
Des scénarios financiers qui démontrent la nécessité d'un soutien public
Les simulations de faisabilité économique confirment que la réhabilitation d'un logement dégradé occupé par un propriétaire modeste reste hors de portée sans aide substantielle : pour un appartement de 80 m² acquis à 70 k€ et nécessitant 70 k€ de travaux, le reste à charge atteint 105 k€ malgré 35 k€ d'aides Anah, abondement et aide locale cumulés, soit une mensualité de 449 € pour une famille aux revenus modestes.
Un second scénario, fondé sur un investissement locatif avec loyer conventionné social et aides OPAH, aboutit à un déficit de 121 k€ sur 20 ans entre dépenses (328 k€) et recettes (201 k€), déficit qui correspond précisément à la valeur d'acquisition du bien. Ce résultat démontre qu'une opération de ce type ne peut atteindre l'équilibre financier qu'en l'absence de coût d'acquisition, ce qui plaide pour une intervention foncière de la collectivité en amont des projets de réhabilitation.
Un exemple d'aménagement possible en comble
L'enquête menée auprès d'habitants porteurs de projets a permis d'esquisser des scénarios concrets de transformation, comme celui consistant à aménager une partie des combles d'un immeuble en logement tout en vendant l'autre partie pour financer les travaux. Le plan d'aménagement proposé pour le niveau 0 illustre une organisation possible autour d'un couloir desservant deux chambres côté rue et un séjour ouvert sur le paysage.
