Cette étude pré-opérationnelle porte sur la Communauté de communes Convergence Garonne, en vue d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat, de Renouvellement Urbain et d'opérations de Restauration Immobilière dans les bourgs centres. Elle dresse un diagnostic du fonctionnement résidentiel du territoire, de l'état du parc de logements et des attentes des habitants et partenaires, avant de proposer des pistes de calibrage opérationnel.
Un territoire sous influence de l'agglomération bordelaise
Le diagnostic met en évidence une dépendance marquée aux bassins d'emploi extérieurs : 40 % des actifs en emploi résidant sur le territoire travaillent en dehors de celui-ci, avec des flux pendulaires orientés vers Bordeaux et sa périphérie. Cette situation s'accompagne d'une croissance démographique alimentée par l'arrivée de nouveaux habitants, particulièrement marquée au nord-ouest du territoire, et de prix immobiliers qui restent inférieurs à ceux de l'agglomération bordelaise, à environ une heure de route. Ces deux dynamiques — attractivité résidentielle et accessibilité des prix — dessinent un territoire qui capte une partie du desserrement de l'agglomération sans pour autant retenir localement l'emploi.
Une production de logements diffuse et de faible ampleur
Avec 134 logements produits par an entre 2016 et 2019, la construction neuve reste modeste et se répartit selon plusieurs formes bien identifiées : diffus, création dans l'ancien, lotissements, maisons groupées et petites opérations de promotion. Cette production, majoritairement de petite taille et dispersée sur l'ensemble des communes, contraste avec les besoins de renouvellement identifiés dans les centres-bourgs.
Des logements vacants et dégradés concentrés dans les cœurs de bourgs
Le territoire compte 1 455 logements vacants, soit 9 % du parc, et cette vacance se concentre nettement dans les cœurs de bourgs anciens plutôt que dans les extensions pavillonnaires plus récentes. L'exemple de Cadillac illustre ce phénomène : les logements vacants et les états dégradés (mauvais, médiocre, passable) se superposent largement au périmètre de la cité médiévale, où deux options de périmètre renforcé de 400 et 100 logements sont envisagées. L'analyse typologique des formes urbaines confirme ce constat : les catégories « cité médiévale sur arcades », « habiter le rempart » ou « cité médiévale » affichent les taux de vacance et de logements dégradés les plus élevés, tandis que les typologies pavillonnaires plus récentes en sont quasiment exemptes.
Un marché locatif déconnecté du conventionné et des inégalités socio-spatiales marquées
Les loyers du parc privé libre dépassent nettement les loyers conventionnés, avec un écart pouvant atteindre 30 000 € de recettes sur neuf ans pour un petit logement, ce qui limite l'attractivité du conventionnement pour les propriétaires bailleurs. Sur Cadillac, la carte croisant occupation des logements et taux de pauvreté des ménages révèle une forte corrélation entre les secteurs à dominante de locatif privé et les niveaux de pauvreté les plus élevés, notamment le long de certains axes du centre-bourg. À cela s'ajoute la présence de copropriétés non immatriculées dans les cœurs de ville prioritaires : 11 à Cadillac (35 logements), 3 à Rions et 1 à Preignac, avec des statuts d'occupation où la vacance et le locatif privé dominent largement à Cadillac.
Des attentes convergentes des habitants et des partenaires institutionnels
L'enquête menée auprès de 109 répondants en décembre 2021 fait ressortir des priorités d'amélioration centrées sur l'énergie et le confort thermique : installation d'énergies renouvelables, isolation des combles et des murs, système de chauffage, sont les items les plus cités, en particulier par les locataires. Du côté des partenaires (État, ministère de la Culture, Anah, CAF, FSL, CREAQ, ProCivis…), les attentes portent sur l'articulation entre cellule habitat indigne et OPAH, la lutte contre la vacance, l'accompagnement des ménages non éligibles aux aides, ainsi que la conciliation entre réhabilitation énergétique et mise en valeur patrimoniale. Ces deux registres d'attentes, celui des habitants et celui des experts, convergent vers la nécessité d'une approche globale des travaux plutôt que fragmentée.
Des dispositifs opérationnels en cours de calibrage
Plusieurs pistes d'aides ciblées sont esquissées pour les cœurs de ville prioritaires : une opération façades à Rions visant 35 façades sur cinq ans, une aide à la (re)création d'accès aux étages à Cadillac avec un objectif de deux projets soutenus en cinq ans, et une aide au changement ou à la restauration des huisseries bois à Rions. Ces dispositifs, encore à chiffrer précisément sur plusieurs paramètres, s'inscrivent dans une première approche des enveloppes financières mobilisables auprès de l'Anah, du Conseil départemental de la Gironde, de la Communauté de communes et des communes, répartissant les aides aux travaux, le déficit de renouvellement urbain, les aides locales et l'ingénierie.
