Cœur d'Essonne Agglomération, dans le cadre du programme Petites villes de demain, a confié à Villes Vivantes une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) et d'une OPAH-Renouvellement Urbain (RU) sur la commune de Breuillet. Cette étude visait à qualifier le parc de logement au sein d'un périmètre ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) et à identifier les leviers d'action pertinents, avec un focus particulier sur une copropriété dégradée ayant fait l'objet d'un signalement sanitaire.
Un parc de logement diversifié mais marqué par des fragilités
Le périmètre ORT de Breuillet présente une composition contrastée du parc de logement : 177 propriétaires occupants, 140 logements sociaux, 133 logements en locatif privé, 33 logements vacants et 12 résidences secondaires. Cette répartition, cartographiée à l'échelle du périmètre, met en évidence la coexistence de plusieurs enjeux d'intervention selon les statuts d'occupation, avec une part significative de locatif privé susceptible d'être concernée par les dispositifs de rénovation.
Une faible attractivité des dispositifs Anah pour les bailleurs
L'analyse financière comparant location conventionnée et location au prix du marché révèle un manque à gagner important pour les propriétaires bailleurs à Breuillet. Pour un logement de 45 m² loué 700 €/mois, la perte locative sur 6 ans s'échelonne de 6 000 € à 21 700 € selon le niveau de loyer conventionné (Loc1 à Loc3) ; pour un logement de 65 m² loué 950 €/mois, cette perte atteint jusqu'à 31 755 €. Ces montants dépassent largement les plafonds de subvention Anah (15 000 € pour les logements dégradés/énergie, 28 000 € pour les très dégradés/travaux lourds), ce qui explique la complexité du montage financier et le faible recours des bailleurs à ces dispositifs.
Un enjeu de vieillissement de la population et d'adaptation des logements
Avec 1 942 habitants de plus de 65 ans, soit 23 % de la population, Breuillet se situe dans la moyenne des taux observés en Île-de-France (24 %) et légèrement en dessous de la moyenne nationale (25 %). La cartographie de la répartition de cette population âgée sur le territoire communal met en évidence un enjeu significatif d'adaptation des logements à la perte d'autonomie, particulièrement dense dans certains secteurs identifiés par les points les plus importants sur la carte.
Des situations de précarité énergétique limitées mais identifiées
Le périmètre ORT compte 23 passoires thermiques, soit 5 % des logements du secteur, un taux nettement inférieur aux références régionales et nationales (21 % en Essonne, 24 % en Île-de-France, 33 % à Paris, 25 % en France). La visualisation des diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés montre que 8 % des logements sont classés F et 2 % en G, avec une part de logements non soumis à évaluation qui invite à approfondir la connaissance du parc.
Une copropriété dégradée sous surveillance sanitaire
Une copropriété de 13 logements, comptant 10 copropriétaires dont 5 résidant à Breuillet, illustre concrètement les difficultés du parc privé dégradé. La situation technique du bien - désordres de toiture, façade, gouttières - a conduit à un arrêté de péril le 18 avril 2023 après visite d'un expert, avec risque d'effondrement de la cheminée ayant nécessité l'évacuation d'un appartement du premier étage. Face à cette dureté de situation, plusieurs pistes d'action sont envisagées : mobilisation des copropriétaires en assemblée générale, activation des aides Anah dans le diffus, et fléchage vers un opérateur foncier (EPF) pour un projet de rénovation d'ensemble, ce dernier nécessitant le relogement des occupants actuels et la mobilisation de fonds d'acquisition importants.
Une alerte sanitaire portée auprès des autorités régionales
Le signalement de cette copropriété a fait l'objet d'une démarche formelle de Villes Vivantes auprès de la délégation de l'Essonne de l'Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France. Le courrier daté du 14 avril 2023 retrace la chronologie des échanges depuis la première saisine du 10 février 2023, ayant abouti à une visite de l'ARS le 13 avril 2023 permettant l'accès à l'ensemble des parties communes et à 5 logements sur les 10 que compte l'immeuble, ainsi qu'au local commercial en rez-de-chaussée. Cette démarche illustre l'articulation entre l'étude pré-opérationnelle et la mobilisation des services de l'État pour traiter les situations les plus critiques du parc de logement.
