La Communauté de communes Cœur de Maurienne Arvan a confié à Villes Vivantes une étude d'opportunité portant sur l'îlot Carteman, situé au centre de Saint-Jean-de-Maurienne. L'exercice consistait à qualifier l'état d'un ensemble immobilier dégradé, à situer son contexte de marché et à identifier les montages opérationnels envisageables pour sa réhabilitation.
Un état des lieux détaillé de la parcelle
La parcelle étudiée regroupe 1 426 m² de locaux, dont 615 m² de surface habitable, répartis en 14 locaux dont 7 logements. Sept de ces logements sont vacants depuis plus de deux ans, un indicateur qui signale un blocage durable de l'occupation. Le bien est constitué en copropriété, immatriculée au registre, avec un seul propriétaire pour l'ensemble des logements, ce qui concentre la responsabilité de gestion mais aussi la difficulté d'intervention sur un acteur unique. La fiche de diagnostic identifie plusieurs atouts potentiels — présence de commerce, ville en partie propriétaire, forte visibilité, emplacement stratégique en lien avec un espace public clé — qui positionnent le curseur des leviers à activer plutôt du côté de l'ingénierie et de l'accompagnement que de la seule maîtrise foncière de la collectivité.
Une dégradation confirmée sur site et par la notation technique
Les relevés photographiques des parties communes et des logements témoignent d'un état de dégradation avancé : réseaux et huisseries endommagés, plafonds effondrés, sols encombrés de gravats et de matériaux entreposés. Cette dégradation visible est corroborée par la grille d'évaluation technique, qui aboutit à une note de dégradation des éléments majeurs de 60 %, une dégradation générale de 57 % et un indicateur global de 0,58, qualifié de « dégradation très importante ». L'ensemble de ces constats convergents établit la nécessité d'une intervention lourde plutôt que d'un simple entretien.
Un marché locatif et immobilier contrasté en cœur de ville
À l'échelle du cœur de ville de Saint-Jean-de-Maurienne, le parc de 4 889 logements se répartit entre 39 % de propriétaires occupants, 23 % de locataires du parc privé, 19 % de locataires du parc social, 12 % de logements vacants et 7 % de résidences secondaires. Cette structure montre une offre locative dense mais concentrée, avec un taux de vacance qui rejoint les difficultés observées sur l'îlot Carteman. Le marché des transactions dans l'existant affiche un prix moyen de 1 470 €/m², avec une nette hétérogénéité spatiale : les biens à faible valeur vénale se situent notamment au nord de la place de la cathédrale, secteur qui recoupe la zone d'implantation de l'îlot étudié. Ce différentiel de prix éclaire les contraintes économiques d'un projet de réhabilitation dans ce secteur.
Deux filières de sortie opérationnelle envisagées
L'étude propose deux montages distincts pour la valorisation de l'îlot. La filière longue repose sur une opération de promotion visant un profil sénior recherchant la proximité des services et commerces ; elle suppose l'installation d'un ascenseur et une offre de typologies T2/T3 adaptées. La filière courte mise sur la vente de plateaux à rénover, ouvrant la porte à une pluralité de porteurs de projets : primo-accédants pouvant réaliser une partie des travaux eux-mêmes, investisseurs locatifs saisonniers ou longue durée, bailleurs sociaux acquéreurs d'une partie du bien, acquéreurs de résidence secondaire, ou petits promoteurs procédant par achat-revente après travaux. Ces deux hypothèses traduisent des stratégies de sortie différenciées, l'une centrée sur un produit fini et un public ciblé, l'autre sur la diversification des porteurs et des usages.
