Cette étude pré-opérationnelle prépare la mise en place d'une OPAH et d'une OPAH renouvellement urbain sur le territoire de la Communauté des Communes Giennoises. Elle croise diagnostic quantitatif du parc de logements, paroles d'élus et de professionnels de l'immobilier, résultats d'une enquête habitants et scénarios de dimensionnement des aides, pour cibler les priorités d'intervention, notamment sur le cœur de ville de Gien.
Un parc de logements anciens concentré en cœur de ville, marqué par la vacance
Le diagnostic met en évidence une vacance de 1 524 logements à l'échelle du territoire, soit 11 % du parc, concentrée dans les cœurs de villes et de bourgs, Gien en tête avec 986 logements vacants loin devant Coullons (141) ou Poilly-lez-Gien (109). Cette vacance est nettement plus forte dans le périmètre ORT (17 %) qu'en dehors (9 %), et coïncide avec un parc ancien : 82 % des logements du périmètre ORT datent d'avant 1975, contre 47 % hors ORT. Le futur périmètre OPAH-RU, calqué sur le périmètre ORT, englobe ainsi la grande majorité des bâtiments repérés comme dégradés ou vacants, avec des secteurs de façades identifiés en priorité par les élus (place et avenue Leclerc, rue Palissy, quai Lestrade).
Un vieillissement de la population à intégrer aux cadres de vie du centre
L'enjeu du vieillissement se pose différemment selon les secteurs : la part des 65 ans et plus atteint 25 % dans le périmètre ORT contre 20 % hors ORT, ce qui interroge l'adaptation des logements et des espaces publics du centre-ville. Les professionnels de l'immobilier confirment ce constat en signalant un besoin d'offre adaptée aux personnes âgées en centre-ville, freiné par la contrainte du PPRI dans les projets de mise en accessibilité des logements.
Une occupation du parc contrastée entre propriétaires occupants et locatif
À l'échelle du territoire, le parc de 13 815 logements est dominé par les propriétaires occupants (53 %), les locataires privés et sociaux représentant 31 % et la vacance 11 %. Cette structure s'inverse fortement en cœur de ville : dans le périmètre ORT, les locataires (32 %) et les logements vacants (17 %) pèsent bien plus lourd que hors ORT, tandis que les propriétaires occupants n'y représentent plus que 38 % du parc contre 58 % ailleurs. Cette polarisation confirme que le centre-ville concentre à la fois l'offre locative, la vacance et le bâti ancien, trois caractéristiques qui appellent une intervention ciblée de l'OPAH-RU.
Un marché locatif et un dispositif Loc'Avantages aux effets limités pour les petits investisseurs
L'analyse des loyers montre que le dispositif Loc'Avantages réduit l'écart entre loyer libre et loyer conventionné, avec un décalage de recettes qui diminue selon la taille du logement (de -18k€ en loyer libre à -11k€ sur 9 ans pour les 50-89m²). Toutefois, le plafonnement à 10k€ de la réduction d'impôts limite l'intérêt du dispositif pour les gros investisseurs, tandis que les petits profils n'ont pas d'intérêt fiscal à la réduction et ne peuvent porter le déficit initial des premières années d'opération. Dans ce contexte, le niveau d'abondement des aides Anah prime sur l'avantage fiscal, un constat qui rejoint les difficultés de rentabilité identifiées par les professionnels de l'immobilier, notamment sur les petites copropriétés de cœur de ville occupées par des personnes âgées aux revenus limités. Le marché de l'existant montre par ailleurs une grande dispersion des prix au m², les maisons couvrant un plus large éventail de surfaces que les appartements.
Des attentes convergentes des habitants et des professionnels sur le centre-ville
L'enquête en ligne menée en 2022 auprès de 155 répondants fait ressortir un déficit d'offre en locatif abordable, en petits logements pour les jeunes et en logements de plain-pied, tant à l'échelle de l'EPCI qu'à Gien. Les répondants identifient des secteurs prioritaires à améliorer autour des quais, de la rue Bernard Palissy et de la place de la Victoire, et formulent des attentes larges allant de la valorisation des façades à la diversification des commerces et à l'apaisement de la circulation. Ces attentes recoupent les propos des professionnels de l'immobilier, qui pointent un manque de biens de standing en centre-ville, une carence en location de grande surface pour les familles monoparentales, ainsi que des difficultés de stationnement freinant la création de locatif. Plusieurs enjeux de communication sont également soulevés, tant sur les dispositifs existants (PIG, accompagnement de l'ADIL) que pour faire émerger de nouvelles intentions de projets.
Des îlots stratégiques repérés pour l'action foncière en cœur de ville
Rue Bernard Palissy, plusieurs bâtiments entièrement vacants (32 à 100 m²) côtoient des parcelles déjà acquises par la Ville, dont la parcelle CR 387 en 2021 et le 30 rue Bernard Palissy en 2020, ce dernier destiné à la création d'un parking après démolition. Un exemple de bien dégradé et vacant, l'ancien bar « Le Tiffany » aux 76-78, illustre le potentiel de projets combinant accueil de familles, logement adapté aux personnes âgées et impact positif sur l'espace public, à condition de mobiliser à la fois l'ingénierie d'accompagnement et la maîtrise foncière de la collectivité.
Calibrer le dispositif : abondements, autonomie et objectifs chiffrés
L'étude de cas théorique montre l'effet des abondements locaux sur le reste à charge des propriétaires : pour un propriétaire occupant très modeste réalisant des travaux de performance énergétique, le reste à charge s'établit à 8 500 € après aides de la CC, du CD45 et de l'ANAH ; pour un propriétaire bailleur engageant des travaux lourds avec conventionnement social, il atteint 19 500 € malgré une aide ANAH portée à 35 % du montant HT. Sur le volet autonomie et adaptation, deux options sont mises en balance : laisser s'appliquer le PIG départemental, plus économe mais limité dans le temps et par la multiplicité des opérateurs, ou calibrer des objectifs dédiés dans l'OPAH, ce qui assure la continuité du service mais suppose un tuilage avec les dossiers en cours. Le schéma procédural détaille par ailleurs le circuit complet d'un dossier, du premier contact à l'agrément par la CLAH jusqu'au solde après travaux. Enfin, les objectifs proposés se veulent resserrés en prolongement de l'OPAH précédente (2013-2017), qui avait notamment dépassé ses objectifs sur l'énergie (162 réalisés pour 120 visés) et l'autonomie (64 pour 35), mais était restée en retrait sur les travaux lourds et la sécurité/salubrité.
