Cette étude de faisabilité porte sur le centre-ville de Cugnaux, dans la perspective de l'arrêt du PLUi-H. Elle croise l'analyse rétrospective de la production de logements sur la commune avec des scénarios opérationnels détaillés sur plusieurs îlots stratégiques (Quai des arts, Gauthey-Gendarmerie, Birello), afin d'éclairer les choix de hauteur, de typologie et de charge foncière.
Une production de logements qui s'est fortement accélérée
Entre les périodes 2013-2017 et 2018-2021, la production annuelle de logements à Cugnaux a doublé, passant de +165 à +310 logements par an. Cette accélération contraste avec l'objectif fixé à horizon 2030, compris entre 160 et 170 logements par an, ce qui suppose un ralentissement du rythme récent. Sur la période 2013-2021, la moyenne annuelle s'établit à 230 logements, dont 85 % relèvent de la promotion immobilière contre 15 % en auto-promotion. Sur la séquence plus récente 2016-2021, la moyenne atteint 270 logements par an, avec une répartition par filière où la promotion de plus de 30 logements domine (37 %), suivie de la promotion de 15 à 30 logements (23 %) et du dispositif MIG (16 %).
Le diffus, seule filière accessible pour les familles
L'analyse des prix de vente rapportés aux surfaces de plancher montre que les filières de promotion produisent majoritairement des logements de petite et moyenne surface, entre 40 et 90 m², à des prix croissants avec la taille. Le diffus se distingue comme la seule filière proposant des surfaces plus grandes, au-delà de 80 m², à des prix restant proportionnellement raisonnables, ce qui en fait le principal vecteur d'une offre familiale abordable sur la commune.
Deux îlots au cœur du projet centre-ville : Quai des arts et Gauthey-Gendarmerie
Le projet retenu en variante 2, qui préserve les parcelles BI 210 et 211, articule deux îlots complémentaires. L'îlot Quai des arts prévoit environ 49 logements, 76 places de stationnement, 1 450 m² d'espaces verts, complétés par 4 lots libres denses d'environ 320 m² et un local en rez-de-chaussée de 300 m². L'îlot Gauthey-Gendarmerie, de plus grande ampleur, totalise environ 108 logements, 174 places de stationnement et 3 300 m² d'espaces verts. Les principes d'aménagement associés à l'îlot Quai des arts intègrent une contre-allée de desserte locale de chaque côté, une traversée piétonne-cycle-véhicule, 58 places de stationnement retravaillées en parking paysager, ainsi qu'un espace public de type esplanade face au Quai des arts, dans une logique de front urbain « esprit village ».
Charge foncière admissible et arbitrages de hauteur
L'étude des charges foncières observées entre 2014 et 2020 montre une évolution des typologies produites : la part des T2 diminue au profit des T3, tandis que les T4 restent marginaux et systématiquement vendus à un prix au m² inférieur à la moyenne, avec des écarts pouvant atteindre -25 % en 2020. Ce constat éclaire les simulations réalisées sur les deux îlots selon différentes hypothèses de hauteur (R+3 à R+4/R+5 partiel), qui font varier le nombre de logements réalisables et la charge foncière admissible en conséquence. Pour l'îlot Quai des arts, la variante 1 (acquisition à 2 300 k€) permet de 71 à 100 logements selon la hauteur, contre 49 à 69 logements pour la variante 2 (1 550 k€) qui conserve des lots libres. Pour l'îlot Gauthey-Gendarmerie, avec une acquisition de 880 k€, le nombre de logements varie de 108 en R+3 à 152 en R+4 total + R+5 partiel. Ces pré-bilans, construits sur la hauteur, le stationnement et la typologie issus du PLUi, du SCoT et de l'OAP, appellent encore à clarifier des paramètres comme la taxe d'aménagement majorée, le PUP ou l'ambition donnée aux espaces publics.
L'îlot Birello, une alternative avec ou sans commerces
Un troisième site, l'îlot Birello, fait l'objet de deux variantes programmatiques. La première propose environ 104 logements avec 160 places de stationnement, la seconde réduit légèrement le nombre de logements à 97 pour intégrer 400 m² de commerces, les espaces verts restant identiques à 800 m². Le pré-bilan financier associé, établi sur une acquisition de 2 800 k€, confirme la sensibilité du programme aux mêmes paramètres de hauteur, stationnement et typologie que les deux autres îlots.
Deux scénarios globaux pour arbitrer l'intensité du projet
À l'échelle des deux îlots Quai des arts et Gauthey-Gendarmerie, deux scénarios contrastés sont comparés. Le scénario 1, plus dense, totalise 150 logements dont 60 sur Quai des arts et 90 sur Gauthey-Gendarmerie, avec un volet social de 12 et 18 logements respectifs. Le scénario 2, plus mesuré, ramène le total à 90 logements, en misant sur des lots libres denses en complément des programmes collectifs. Les bilans financiers associés détaillent les postes de dépenses (acquisition, démolition, réseaux, voirie) et les recettes de vente de terrains, permettant de comparer l'équilibre économique des deux options avant arbitrage.
