L'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) de la Communauté d'Agglomération du Libournais (CALI), engagée en novembre 2019, comporte une première mission d'accompagnement pour faire évoluer le régime d'aides accordées aux propriétaires bailleurs. Urbanis en est mandataire, Villes Vivantes cotraitant. L'étude combine une analyse du zonage réglementaire du conventionnement et plusieurs études de cas illustrant des scénarios de réhabilitation ou de transformation de bâtiments sur le territoire.
Un zonage à ajuster pour élargir le conventionnement
L'analyse propose un élargissement du dispositif à 9 communes supplémentaires, au-delà des communes déjà éligibles (Saint-Denis-de-Pile, Izon et Vayres), sur la base de critères techniques différenciés par commune : logements vacants à résorber à Abzac et Guîtres, centralité à renforcer à Saint-Seurin-sur-l'Isle, marché locatif tendu sous influence bordelaise à Génissac et Saint-Germain-du-Puch, ou encore contraintes de zone B1 à Arveyres où le loyer intermédiaire est proche du loyer libre. Ces objectifs se traduisent en volumes cibles : 10 logements par an sur le périmètre élargi, en complément de 6 par an à Coutras et 20 par an à Libourne dans le cadre des OPAH-RU.
Le zonage réglementaire (B1, B2, C) révèle cependant un manque de lisibilité du dispositif et de la « valeur ajoutée CALI » : les taux d'abattement sur revenus fonciers et les plafonds de loyers varient sensiblement selon les zones et les niveaux de conventionnement (intermédiaire, social/très social, intermédiation locative), sans que la différence entre conventionnement avec ou sans travaux apparaisse clairement. Le conventionnement sans travaux reste en outre d'application limitée : il n'est mobilisable, selon les zones et surfaces, que via l'intermédiation locative, sauf pour les grands logements de plus de 90 m² en zone C où un conventionnement direct reste possible.
Reconvertir une demeure héritée en petits logements locatifs
Un premier cas d'étude porte sur la mise en vente d'une demeure issue d'un héritage familial, transformée en petit collectif de 6 à 8 logements de 50 à 70 m², avec espaces extérieurs privatifs (balcons, terrasses) conservés sur chaque niveau. Deux combinaisons de découpage des plateaux sont envisagées : trois T2 (50 m², 45 m² avec terrasse, 50 m² avec terrasse) ou deux T3 (72 m² et 70 m² avec terrasse), desservis par un ascenseur commun.
Ces combinaisons sont ensuite déclinées en trois scénarios de répartition par étage (R+2, R+1, RDC), permettant de comparer une offre orientée T2 (scénario A), une offre mixte T2/T3 (scénario B) ou une offre entièrement en T3 (scénario C), les logements du rez-de-chaussée bénéficiant systématiquement d'un jardin.
Un projet urbain autour de la mairie et de son terrain limitrophe
Le second cas d'étude porte sur la transformation d'une mairie et l'aménagement de son terrain limitrophe de 2058 m². Le projet prévoit la création de 12 terrains de 250 à 480 m² donnant directement sur les voies existantes, une nouvelle place faisant le lien entre la mairie et le développement envisagé, des rez-de-chaussée commerciaux, ainsi que la reconfiguration d'une aile de la mairie en deux logements familiaux de 110 m² chacun. Une partie des jardins existants est conservée pour créer un potager destiné aux enfants et aux habitants, et un petit chemin est créé pour relier le bourg à la mairie.
Le détail parcellaire précise la répartition des 12 terrains, dont les surfaces s'échelonnent de 150 à 475 m², avec des espaces de stationnement dédiés côté rue et des fonds de jardins donnant sur une venelle interne au tènement.
Créer des logements neufs en cœur de ville à Libourne
Un troisième cas illustre la création de trois appartements avec terrasse au cœur de Libourne, obtenus par l'aménagement d'un étage sous combles (R+2) : un T3 de 85 m², un T4 de 110 m² et un T3 de 75 m², tous dotés d'une terrasse. Le plan de répartition montre une organisation des pièces en étoile autour d'une distribution centrale, chaque logement bénéficiant d'un accès direct à son espace extérieur.
Réhabiliter un ensemble de plusieurs appartements dégradés
Le dernier cas d'étude, localisé au 23 rue des Haras à Libourne (référence LI000005_BOEDA), porte sur la réhabilitation d'un ensemble de plusieurs appartements présentant des dysfonctionnements identifiés : 80 % d'espaces bâtis contre 20 % de dalle béton, un manque de lumière naturelle dans une partie des logements, des travaux de réhabilitation conséquents à envisager, et des conflits d'usage entre locataires liés à des problématiques de mal logement. Les réponses proposées visent à retrouver des espaces végétalisés et des ouvertures zénithales, tout en concentrant les efforts sur des zones spécifiques du bâti plutôt que sur l'ensemble, avec un arbitrage explicite entre qualité et quantité de logements.
Le plan d'intervention détaille quatre actions différenciées selon les bâtiments : rénovation du logement du haut avec création d'une terrasse, rénovation du logement du bas, fusion de deux logements avec création d'un jardin, et redonnée d'indépendance à la maison donnant sur la rue Blanqui avec création d'un jardin, en vue d'une vente éventuelle. Une démolition partielle du bâtiment est également envisagée afin de gagner des espaces extérieurs, créer des espaces indépendants et réduire les contraintes physiques à l'origine des conflits de voisinage.
