Cette étude pré-opérationnelle porte sur la mise en place d'une OPAH-RU (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain) à l'échelle de Nogent-sur-Oise et Montataire, au sein de l'agglomération Creil Sud Oise. Elle a été menée en partenariat avec les villes de Montataire et Nogent-sur-Oise ainsi que l'Agence nationale de l'habitat.
Un contexte territorial marqué par huit enjeux structurants
L'étude identifie d'emblée huit situations immobilières complexes pré-identifiées, articulées autour de thématiques croisées : le renouvellement urbain, l'accessibilité financière du logement ancien, l'accueil des familles avec jeunes enfants, la diversité de l'offre, l'image du territoire, les échanges liés au projet de gare « Cœur d'Agglo », le traitement de la précarité énergétique et le repérage des copropriétés fragiles. Ces axes de travail cadrent l'ensemble du diagnostic qui suit.
Une démographie de familles portée par le logement social
Le territoire connaît un dynamisme démographique alimenté principalement par le solde naturel (+1 060 habitants/an), tandis que le solde migratoire reste négatif (-350 habitants/an), signe que les départs ne sont pas compensés par les arrivées. Cette dynamique est corrélée à la forte proportion de logements sociaux, qui atteint 55 % des résidences principales à Creil et 44 % à Montataire, contre 33 % à Nogent-sur-Oise. Le territoire se distingue également par une population jeune, avec 44 % des habitants âgés de moins de 30 ans, et par des prix de l'immobilier nettement inférieurs à ceux des territoires environnants, créant un effet de seuil qui renforce cette démographie spécifique.
Des quartiers ORT plus mixtes mais aussi plus pauvres
Les périmètres ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) présentent une mixité plus importante entre locatifs privés, sociaux et propriétaires occupants que le reste du territoire, avec des profils contrastés selon les secteurs : à Montataire-Abel Lancelot-Clos Vitet, les locatifs privés dominent (60 %), tandis qu'à Obiers-Granges, ce sont les locatifs sociaux qui prédominent. Cette mixité sociale se traduit par des taux de pauvreté variables : de 13 % à Place centrale à 46 % à Rochers, avec une pauvreté globalement plus faible que dans les périmètres NPNRU mais plus élevée que dans le pavillonnaire. À l'échelle communale, 38 % des ménages sont sous le seuil de pauvreté à Creil, contre 28 % à Nogent et 29 % à Montataire.
Un écart marqué entre loyers libres et loyers conventionnés
À Montataire, les loyers du parc privé sont nettement supérieurs aux loyers Loc'Avantages, avec un décalage particulièrement marqué pour les petits logements : jusqu'à 18 000 € d'écart cumulé sur 6 ans pour les logements de 0 à 30 m². Cet écart se réduit progressivement avec la taille du logement, jusqu'à devenir quasi nul (-1 k€) pour les logements de plus de 90 m², ce qui interroge la structure de l'offre locative privée sur ce segment.
Une production de logements concentrée en appartements et un marché de l'ancien actif
La production de logements dans les périmètres ORT concerne quasi exclusivement des appartements, avec 80 logements/an construits dans ces périmètres depuis 2015, contre 250 logements/an à l'échelle de l'ACSO, dont une part significative de maisons (50/an) hors des périmètres ORT. Ces mêmes périmètres offrent des opportunités d'acquisition dans le marché ancien pour les propriétaires occupants, avec 570 logements/an acquis à l'échelle de l'ACSO depuis 2015, dont 100/an dans les périmètres ORT. La vacance, globalement faible sur l'agglomération (6 %, soit 2 270 logements), se concentre fortement dans certains secteurs ORT comme Place centrale (25 %) ou Ambroise Crozat (23 %).
Treize cadres de vie aux profils contrastés
L'analyse morphologique du territoire distingue 13 cadres de vie regroupés en quatre grandes familles : cœur de ville, esprit faubourg, ville et jardins, et ville optimisée. Chaque typologie présente des caractéristiques propres en matière de statut d'occupation, de prix au m² et d'âge moyen des propriétaires occupants : le cœur de ville affiche ainsi le prix le plus élevé (2 115 €/m² pour l'immeuble de ville) et un taux de vacance de 33 %, tandis que le pavillonnaire diffus jardiné présente un taux de vacance de 25 % et un âge moyen des propriétaires occupants de 53 ans. Ces données permettent de cibler les priorités d'intervention selon les spécificités de chaque cadre bâti.
Les attentes des habitants : logements familiaux, confort et rénovation énergétique
L'enquête menée auprès des habitants révèle un manque prioritaire de terrains à bâtir, d'appartements avec balcons ou terrasses, et de logements familiaux confortables et au goût du jour. Parmi les améliorations souhaitées dans le logement occupé, l'isolation thermique (murs, combles) et le système de chauffage arrivent en tête des préoccupations des propriétaires comme des locataires. Sur le volet énergétique, l'enquête recense 11 ménages en situation de précarité énergétique, dont 6 en précarité aiguë, avec un impact perçu à la fois sur le budget et sur la santé des occupants.
Une stratégie d'intervention ciblée sur des adresses prioritaires
À Montataire, la stratégie opérationnelle combine plusieurs outils selon les adresses : permis de louer sur 9 adresses, visites de cotation sur 6 adresses en vue de définir une stratégie d'intervention auprès des propriétaires, contre-visites sur 2 adresses pour vérifier l'application des arrêtés, animation renforcée au titre de l'OPAH avec déclenchement éventuel d'une ORI sur 5 adresses, et intégration de 3 adresses au volet copropriété de l'OPAH communautaire. Ce calendrier d'action se déploie jusqu'en 2030 à travers trois dispositifs distincts : une « stratégie d'encerclement » sur 20 logements à Nogent-sur-Oise, une étude de faisabilité d'ORI/THIRORI portant sur 44 logements à Montataire et Nogent-sur-Oise, et un programme opérationnel de prévention et d'accompagnement des copropriétés visant 70 logements.
